Bất động sản công nghiệp lạc quan trước ‘cuộc đua đường dài’

Phân khúc bất động sản (BĐS) công nghiệp tiếp tục ghi nhận những tín hiệu lạc quan khi các nhà sản xuất nước ngoài ngày càng chọn Việt Nam là điểm đến để đa dạng chuỗi cung ứng, mở rộng thị trường cũng như phát triển kinh doanh ở Việt Nam.

Nhờ đó, doanh nghiệp cho thuê đất sản xuất và nhà xưởng cũng “hái ra tiền” và lĩnh vực này đang thu hút các doanh nghiệp BĐS khác muốn tham gia. Tuy vậy, kinh doanh hạ tầng BĐS công nghiệp không chỉ có “màu hồng”.

Kết quả trái chiều quí đầu năm

Nhờ vào vị thế địa chính trị, môi trường, chính sách thu hút đầu tư…, Việt Nam tiếp tục là một trong những điểm đến của các nhà đầu tư nước ngoài và sự đa dạng hóa chuỗi cung ứng của các tập đoàn đang có nhà máy sản xuất ở Trung Quốc.

Do đó, đất khu công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn cho thuê được các chuyên gia đánh giá tiếp tục là “mảng sáng” hiếm hoi của lĩnh vực bất động sản Việt Nam hiện nay.

Báo cáo quí 1-2024 của các doanh nghiệp bất động sản đang niêm yết trên sàn chứng khoán cũng phần nào cho thấy điều này.

Tổng Công ty IDICO – CTCP (IDC) công bố Báo cáo tài chính hợp nhất quí 1 với doanh thu hơn 2.467 tỉ đồng, tăng 115% so với cùng kỳ. Trong đó, 2 mảng tăng trưởng đột biến là doanh thu hạ tầng KCN gần 1.308 tỉ đồng, gấp 6,3 lần cùng kỳ, chiếm 53% và doanh thu từ đầu tư kinh doanh bất động sản gần 281 tỉ đồng, gấp 9,3 lần.

Doanh nghiệp cho biết trong kỳ, doanh thu từ các hợp đồng cho thuê hạ tầng KCN đáp ứng điều kiện ghi nhận doanh thu một lần theo quy định khiến lợi nhuận Công ty tăng. Với kết quả kinh doanh quí 1, IDICO thực hiện được 30% chỉ tiêu tổng doanh thu và 40% chỉ tiêu lãi trước thuế.

Còn Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp (Becamex IDC) ghi nhận doanh thu thuần quí 1 đạt 812 tỉ đồng, tăng 3% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, mảng kinh doanh BĐS đóng góp tới 450 tỉ đồng vào tổng doanh thu.

Sau khi trừ đi các khoản chi phí phát sinh trong hoạt động kinh doanh, Becamex IDC báo lãi sau thuế 119 tỉ đồng, tăng 60% so với cùng kỳ năm trước. Đồng thời, dòng tiền kinh doanh của doanh nghiệp này cũng đạt mức dương 876 tỉ đồng trong quí 1-2024, so với mức âm 1.238 tỉ đồng của cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý, doanh nghiệp này vẫn còn hơn 600 hecta đất sẵn sàng cho thuê.

Còn tại Công ty cổ phần Đầu tư Sài Gòn VRG, Tổng Giám đốc Lư Thanh Nhã chia sẻ với cổ đông kết quả kinh doanh quí 1 rằng: doanh thu đạt 1.826 tỉ đồng, tăng 30% và lợi nhuận sau thuế 257 tỉ đồng, tăng 43% so với cùng kỳ năm ngoái. Như vậy, so với kế hoạch cả năm, “ông lớn” bất động sản KCN phía Nam này đã thực hiện được lần lượt 34% kế hoạch doanh thu và 32% mục tiêu lợi nhuận sau một quí.

Hay Tổng Công ty Phát triển khu công nghiệp (Sonadezi) ghi nhận doanh thu thuần tăng trưởng hơn 21% lên gần 1.292 tỉ đồng trong quí 1 và gần 362 tỉ đồng, tăng 45%. Nguồn thu quý này được đóng góp bởi mảng kinh doanh KCN (hơn 390 tỉ đồng, tăng 57%), còn lại là các mảng dịch vụ cảng, cung cấp nước sạch…

Tuy vậy, vẫn có doanh nghiệp trong ngành này có kết quả kinh doanh trong quí vừa qua “ngược chiều”, thậm chí là những thương hiệu thâm niên trong ngành.

