TS. Đinh Thế Hiển: Ngân hàng càng tăng tín dụng, doanh nghiệp bất động sản sẽ càng thâm dụng vốn

Tại buổi tọa đàm “Chiến lược huy động vốn của doanh nghiệp trong hoàn cảnh mới” được tổ chức chiều ngày 24/08/2022, TS. Đinh Thế Hiển - Chuyên gia tài chính đã có những chia sẻ về thực trạng nguồn vốn của nền kinh tế, cũng như giải pháp vốn bền vững cho các doanh nghiệp bất động sản.

Theo TS. Đinh Thế Hiển, nền kinh tế Việt Nam hiện đang có xu thế phát triển từ thâm dụng vốn. Trong 6 tháng đầu năm 2022, vốn đầu tư tăng 9.6% so với cùng kỳ năm trước; nợ trên vốn của doanh nghiệp ở mức cao và tăng trưởng tín dụng tăng nhanh hơn tăng trưởng GDP trong ít nhất 5 năm trở lại đây. Nợ nước ngoài tăng mạnh là điểm đáng lưu ý - nợ công nước ngoài giảm đi nhưng lại tăng ở doanh nghiệp. Theo ông Hiển, nếu không kiểm soát được phần nợ từ nước ngoài sẽ rất nguy hiểm.

Gian nan huy động vốn

Ngành bất động sản và xây dựng cho thấy tỷ lệ nợ tăng nhanh, thậm chí ở ngưỡng rủi ro vào năm 2021. Theo TS. Đinh Thế Hiển, đây là 2 ngành có thâm dụng vốn lớn, trong khi nguồn huy động vốn đang gặp khó khăn ở nhiều kênh. Dù tăng trưởng tín dụng trong 6 tháng đầu năm khá cao (8.51%), nhưng nợ xấu của các ngân hàng thương mại cũng tăng cao, nguồn thu nợ chậm đã buộc họ phải giảm mức cho vay, đặc biệt là tại lĩnh vực bất động sản.

Một kênh huy động vốn khác là cổ phiếu lại rất khó thực hiện. Năm 2021 là thời điểm thuận lợi cho thị trường chứng khoán, nhưng vốn cổ phần huy động được chỉ đạt 3% vốn hóa - tương ứng khoảng 177 ngàn tỷ đồng, thấp hơn rất nhiều so với trái phiếu. Năm 2022 thị trường có xu hướng đi xuống, nên dự báo nguồn huy động này sẽ không khả quan.

Mặt khác, huy động vốn trái phiếu cũng giảm mạnh vì các ngân hàng thương mại không tham gia. Trong năm 2022, Chính phủ đã siết chặt việc phát hành trái phiếu dưới chuẩn và lách luật từ tháng 6-7/2022, qua đó dự kiến lượng phát hành sẽ giảm và gây ảnh hưởng đến cả các doanh nghiệp sản xuất lẫn bất động sản.

TS. Đinh Thế Hiển nhấn mạnh vào nguồn vốn FDI - thứ theo ông là “điểm sáng của năm 2022” khi cung cấp 10 tỷ USD trong 6 tháng đầu năm, tăng 8.9% so với cùng kỳ, cũng là mức tăng cao nhất trong 5 năm qua. Vấn đề là với các doanh nghiệp trong nước, nguồn vốn này không có tác động trực tiếp, nên bài toán nguồn vốn sẽ vẫn còn nan giải.

Bất động sản cần giảm nhu cầu tín dụng, có giải pháp vốn bền vững

Theo ông Hiển, cơ chế huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản thực chất là rất thuận lợi so với các ngành khác. Trong giai đoạn 2020-2021, bất động sản được tiếp vốn tới 800 ngàn tỷ đồng. 7 tháng đầu năm 2022, nguồn vốn đổ vào doanh nghiệp bất động sản và xây dựng vẫn là tương đối tốt từ kênh trái phiếu doanh nghiệp, chiếm 40.3% trái phiếu phát hành.

“Ngân hàng càng tăng tín dụng, công ty bất động sản sẽ càng tăng thâm dụng vốn”, TS. Hiển khẳng định. Đáng chú ý, vốn tín dụng từ ngân hàng sẽ chiếm 70% giá trị vốn của bất động sản, nhưng thời gian thu hồi bình quân là 10 năm sẽ gây bất ổn trong dài hạn. Cùng với việc hơn 70% nhà đầu tư là lướt sóng, khi giá chững sẽ khiến thanh khoản giảm mạnh và lảm ảnh hưởng đến dòng tiền thu hồi của ngân hàng.

Vậy nên, TS. Hiển cho rằng cần có giải pháp vốn bền vững dành cho các doanh nghiệp bất động sản. Cụ thể như sau:

Đầu tiên, giảm nhu cầu vốn tín dụng ngân hàng bằng cách cho vay theo tỷ lệ giảm dần với các phân khúc không được ưu tiên.

Thứ 2, tăng vốn cổ phần để tăng nguồn lực. Theo ông Hiển, công ty bất động sản cần có thực lực tài chính bằng vốn chủ sở hữu. Nếu tăng vốn thông qua phát hành trái phiếu, áp lực trả nợ sẽ tăng lên.

Và thứ 3, cần các định chế tài chính hợp tác phát triển dự án; quỹ tín thác bất động sản hoặc tương tự; hợp tác quỹ - công ty theo từng dự án; nhà đầu tư cá nhân mua chứng chỉ quỹ sẽ an toàn hơn mua trái phiếu doanh nghiệp hoặc ký hợp đồng hợp tác với công ty.