Triển vọng cổ phiếu bất động sản

Nhóm cổ phiếu bất động sản được kỳ vọng dẫn dắt thị trường trong những tháng cuối năm 2021, với bối cảnh ngành được hưởng lợi từ đầu tư công, chính sách mang tính hỗ trợ cũng như nhu cầu của nhà đầu tư.

Bất động sản là một trong những nhóm cổ phiếu trụ cột, chiếm 1/5 tổng vốn hóa thị trường và chỉ đứng sau nhóm cổ phiếu ngân hàng. Trong nửa đầu năm 2021, nhóm cổ phiếu bất động sản vẫn duy trì được mức tăng trưởng tốt cùng với đà tích cực của thị trường chứng khoán.

Ngày 2/7, VN-Index thiết lập đỉnh mới ở mức 1.420,27 điểm, cao nhất trong 21 năm hoạt động của sàn HoSE. Tuy nhiên, sau đó VN-Index liên tục điều chỉnh, kết thúc phiên giao dịch cuối cùng của tháng 7/2021, VN-Index đạt mức 1.310,05 điểm, giảm 6,99% so với tháng 6/2021.

Chuyển động cùng nhịp với sự điều chỉnh của thị trường chứng khoán trong phần lớn tháng 7, cổ phiếu của nhiều doanh nghiệp bất động sản đã có diễn biến giảm giá từ 10 - 15% so với vùng đỉnh.

Hiện nay, so với khả năng phục hồi của nhóm khu công nghiệp, bất động sản nhà ở đang tỏ ra yếu thế hơn, vẫn chưa thể trở lại kể từ mức đáy trong đợt điều chỉnh sâu của thị trường (tính tới ngày 19/7).

Tính đến 31/8, hiện có chỉ NLG ghi nhận mức tăng 16% so với ngày 19/7, trong khi VHM chỉ tăng trưởng 2%, NVL 1,35%, KHD 6,5%, PDR 0,11% hay DXG 10,4%.

Trao đổi với Nhadautu.vn, ông Nguyễn Thế Minh, Giám đốc phân tích Chứng khoán Yuanta Việt Nam nhận định bối cảnh chung của nhóm bất động sản vẫn đang gặp khó khăn, thanh khoản vẫn chưa có sự phục hồi đáng kể, nhiều dự án bị đình trệ tại các khu vực trọng điểm do dịch COVID-19, đặc biệt là TP.HCM.

Hiện tại, dòng tiền của nhóm bất động sản đang có sự suy yếu và cũng xuất hiện sự phân hoá lớn, khi rủi ro sẽ đến từ các doanh nghiệp phụ thuộc vào mảng môi giới như Đất Xanh (DXG), Cenland (CRE), Khải Hoàn Land (KHG)…

Trong khi đó, các doanh nghiệp đầu tư phát triển dự án vẫn có một số phương án để đảm bảo dòng tiền. Thay vì tập trung bán lẻ trên thị trường thứ cấp, các doanh nghiệp này lại tập trung vào việc chuyển nhượng dự án.

Thời gian vừa qua, những doanh nghiệp có quỹ đất lớn, tại các khu vực vùng ven như Bà Rịa Vũng Tàu, Long An, Bình Dương, Đồng Nai vẫn có mức thanh khoản khá ổn như Vinhomes (VHM), Nam Long (NLG), Khang Điền (KDH), Tổng Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIG).

Giám đốc phân tích Chứng khoán Yuanta Việt Nam dự báo đến quý IV năm nay, các doanh nghiệp về môi giới bất động sản sẽ vẫn gặp khó. Ít nhất là đến khi tình hình dịch bệnh được kiểm soát, nhóm doanh nghiệp này mới lấy lại đà tăng trưởng.

Triển vọng cổ phiếu bất động sản

Theo ông Trần Đức Anh, Giám đốc chiến lược và vĩ mô, Công ty Chứng khoán KB Việt Nam, cổ phiếu bất động sản được kỳ vọng sẽ là nhóm ngành dẫn dắt thị trường trong những tháng cuối năm 2021 và 2022.

Tuy vậy, rủi ro từ dịch bệnh vẫn hiện hữu, có thể tác động đến tiến độ bàn giao sản phẩm cũng như dòng tiền của doanh nghiệp.

Trong báo cáo chiến lược đầu tư công bố mới đây, Công ty Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam (MASVN) dự báo VN-Index sẽ cán mốc 1.500 điểm trong nửa cuối năm nay.

Do vậy, các nhịp điều chỉnh đều là cơ hội mua vào. Trong hành trình hướng đến các mốc cao mới trong nửa cuối năm, bất động sản là ngành được giới phân tích đánh giá cao.

