VHM, DXG, NLG ai sáng cửa nhất?

Thị trường bất động sản dân cư đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh khi nguồn cung dần được khơi thông nhưng lãi suất vẫn là biến số lớn ảnh hưởng đến thanh khoản. Báo cáo mới của các công ty chứng khoán cho thấy triển vọng lợi nhuận năm 2026 không còn đồng đều, với lợi thế nghiêng về những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn, pháp lý hoàn thiện và lượng doanh số chưa ghi nhận cao.

VHM tiếp tục dẫn đầu về quy mô lợi nhuận, trong khi DXG, NLG, PDR hay KDH có những động lực tăng trưởng riêng. Tuy nhiên, mặt bằng lãi suất cao được dự báo sẽ khiến khoảng cách giữa các doanh nghiệp ngày càng nới rộng.

Thị trường bất động sản dân cư đang vận động trong bối cảnh chính sách hướng đến khơi thông nguồn cung và hạn chế đầu cơ. Tuy nhiên, lãi suất vay cao tiếp tục là rào cản lớn đối với cả doanh nghiệp và người mua nhà. Nửa đầu năm 2026, hàng loạt văn bản pháp lý được ban hành nhằm tháo gỡ khó khăn về thủ tục đầu tư, giải phóng mặt bằng và thúc đẩy nguồn cung nhà ở. Doanh số bán bất động sản chưa ghi nhận đến cuối tháng 3/2026 đạt 201.600 tỷ đồng, tăng 68% so với cùng kỳ năm trước, tạo nền tảng ghi nhận lợi nhuận cho các quý tới.

Dự báo lợi nhuận toàn ngành

Lợi nhuận sau thuế quý II/2026 của nhóm bất động sản dân cư-thương mại được dự báo đạt 10.555 tỷ đồng, tăng 4,6% so với cùng kỳ. Dự báo cả năm 2026 là 72.887 tỷ đồng, tăng 36,3% so với cùng kỳ. Tăng trưởng lợi nhuận chủ yếu nhờ lượng doanh số bán hàng ký trong giai đoạn 2024-2025 bước vào chu kỳ ghi nhận doanh thu. Tuy nhiên, mặt bằng lãi suất cao được dự báo sẽ khiến thanh khoản thị trường chậm lại, gia tăng sự phân hóa về triển vọng bán hàng giữa các doanh nghiệp.

VHM dẫn đầu với tăng trưởng mạnh

Vinhomes (VHM) dự báo quý II đạt 8.728 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, tăng 6,1% so với cùng kỳ. Dự báo cả năm 2026 là 63.618 tỷ đồng, tăng 46,8% so với cùng kỳ. Lợi nhuận quý II đến từ bàn giao sản phẩm tại Vinhomes Golden Avenue Quảng Ninh và Royal Island Hải Phòng. Nửa cuối năm kỳ vọng nhận bàn giao Golden City Hải Phòng và Green City Tây Ninh, cùng các giao dịch bán lô lớn tại Saigon Park TP.HCM. Doanh số hợp đồng ký bán của VHM được dự báo đạt 284.060 tỷ đồng, tăng 38,4% so với cùng kỳ.

VRE chuyển đổi mô hình kinh doanh

VRE dự báo quý II đạt 1.129 tỷ đồng, giảm 8,5% so với cùng kỳ, và cả năm 2026 đạt 5.364 tỷ đồng, giảm 16,8%. Mảng cho thuê mặt bằng bán lẻ tiếp tục là nguồn đóng góp lợi nhuận chính, nhờ các trung tâm thương mại mới đi vào hoạt động và nhu cầu thuê cải thiện. Giảm lợi nhuận so với 2025 do năm trước ghi nhận lợi nhuận một lần từ bán Vincom Center Nguyễn Chí Thanh. VRE đang chuyển đổi theo hướng 'One-stop Shoppertainment', kết hợp mua sắm, giải trí và trải nghiệm, với kế hoạch mở rộng hệ thống trong giai đoạn 2026-2028.

NLG, KDH, DXG, PDR có tiềm năng

NLG dự báo quý II đạt 106 tỷ đồng, tăng 8,7%, và cả năm 2026 đạt 978 tỷ đồng, tăng 3,3%. Doanh số bán hàng 4 tháng đầu năm đạt 3.507 tỷ đồng, tăng 36%, hoàn thành 30% dự phóng cả năm. DXG dự báo quý II đạt 272 tỷ đồng, tăng 1,1%, cả năm 2026 đạt 874 tỷ đồng, tăng 31,8%. KDH dự báo quý II đạt 145 tỷ đồng, giảm 26,7%, cả năm 2026 đạt 1.575 tỷ đồng, giảm 3,2%. PDR dự báo quý II đạt 175 tỷ đồng, tăng 169,7%, cả năm 2026 đạt 568 tỷ đồng, tăng 10,4%, nhờ khoản chuyển nhượng dự án Thuận An 1.

Yếu tố hạ tầng quyết định triển vọng

Các nhà phân tích kỳ vọng doanh nghiệp sở hữu quỹ hàng tại những khu vực được hưởng lợi từ hạ tầng kết nối liên vùng sẽ tiếp tục duy trì tốc độ hấp thụ tích cực. VHM và NLG được nhận định sẽ duy trì lợi thế nhờ vị trí hưởng lợi từ hạ tầng hoàn thiện và hệ thống tiện ích đồng bộ. DXG được kỳ vọng tăng giá mặt bằng tại Gem Sky World Đồng Nai sau khi sân bay Quốc tế Long Thành đi vào hoạt động. PDR sẽ hưởng lợi từ phát triển hạ tầng quanh khu vực Trung tâm Tài chính quốc tế TP.HCM.

Sự phân hóa giữa các doanh nghiệp

Trong bối cảnh thị trường còn nhiều thách thức, sự phân hóa giữa các doanh nghiệp sẽ tiếp tục rõ nét hơn. Lợi thế sẽ thuộc về các doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững chắc, quỹ đất lớn, pháp lý hoàn thiện và tiến độ triển khai dự án tốt. Những doanh nghiệp có khả năng hiện thực hóa doanh thu trong giai đoạn 2026-2027 sẽ được ưu tiên hơn những công ty vẫn phụ thuộc vào quá trình hoàn thiện pháp lý hoặc mở rộng quỹ đất mới.