Cổ phiếu bất động sản "rơi" 50-60% vì đâu?

Hàng loạt cổ phiếu bất động sản đã mất 50-60% giá trị trong một năm, nhiều mã quay về vùng giá từng xuất hiện sau cú sốc năm 2022. Phía sau nhịp giảm là sự kết hợp của lãi suất vay tăng, thanh khoản nhà ở suy yếu và áp lực vốn tại doanh nghiệp.

Khi chi phí vốn tăng trong lúc tốc độ bán hàng chưa phục hồi tương xứng, thị trường đang định giá lại khả năng tạo dòng tiền của nhóm địa ốc.

Cổ phiếu bất động sản "rơi" 50-60% vì đâu?

AGG giảm từ khoảng 19.000 xuống 9.180 đồng/cổ phiếu, mất gần một nửa giá trị. SCR còn 3.870 đồng, thấp hơn khoảng 61% so với tháng 9/2025. SGR giảm hơn 60%, từ vùng 28.000 xuống 10.700 đồng. KDH từ khoảng 36.000 xuống 15.300 đồng, tương đương giảm 57,5%. DIG cũng giảm khoảng 60% so với tháng 10/2025, còn 9.230 đồng/cổ phiếu.

Diễn biến này diễn ra trong bối cảnh áp lực bán vẫn xuất hiện ở nhóm bất động sản. Phiên 28/9, VN-Index giảm 4,43 điểm xuống 1.780,68 điểm; DIG giảm 4,16%, NLG 3,68%, KDH 2,55%, trong khi NVL giảm hết biên độ.

Một nguyên nhân đáng chú ý là mặt bằng lãi suất. Theo số liệu được dẫn trong bài, lãi suất vay mua nhà cố định 12-24 tháng tại 11 ngân hàng trong tháng 8 phổ biến quanh 10,9%/năm, tăng so với mức 8,5-9,2% trong quý II. Chi phí vốn cao khiến người sử dụng đòn bẩy phải cân nhắc nhiều hơn, đồng thời kéo dài thời gian hấp thụ sản phẩm.

Thanh khoản cũng chưa tạo được nền đủ mạnh. S&I Ratings cho biết tỷ lệ hấp thụ tại Hà Nội và TP.HCM giảm khoảng 20-40% so với các quý trước. Trong quý II, cả nước ghi nhận hơn 100.000 giao dịch bất động sản, giảm 28,5% so với quý I và thấp hơn 36,3% so với cùng kỳ 2025.

Ở phía doanh nghiệp, chi phí vốn được ước tính khoảng 12-14%/năm, trong khi giá nhân công và nguyên vật liệu tăng 10-20%. Khi sản phẩm bán chậm, doanh nghiệp vừa phải duy trì chi phí phát triển dự án, vừa chịu áp lực lãi vay và nghĩa vụ tài chính.

Một số bảng cân đối cũng cho thấy quy mô vốn vay đáng chú ý. Tổng dư nợ vay của Novaland tại 30/6/2026 ở mức 72.911 tỷ đồng; nợ vay của Khang Điền cuối tháng 6 cao khoảng 2,5 lần cuối năm 2022. Với doanh nghiệp địa ốc, tốc độ pháp lý, mở bán, bàn giao và thu tiền vì vậy có ảnh hưởng trực tiếp tới khả năng xoay vòng vốn.

Sự phân hóa trong ngành ngày càng rõ: giá cổ phiếu có thể giảm mạnh ngay cả khi doanh nghiệp đã có chuyển biến về pháp lý hoặc dòng tiền, nếu thị trường vẫn đặt nặng câu chuyện chi phí vốn và khả năng hấp thụ sản phẩm.