Đơn cử như Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc – CTCP (KBC) quí 1-2024, ghi nhận doanh thu hơn 152 tỉ đồng, giảm 93% so với cùng kỳ năm trước. Kết quả lỗ ròng gần 86 tỉ đồng do KBC không ghi nhận doanh thu từ mảng cho thuê đất và cơ sở hạ tầng KCN.

So với kế hoạch, KBC chỉ thực hiện được 2% chỉ tiêu tổng doanh thu và còn cách rất xa mục tiêu lãi sau thuế sau quí 1.

Tương tự, hụt thu từ mảng cho thuê đất KCN, Công ty cổ phần Long Hậu (LHG) ghi nhận lợi nhuận sau thuế giảm 32% còn hơn 31,4 tỉ đồng và hoàn thành 23,9% so với kế hoạch năm tài chính năm nay…

Giá đất thuê tiếp tục tăng

Theo các chuyên gia, làn sóng đầu tư, mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp nước ngoài vào Việt Nam kéo theo nhu cầu thuê mặt bằng KCN hay nhà xưởng tiếp tục tăng. BĐS KCN từ đó được hưởng lợi và đạt kết quả kinh doanh tích cực đến nay.

Giới phân tích đánh giá, nguồn vốn FDI sẽ tiếp tục tăng trong năm nay và những năm tới, tập trung vào lĩnh vực sản xuất và công nghệ, điện tử… Đi kèm với đó là nhu cầu thuê đất, nhà xưởng tại các KCN sẽ tăng cao. Do đó, việc kinh doanh sụt giảm doanh thu trong quí 1 của một số doanh nghiệp phát triển hạ tầng chưa thể khái quát hoạt động cho cả một năm.

Trên thực tế do nhu cầu tăng cao nên dẫn đến giá đất và nhà xưởng cho thuê tiếp tục tăng. Cụ thể theo báo cáo quí 1 năm 2024 của CBRE Việt Nam, đối với thị trường BĐS công nghiệp, giá đất công nghiệp tại các thị trường miền Bắc tăng nhẹ khoảng 8% so với cùng kỳ năm 2023, đạt ngưỡng trung bình 133 đô la/m2/kỳ hạn còn lại, (tương đương 3,2 triệu đồng/m2/kỳ hạn).

Trong khi đó, giá đất công nghiệp tại các thị trường miền Nam giữ mức trung bình 189 đô la/m2/kỳ hạn còn lại (tương đương hơn 4,5 triệu đồng/m2/kỳ hạn còn lại), ổn định so với quí trước và tăng 2,4% so với cùng kỳ năm ngoái.

Nhận định của Avison Young Việt Nam về thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam quí 1-2024 cũng cho thấy, nhu cầu thuê cao nhưng nguồn cung tại ba trung tâm công nghiệp chính là TPHCM, Đà Nẵng và Hà Nội không đủ đáp ứng, các KCN mới ngày càng phát triển về hướng các tỉnh lân cận.

Tại phía Bắc, giá thuê hạ tầng trong KCN tại Hà Nội ở mức 214 đô la/m2/kỳ hạn, tăng 1% so với quí trước, thấp dần về các khu vực xa thủ đô, dao động từ 120 đến 165 đô la/m2/kỳ hạn tại tỉnh Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên và Vĩnh Phúc. Một số địa phương như Hải Phòng, Quảng Ninh, Thái Bình và Hà Nam có tiềm năng trở thành điểm nóng công nghiệp tiếp theo, giá thuê dao động từ 90 đến 120 đô la/m2/kỳ hạn.

Còn tại Đà Nẵng, giá thuê không đổi so với quí trước ở mức 95 đô la/m2/kỳ hạn và không có nguồn cung mới được ghi nhận trong quí 1-2024.

