Bắt mạch thị trường, tìm 'cơ hội vàng' đầu tư bất động sản

Chiều 3/1, tại Hà Nội, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức hội thảo

Ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam nói (VNREA) cho biết, thời gian qua, Nhà nước đã có nhiều giải pháp điều chỉnh hỗ trợ kịp thời, hiệu quả cho thị trường. Các hoạt động sẽ dần ổn định, nguồn cung tương lai từ số lượng lớn các dự án, đặc biệt dự án phù hợp với nhu cầu thực người dân như nhà ở giá rẻ, nhà ở công nhân, nhà ở xã hội... được đưa vào thị trường. Chắc chắc thị trường bất động sản sẽ sớm khởi sắc trở lại.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp bất động sản đã và đang nỗ lực tái cấu trúc, tái cơ cấu tình hình tài chính, hoạt động kinh doanh về đầu tư sản phẩm hướng đến nhu cầu thực.

Cùng quan điểm, nhiều chuyên gia cũng kỳ vọng thị trường năm 2023 sẽ có nhiều điểm tích cực vì các chủ đầu tư lớn đã cơ cấu lại sản phẩm, ưu tiên phân khúc có tính thanh khoản cao, giải quyết nhu cầu của số đông người dân, điển hình là phát triển nhà ở xã hội.

Hầu hết ý kiến đều kỳ vọng, từ quý II/2023, thị trường sẽ dần phục hồi và phát triển lành mạnh, minh bạch hơn khi những vướng mắc được tháo gỡ, môi trường pháp lý có nhiều bước tiến mới, tăng trưởng kinh tế khả quan...

Dưới góc nhìn doanh nghiệp, ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6 cho rằng, 6 tháng tới là thời cơ vàng của những cá nhân, doanh nghiệp có sẵn tiền hoặc có thể vay ngân hàng đầu tư mua bất động sản.

Năm 2023, Chính phủ đã cam kết không tăng lãi suất cho vay, hiện tại đồng loạt các ngân hàng đã điều chỉnh lãi suất huy động khoảng 8 - 9%, lãi suất cho vay năm 2023 sẽ rơi vào khoảng 10,5 - 13,5%, lãi suất huy động sẽ rơi vào khoảng 7 - 9,5%. Tiếp theo, năm 2023 sẽ là năm đầu tư công và bơm vốn ra thị trường khoảng 700 ngàn tỷ đồng.

Sang năm 2023 nền kinh tế sẽ được tiếp cận room lớn của ngân hàng, dự báo room của cả năm 2023 tiếp tục 16%. Do đó, năm 2023 bất động sản sẽ được tiếp cận vốn vay ngân hàng và kênh trái phiếu, chứng khoán - ông Quê phân tích.

Trên thực tế, hiện tâm lý người dân đã tốt hơn. Những tác động của các đại án bất động sản hay sai phạm trong bất động sản đến tâm lý người dân, nhà đầu tư đã giảm dần, trở nên quen thuộc, không còn bị “sốc” tâm lý. Tiền trong dân còn khá nhiều, sẵn sàng tung ra khi nhìn rõ cơ hội đầu tư.

“Đáy” của bất động sản đã được xác lập vào quý IV/2022. Hiện tại, giá tuy chưa tăng giá trở lại nhưng đã không còn hiện tượng giảm giá. Từ quý II/2023, bất động sản sẽ "ấm" trở lại.

Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính cũng nhận định, sau giai đoạn "ngủ đông" vì đại địch, nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng hồi phục theo những xu hướng hoàn toàn mới.

Cuối năm 2021, đầu năm 2022, dòng “tiền dễ” được bơm vào thị trường, hướng vào hoạt động đầu cơ, cộng với sự phục hồi của nền kinh tế, quá trình đô thị hóa đã kéo theo nhu cầu bất động sản tăng cao ở tất cả phân khúc. Do đó, thị trường bất động sản phát triển nóng, sốt đất xảy ra rầm rộ ở nhiều mức độ khác nhau tại một số địa phương có thông tin quy hoạch hạ tầng như sân bay, khu công nghiệp, cầu đường... kéo theo sự phục hồi, hoạt động trở lại của các sàn giao dịch, môi giới...

Tuy nhiên, từ cuối quý II/2022 đến nay, khi dòng vốn tín dụng bị siết chặt, thị trường đối mặt nhiều khó khăn, thách thức, cần có nhiều giải pháp hỗ trợ tốt, đồng bộ từ các cơ quan quản lý Nhà nước để thị trường phục hồi ổn định và khởi sắc trong năm 2023.

Theo báo cáo của VARS, giá trị vốn hóa của ngành bất động sản ước tính khoảng 1,7 - 1,8 triệu tỷ đồng. Cơ cấu nguồn lực cho thị trường còn bất hợp lý chủ yếu đến từ nguồn vốn tín dụng ngân hàng, vốn huy động qua phát hành trái phiếu và tiền ứng trước của khách hàng, vốn chủ đầu tư chỉ chiếm khoảng 15 - 30% tổng mức đầu tư của dự án. Đóng góp trung bình của ngành xây dựng và bất động sản trong GDP chiếm khoảng 11% tổng thu ngân sách.

Đáng chú ý là nguồn cung chỉ tập trung ở phân khúc trung cấp, cao cấp, với mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu thực. Do đó tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt hơn 33%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm và lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái.

Các căn hộ dưới 25 triệu đồng/m2 khan hiếm, trong khi người dân đang đối mặt với tình trạng thiếu trầm trọng phân khúc nhà ở "vừa túi tiền" - dưới 2 tỷ đồng/căn và nhà ở xã hội.

Hàng loạt doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp khó khăn và tồn kho lớn, nhưng chủ yếu là sản phẩm trung gian. Tại một số doanh nghiệp, các khoản phải thu ngắn hạn đạt 12.946 tỷ đồng, tăng 20%; hàng tồn kho đạt 14.108 tỷ đồng, tăng 25%. Tổng giá trị các tài khoản phải thu ngắn hạn và hàng tồn kho đạt tới 27.054 tỷ đồng, chiếm 86% tổng tài sản.

VARS dự báo, tháng đầu năm 2023, thị trường không sôi động như cùng kỳ những năm trước, nên khả năng không có đột biến nào về nguồn cầu. Song tín dụng bất động sản được hỗ trợ từ việc tăng tín dụng lên 1,5 - 2% sẽ là một dòng tiền đáng kể cho thị trường đáo hạn và làm cơ sở chính sách cho năm 2023.