Bất động sản thừa hàng, thiếu người mua

Nguồn cung bất động sản năm 2026 dự kiến vượt 140.000 sản phẩm, nhưng sức mua lại suy yếu khi lượng tiêu thụ giảm 16%. Ba kịch bản cuối năm cho thấy thị trường có thể phục hồi hoặc tiếp tục chịu áp lực giảm giá, tùy thuộc diễn biến lãi suất và khả năng hấp thụ nguồn hàng.

Trong khi miền Nam chuẩn bị đón làn sóng mở bán mới, tỷ lệ hấp thụ tại nhiều khu vực vẫn ở mức thấp. Áp lực tồn kho, chi phí vốn và sự thận trọng của người mua đang buộc doanh nghiệp địa ốc thay đổi chiến lược kinh doanh.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến sự mất cân đối giữa nguồn cung và sức cầu.

Theo báo cáo của DXS-FERI, tổng nguồn cung sơ cấp trong 9 tháng đầu năm 2026 đạt 114.857 sản phẩm, tăng 21% so với cùng kỳ. Trong đó, nguồn cung mới đạt 49.657 sản phẩm, tăng 33%.

Tuy nhiên, lượng sản phẩm sơ cấp tiêu thụ chỉ đạt 32.469 căn, giảm 16%. Diễn biến này phản ánh áp lực hấp thụ gia tăng dù nguồn hàng liên tục được bổ sung.

Dự kiến quý IV có thêm hơn 30.000 sản phẩm, đưa tổng nguồn cung sơ cấp cả năm vượt 140.000 sản phẩm.

Đáng chú ý, miền Nam đang vượt lên dẫn đầu với khoảng 16.900 sản phẩm mới, chiếm 56% nguồn cung quý IV. Miền Bắc đứng thứ hai với khoảng 8.000 sản phẩm, tương đương 26%.

Sự phân hóa thanh khoản cũng ngày càng rõ nét. Tỷ lệ hấp thụ tại miền Nam đạt 35–40%, miền Bắc 30–35%, trong khi miền Trung chỉ 13–18% và miền Tây 5–10%.

Sau đợt điều chỉnh giá 5–20% trong quý III, thị trường tiếp tục chịu sức ép từ chi phí vay và lượng hàng tồn kho lớn.

Ba kịch bản định hình thị trường cuối năm

DXS-FERI xây dựng ba kịch bản cho quý IV/2026, dựa trên tỷ lệ hấp thụ 20–25% của quý III.

Trong kịch bản tích cực, chi phí vốn giảm sẽ thúc đẩy giao dịch, cải thiện dòng tiền và khả năng triển khai dự án của doanh nghiệp.

Ở kịch bản kỳ vọng, thanh khoản phục hồi có chọn lọc, tập trung vào sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, giá bán hợp lý và phục vụ nhu cầu ở thực.

Ngược lại, nếu lãi suất tăng lên 14–16%, áp lực trả nợ có thể khiến một bộ phận nhà đầu tư phải giảm giá tài sản, kéo theo rủi ro tồn kho và suy giảm biên lợi nhuận của doanh nghiệp địa ốc.

Đối với các doanh nghiệp niêm yết như VHM, KDH, NLG hay DXG, diễn biến tiêu thụ sản phẩm và tiến độ ghi nhận doanh thu sẽ tiếp tục ảnh hưởng đến kỳ vọng lợi nhuận, dù mức độ tác động khác nhau theo từng dự án.