Trong khi đó, tại TPHCM, dù giá thuê trung bình không thay đổi so với quí trước, những vẫn cao nhất ở mức 230 đô la/m2/kỳ hạn. Tại Đồng Nai và Bình Dương, giá thuê bình quân đạt 170-175 đô la/m2/kỳ hạn. Tỉnh Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu dự kiến trở thành điểm đến tiếp theo nhờ giá thuê còn hợp lý ở mức 100-110 đô la/m2/kỳ hạn…

Theo đánh giá CBRE Việt Nam, bất động sản KCN vẫn là điểm sáng thời gian tới, khi Việt Nam hưởng lợi lớn từ sự chuyển dịch chuỗi cung ứng toàn cầu. CBRE Việt Nam kỳ vọng giá cho thuê bất động sản KCN tiếp tục tăng trong những năm tới, với mức tăng khoảng 5-9%/năm tại phía Bắc và 3-7% tại phía Nam. Trong đó, sản phẩm kho xưởng xây sẵn cho thuê dự báo phát triển mạnh cùng sự cải thiện của lĩnh vực logistics để đáp ứng nhu cầu ngày một cao của đầu tư FDI.

Không chỉ là “màu hồng”

Theo các chuyên gia, các Hiệp định thương mại có hiệu lực như RCEP, EVFTA sẽ tiếp tục phát huy hiệu quả trong việc thu hút FDI trong những năm tới, và Việt Nam tiếp tục là điểm đến ưa thích của dòng vốn sản xuất theo chiến lược Trung Quốc +1.

Mặt khác, việc Việt Nam nâng cấp quan hệ ngoại giao với các nền kinh tế lớn trong giai đoạn vừa qua, nền kinh tế nói chung và ngành sản xuất cũng như bất động sản công nghiệp Việt Nam dự kiến sẽ được hưởng lợi và tiếp tục xu hướng phát triển.

Điều này cũng lý giải vì sao các doanh nghiệp phát triển BĐS công nghiệp không ngừng săn quỹ đất ở các địa phương hoặc phát triển nhiều nhà xưởng để mở rộng diện tích cho thuê.

Thậm chí những doanh nghiệp không chuyên về phát triển hạ tầng KCN như Hà Đô, Taseco Land, Hòa Phát, Sơn Hà… cũng đang có kế hoạch đầu tư vào BĐS công nghiệp để tận dụng dư địa phát triển hiện nay.

Tuy nhiên theo các chuyên gia, đầu tư vào ĩnh vực này doanh nghiệp cần có nguồn vốn lớn và tầm nhìn dài hạn với 12-15 năm mới có thể thu hồi. Trong khi đó, việc xin chủ trương, cấp phép đầu tư đến giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch, thi công… cũng là một quá trình gian nan.

Và để thu hút nhà đầu tư vào xây nhà máy hoặc thuê nhà xưỡng đòi hỏi nhà phát triển cần có nhiều kinh nghiệm, mối quan hệ cũng như xây dựng thương hiệu tốt… Đó là chưa kể xu hướng KCN đòi hỏi phải xanh vốn cần nhiều kinh phí để đầu tư công nghệ và có khả năng “lọc” nhà đầu tư.

Ngay cả những doanh nghiệp có kinh nghiệm phát triển KCN trong nhiều năm hiện cũng đang gặp thách thức khi mà mô hình KCN theo hướng đa ngành, đa lĩnh vực chủ yếu dựa vào tiềm năng về đất dần không còn phù hợp trong bối cảnh hiện nay.

Theo các chuyên gia, việc chuyển đổi mô hình KCN đơn thuần sang KCN xanh, KCN sinh thái đòi hỏi quá trình thay đổi về công nghệ, nhân lực và quy trình sản xuất. Quá trình chuyển đổi này đang đối mặt với không ít khó khăn. Đơn cử, nguồn vốn rất hạn chế, chính sách tài chính xanh chưa thực sự đi vào cuộc sống. Ngoài ra, hiện còn thiếu cơ chế, chính sách khuyến khích các doanh nghiệp hình thành liên kết cộng sinh công nghiệp.

Một lo lắng nữa của nhà đầu tư là tình trạng thiếu điện cho sản xuất, nhất là năng lượng tái tạo như lắp đặt điện mặt trời ở KCN còn vướng mắc, khó đáp ứng yêu cầu “xanh hóa” sản xuất của các nhãn hàng và thị trường nhập khẩu.