Trung Quốc giải cứu ngành bất động sản như thế nào

Bắc Kinh liên tiếp hỗ trợ tài chính cho các hãng địa ốc, nhằm giải cứu lĩnh vực quy mô 2.500 tỷ USD đã khủng hoảng hơn một năm qua.

Chỉ trong vài tuần, ngành địa ốc Trung Quốc liên tiếp đón nhận tin tức lạc quan. Cuối tuần trước, 6 ngân hàng quốc doanh lớn của nước này thông báo sẽ bơm 140 tỷ USD vào thị trường bất động sản. Số vốn này chủ yếu để phát triển bất động sản, thế chấp cho khách hàng, mua bán – sáp nhập, cung cấp tài chính cho chuỗi cung ứng và đầu tư trái phiếu.

Trước đó, Ngân hàng Bank of China cho biết dự kiến hỗ trợ thêm nhiều hãng bất động sản nữa, sau khi đã ký thỏa thuận cung cấp 100 tỷ nhân dân tệ (14 tỷ USD) cho China Vanke - hãng địa ốc lớn thứ ba Trung Quốc về doanh số. Country Garden - hãng bất động sản lớn nhất Trung Quốc - cũng cho biết trên SCMP rằng đã ký thỏa thuận chiến lược lâu dài với Ngân hàng Tiết kiệm Bưu điện Trung Quốc.

Ngân hàng Công Thương Trung Quốc thì tuyên bố cho vay 655 tỷ nhân dân tệ với 12 doanh nghiệp. Còn Ngân hàng Xây dựng Trung Quốc đã ký hợp đồng với 8 hãng địa ốc. Những thông tin trên đã giúp giá cổ phiếu bất động sản Trung Quốc tuần trước tăng vọt.

Đây được coi là kết quả của Kế hoạch 16 điểm nhằm cứu thị trường bất động sản đã được Ngân hàng Trung ương Trung Quốc (PBOC) và Ủy ban Quản lý Ngân hàng - Bảo hiểm Trung Quốc (CBIRC) đưa ra hồi giữa tháng. Kế hoạch này cung cấp hướng dẫn cho giới chức tài chính trên cả nước, tập trung giải quyết cuộc khủng hoảng thanh khoản của các doanh nghiệp và sẽ nới lỏng tạm thời hạn chế về vay ngân hàng. Nó đánh dấu nỗ lực toàn diện của giới chức Trung Quốc nhằm giải cứu thị trường mà Thống đốc Yi Gang từng kỳ vọng sẽ "hạ cánh mềm".

Những vấn đề chính trong kế hoạch 16 điểm gồm:

1. Cho vay các hãng phát triển bất động sản

Các tổ chức tài chính nên đối xử công bằng giữa hãng bất động sản quốc doanh và tư nhân. Họ cũng nên đặc biệt hỗ trợ các hãng chỉ tập trung vào bất động sản và có hệ thống quản trị doanh nghiệp vững mạnh.

2. Quy định mua nhà với cá nhân

Giới chức tài chính cần hỗ trợ các chính quyền địa phương để đưa ra mức sàn về tiền trả trước và lãi vay thế chấp "một cách hợp lý", phù hợp với từng nơi, để đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân. Các quy định về mua nhà lần đầu cho người mới đến thành phố cũng cần được tối ưu hóa.

3. Với các công ty xây dựng

Phải đảm bảo quá trình huy động vốn của các công ty xây dựng diễn ra "liên tục và ổn định".

4. Gia hạn khoản vay với các hãng bất động sản

Các khoản vay ngân hàng hiện tại, sẽ đáo hạn trong 6 tháng tới, có thể được gia hạn thêm một năm.

5. Trái phiếu

Trái phiếu phát hành bởi các hãng bất động sản uy tín nên được ủng hộ. Việc hoàn trả với trái phiếu của các hãng địa ốc có thể được gia hạn hoặc hoán đổi thông qua đàm phán.

6. Vay vốn từ các quỹ

Các quỹ tín thác được khuyến khích cấp vốn cho các hãng bất động sản muốn thực hiện mua bán - sáp nhập (M&A), làm bất động sản cho thuê và nhà dưỡng lão.

7. Các khoản cho vay đặc biệt để hoàn thành dự án

Các ngân hàng chính sách gồm Ngân hàng Phát triển Trung Quốc (CBD) và Ngân hàng Phát triển Nông nghiệp và Nông thôn (NBARD) cần cung cấp các khoản vay đặc biệt "theo cách có hiệu quả, có trật tự" để đảm bảo các dự án được hoàn thiện.

8. Tăng cường hỗ trợ hoàn thiện các dự án nhà ở

Các ngân hàng lớn đang cho vay các dự án nhà ở bị trì hoãn xây dựng nên hỗ trợ thêm tài chính.

9. Về việc mua lại các dự án bất động sản

Các ngân hàng và công ty quản lý tài sản được khuyến khích hỗ trợ việc các hãng bất động sản mạnh hơn mua lại dự án của đối thủ yếu hơn. Họ cũng có thể phát hành trái phiếu để có vốn cho hoạt động này.

