1 Cổ phiếu BĐS có câu chuyện hay

DXG – là 1 trong những cái tên nổi tiếng nhất trong ngành BĐS, ngang hàng với DIG và CEO trong năm 2021, khi có mức tăng 500% - gấp 5 lần so với thị giá ban đầu

Nhưng cũng vì thuộc dòng nóng nhất thị trường, nên khi giảm thì cũng khốc liệt không kém, trong năm 2022, DXG rơi 80% thị giá từ vùng đỉnh, cuốn trôi hết thành quả chỉ trong vòng chưa đầy 1 năm, về lại vùng giá ban đầu trước khi có sóng thần, như chưa có chuyện gì xảy ra

Đến năm 2023, cổ phiếu cũng đã có sự hồi phục nhất định cùng cả thị trường, tuy nhiên chặng đường về lại vùng đỉnh cũ còn rất xa, hiện DXG còn cách đỉnh hơn 160%

Xem thêm tại:

I. Tổng quan Doanh nghiệp

1. Các hoạt động kinh doanh chính

Đất Xanh hoạt động kinh doanh 2 mảng chính đó là chuyển nhượng BĐS và môi giới BĐS

Trước 2021, lợi nhuận của doanh nghiệp chủ yếu đến từ hoạt động môi giới

Từ 2021 trở đi, DXG bắt đầu ghi nhận lợi nhuận lớn đến từ các dự án BĐS

Đặc biệt, 2 mảng này đều có biên lãi gộp ở mức rất cao. Cụ thể, biên lãi gộp mảng chuyển nhượng BĐS giao động quanh ngưỡng 30% – 50%, còn biên lãi gộp của mảng môi giới BĐS thì giao động quanh ngưỡng 70% – 90%

2. Doanh thu và lợi nhuận

Kể từ quý 4/2022, doanh thu và lợi nhuận của DXG sụt giảm mạnh khi nền kinh tế suy thoái, doanh nghiệp thua lỗ liên tiếp 2 quý là vào Q4/22 với tổng lỗ 395 tỷ, còn quý 1/2023 lỗ 117 tỷ

Bắt đầu từ 2024, KQKD của DXG cũng phục hồi dần tuy nhiên có thể thấy tốc độ cũng rất chậm

Đây cũng là thực trạng chung của phần đa các doanh nghiệp BĐS chưa có dự án sẵn sàng mở bán trong bối cảnh thị trường còn yếu và ảm đạm

II. Tiềm năng các dự án

Opal Skyline và Gem Sky World

Xem thêm tại

Đất Xanh cũng nổi tiếng là doanh nghiệp có các dự án khủng ở khu vực phía Nam

Trong đấy, 2 dự án là Opal Skyline và Gem Sky World đang mang lại dòng tiền chính cho doanh nghiệp

Có thể thấy tỷ lệ hấp thụ các dự án của DXG ở mức tốt, khi

Opal Skyline đã bán xong 100% và bàn giao 95% tính đến cuối quý 3/2024

Gem Sky World là cả 1 khu đô thị với quý mô lớn lên tới 92 ha, 3.900 căn thấp tầng hiện đã bán được 60%, bàn giao 40%

Nhưng đáng chú ý nhất, đấy chính là dự án Gem Riverside, với diện tích 4,3 ha nằm ở Thủ Đức, Hồ Chí Minh dự kiến mở bán vào năm tới

Xem thêm tại

Dự án có vị trí cực đặc địa, nằm ở ngay ven sông, chỉ cách Thủ thiêm 8km. Nơi từng diễn ra thương vụ trúng đấu giá đất 2.4 tỷ/m2 và sát ngay Cao tốc HCM – Sân bay Long Thành – Dầu Giây

Dự án vừa được nhận GPXD vào tháng 9 năm nay, dự kiến qúy 1/2025 bắt đầu triển khai và nửa cuối 2025 sẽ mở bán

DXG đơn phương hủy hợp đồng 300 khách hàng của GEM Riverside

Xem thêm tại

Theo quy hoạch ban đầu là làm chung cư trung cấp với khoảng 1.000 sản phẩm, có giá bán trung bình 37 - 40 triệu VND/m2

Đã có 300 khách hàng đăng ký giữ chỗ dự án Gem Riverside bằng hợp đồng “thỏa thuận tư vấn bất động sản” (với số cọc lúc đó khoảng 250 triệu đồng/căn)

Nhưng do gặp 1 số vấn đề về tiến độ thi công, dẫn đến việc trì hoãn tính từ thời điểm mở bán là 6 năm

Và đến cuối năm nay, DXG đã sửa đổi lộ trình và toàn bộ quy mô của Gem riverside, khi dự kiên Xây dựng vào

quý 1/2025 - mở bán nửa cuối 2025 Chung cư trung cấp sẽ phát triển thành cao cấp với hơn 3.175 căn hộ.

Vào thời điểm đưa ra thị trường, giá căn hộ trung bình 30-40 đồng/m². Hiện tại, giá các dự án lân cận Gem Riverside đã ở ngưỡng trên dưới 100 triệu đồng/m² nên dự báo giá bán mới của Gem Riverside nằm trong khoảng 85-100tr/m2

Vậy DXG đã có 1 động thái, đấy là đơn phương hủy thỏa thuận với 300 khách hàng này

Vậy DXG đã giải quyết như thế nào?

Trước hết, DXG đưa ra lý do

“không còn phù hợp với quy định pháp luật hiện hành”, cụ thể sản phẩm chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023".

Với hơn 300 khách hàng đã gắn bó với dự án, phía Đất Xanh đưa ra 2 phương án để xử lý

1. Nếu KH muốn chấm dứt hợp đồng

Sẽ được hoàn trả 100% số tiền ủy thác thanh toán

Đồng thời nhận thêm lãi suất 10 – 15%/năm trên số tiền ủy thác thanh toán tính từ ngày khách hàng ký hợp đồng nguyên tắc

2. Nếu KH có nhu cầu tiếp tục mua dự án

Vẫn đóng hợp đồng nguyên tắc

Đồng thời, khách hàng nhận thêm voucher chiết khấu 15% trên giá trị sản phẩm khi dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

DXG có làm sai?

Thực ra đây là “mánh” của các Doanh nghiệp BĐS

Trong chuỗi giá trị của dự án BĐS, sau khi được duyệt quy hoạch thì sẽ tới bước đóng tiền sử dụng đất và GPMB – sau đó đến xin GPXD và rồi xin mở bán

Các doanh nghiệp thường dừng lại ở bước giải phóng và đóng tiền sử dụng xong, thì sẽ ôm luôn dự án, đợi sốt họ mới làm, chấp nhận đóng phạt tí ti, để om lâu nhất có thể

(vì các khâu pháp lý bao giờ cũng là khó khăn và mất nhiều thời gian, công sức nhất)

Ở đây DXG ôm dự án trong 6 năm, đất tăng x2, x3 thì mới xin xây dựng để mở bán

Chỉ phải đền bù 10,15%/năm cọc cho các khách hàng

Kết luận

Điểm trừ của cổ phiếu này là tính đầu cơ – BLĐ thì mang tiếng xấu, kiếm tiền trên việc mua bán cổ phiếu

Những NĐT tăng trưởng và NĐT thuần cơ bản sẽ không thích – khi đang gom thì lại ra những tin tức đánh trực diện lên giá cổ phiếu

Từ đấy, khiến hiệu suất không mang tính chất ổn định

Nên NĐT có thể phân bổ tỉ trọng, dành 30% vốn để cầm những cổ phiếu hàng nóng, có tính chất tấn công như DXG