Theo MASVN, ngành bất động sản được kỳ vọng sẽ ghi nhận tăng trưởng lợi nhuận 40% trong năm 2021, sau khi giảm 17% trong năm 2020. Với mức tăng trưởng cao, ngành bất động sản được kỳ vọng sẽ đóng góp 14% vào mức tăng trưởng lợi nhuận của các doanh nghiêp niêm yết trên sàn HoSE.

Với VNDirect, "thời gian tươi đẹp không còn xa" là thông điệp mà công ty chứng khoán này gửi đến nhà đầu tư. Công ty đánh giá thị trường bất động sản có thể gặp khó khăn tạm thời trong quý III/2021 do dịch COVID-19 đang bùng phát.

Tuy nhiên, thị trường sẽ nhanh chóng trở lại mạnh mẽ ngay khi dịch được kiểm soát. Hiện nguồn cung đang dần hồi phục nhờ nới lỏng pháp lý, trong khi nguồn cầu cũng được thúc đẩy mạnh mẽ bởi thị trường phục hồi trên diện rộng, lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức thấp và cơ sở hạ tầng đang được tăng tốc phát triển, do đó thị trường bất động sản có thể sẽ bước vào thời điểm thuận lợi từ quý IV/2021.

VNDirect cũng đánh giá tích cực đối với ngành bất động sản nhà ở. Lãi suất vay mua nhà ở các ngân hàng nội địa tương đối ổn định ở mức 9,2-9,5% trong nửa đầu năm 2021, vẫn là mức thấp nhất trong 10 năm qua.

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) nhiều khả năng sẽ duy trì chính sách tiền tệ nới lỏng vào năm 2021 nhờ lạm phát vẫn trong tầm kiểm soát. Theo đó, lãi suất cho vay thế chấp sẽ vẫn được duy trì ở mức thấp trong năm 2021, từ đó sẽ hỗ trợ kích cầu bất động sản.

Ngoài ra, Chính phủ cũng đang có các động thái quyết liệt hơn nhằm thúc đẩy đầu tư công trong nửa cuối 2021, đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng nhằm thúc đẩy nền kinh tế hồi phục.

Việc thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng có tác động trực tiếp tới thị trường bất động sản, qua đó trở thành động lực tăng trưởng chính trong các năm tới. Một số dự án sẽ có tác động tích cực tới thị trường bất động sản như sân bay quốc tế Long Thành giai đoạn 1 (khởi công đầu năm 2021), 6/11 dự án thành phần cao tốc Bắc Nam đang được thi công và 5 dự án còn lại được kỳ vọng sẽ khởi công trong 2021.

Ngoài ra, cũng có một số dự án đáng chú ý dự kiến sẽ hoàn thành trong nửa cuối 2021 và năm 2022 như tuyến metro Nhổn – ga Hà Nội, cầu Thủ Thiêm và tuyến metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên).

Thêm vào đó, một số phê duyệt quy hoạch sắp tới cũng sẽ hỗ trợ phát triển cơ sở hạ tầng và giá đất. Trong đó, việc đề xuất thành lập thành phố Tây Bắc gồm Củ Chi và Hóc Môn, cùng với thông tin chuyển các huyện Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, Nhà Bè và Cần Giờ lên quận cũng đã thúc đẩy giá nhà ở tại các khu vực này tăng mạnh trong nửa đầu 2021.

Thị trường nhà ở phía Nam cũng được dự báo ấm dần lên từ 2022 trở đi. Sau khi một số quy định mới được ban hành trong 2020 như Nghị định 148 và Luật Xây dựng sửa đổi 2020, nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM được kỳ vọng có thể phục hồi từ năm 2022.

VNDirect nhận định những chủ đầu tư sở hữu quỹ đất lớn như VHM, NLG, KDH sẽ hưởng lợi từ giá nhà ở tăng. Tổng quỹ đất của VHM bao gồm cả đất mua lại là 16.400ha tính đến tháng 3/2021, gấp khoảng 3 lần so với doanh nghiệp có quỹ đất lớn thứ hai là Novaland.

Bên cạnh đó, KDH lại sở hữu năng lực tài chính, pháp lý minh bạch và quỹ đất sẵn sàng phát triển lớn (578ha đất phát triển nhà ở và 110ha cho khu công nghiệp vào cuối tháng Năm) giữa lúc nguồn cung khan hiếm tại TP.HCM. Ngoài ra, NLG cũng đang sở hữu quỹ đất lớn 681ha (tính đến cuối quý I), tại các tỉnh lân cận TP.HCM đang thu hút sự chú ý của nhà đầu tư nhờ phát triển cơ sở hạ tầng tại các tỉnh Đồng Nai, Long An, Cần Thơ.