10. Có phương án giải quyết theo góc độ thị trường với việc phá sản và tái cơ cấu

Các công ty quản lý tài sản được khuyến khích làm việc với các dự án nhà ở trong vai trò giám sát về phá sản và là nhà đầu tư tái cấu trúc.

11. Cho vay mua nhà

Các ngân hàng được khuyến khích đàm phán với người mua nhà, về việc gia hạn trả tiền vay nếu hợp đồng mua nhà bị thay đổi hoặc hủy bỏ, hoặc người mua đang thất nghiệp vì Covid-19.

12. Hoàn trả tiền mua nhà

Điểm tín dụng của người mua cần được đảm bảo. Đây là vấn đề trung tâm trong cuộc tẩy chay trả tiền nhà hồi tháng 7, do việc bị trừ điểm tín dụng sẽ khiến người dân khó mua nhà hơn trong tương lai.

13. Nới lỏng hạn chế với việc ngân hàng cho vay ngành bất động sản

Một quy định hạn chế các nhà băng cho vay ngành bất động sản có thể "tạm thời" được nới lỏng. Trung Quốc đã bắt đầu áp trần cho vay liên quan đến địa ốc từ năm 2021, với cả các hãng xây dựng và người mua nhà. Các ngân hàng đã vượt mức trần này sẽ được cho thêm thời gian để tuân thủ quy định.

14. Về việc huy động vốn cho mua lại

Các quy định về tài chính liên quan đến mua dự án bất động sản sẽ tạm thời được tối ưu hóa. Các ngân hàng và công ty quản lý tài sản nên tận dụng tối đa chính sách có lợi mới về cấp vốn cho địa ốc.

15. Cấp vốn với dự án cho thuê

Các tổ chức tài chính nên tăng cường hỗ trợ các công ty sở hữu bất động sản cho thuê, đồng thời tích cực điều chỉnh chính sách cho vay dài hạn

16. Đa dạng hóa việc huy động vốn cho dự án cho thuê

Các ngân hàng có thể phát hành trái phiếu liên quan đến bất động sản cho thuê. Việc thử nghiệm các quỹ tín thác bất động sản (REIT) cũng nên được đẩy mạnh.

Sau khi công bố kế hoạch 16 điểm, giới chức Trung Quốc cũng cho phép các ngân hàng thương mại phát hành thư bảo lãnh cho các hãng bất động sản, để doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn từ việc bán nhà trước khi xây xong. Số vốn này sẽ được ưu tiên cho hoạt động thanh toán liên quan đến trả nợ và các dự án đang xây dựng.

Thị trường bất động sản Trung Quốc rơi vào khủng hoảng từ giữa năm ngoái. Khi đó, hàng loạt doanh nghiệp, từ các hãng tư nhân lớn như China Evergrande Group đến các công ty được chính phủ hậu thuẫn như CIFI Holdings, đều gặp khó về dòng tiền và trả nợ. Chính sách "ba lằn ranh đỏ" của Bắc Kinh, được tung ra nhằm giảm rủi ro hệ thống, đã khiến các hãng bất động sản vỡ nợ nước ngoài hơn 20 tỷ USD. Những doanh nghiệp thoát vỡ nợ thì luôn trong tình trạng bấp bênh và khó vay vốn mới.

Đến giữa năm nay, tình hình càng nghiêm trọng. Giá nhà tại Trung Quốc liên tiếp lao dốc. Nhiều dự án đình trệ vì thiếu vốn. Làn sóng ngừng trả nợ mua nhà bùng lên ở khắp nơi. Chiến dịch chống Covid-19 cứng rắn càng giáng đòn lên niềm tin trên thị trường.

Bất động sản là ngành quan trọng của kinh tế Trung Quốc, với quy mô 18.200 tỷ nhân dân tệ (hơn 2.500 tỷ USD). Hơn hai phần ba tài sản của các hộ gia đình ở thành thị gắn liền với bất động sản.

Bắc Kinh vì thế gần đây liên tiếp thúc giục các tổ chức tài chính hỗ trợ thị trường bất động sản. Họ kỳ vọng các chính sách đã tung ra sẽ giúp các hãng "cải thiện sự linh hoạt tài chính và xoa dịu sức ép tái cấp vốn trong ngắn hạn", Kelly Chen - nhà phân tích cấp cao tại Moody’s cho biết. Tuy nhiên, "tác động của nó còn phụ thuộc vào quy mô, thời điểm, cũng như độ hiệu quả của chính sách".

Giới quan sát cho rằng thị trường bất động sản Trung Quốc cần thời gian để hồi phục, dù đã nhận nhiều hỗ trợ từ chính phủ và sắp tới sẽ được bơm thêm vốn.

"Trong tương lai, nhà đầu tư ngoại có thể quay lại. Việc này sẽ giúp lĩnh vực bất động sản tăng trưởng trở lại với nền tảng ổn định hơn", Brandon Gale - Giám đốc Ngân hàng đầu tư Houlihan Lokey nhận định trên SCMP.