Thị trường nhà ở đối mặt nhiều sóng gió vào cuối năm

Các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) về nhà ở được dự báo sẽ vấp phải nhiều sóng trong nửa cuối năm nay, tuy nhiên vẫn có điểm sáng từ việc giá vật liệu xây dựng giảm.

Thị trường nhà ở đối mặt nhiều sóng gió vào cuối năm

Báo cáo phân tích mới nhất của Công ty Chứng khoán VNDirect dự báo, các doanh nghiệp BĐS về nhà ở sẽ vấp phải nhiều sóng trong nửa cuối năm nay.

Theo đó, VNDirect cho rằng các chủ đầu tư vẫn sẽ gặp không ít thách thức trong việc huy động vốn thời gian tới.

Đầu tiên là gặp trở ngại từ kênh phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN). Bởi lẽ, để giảm thiểu rủi ro và tăng cường tính minh bạch của thị trường BĐS, Bộ Tài chính đã rà soát khung pháp lý với các yêu cầu chặt chẽ hơn đối với các tổ chức phát hành, đặc biệt là phát hành riêng lẻ.

Trong khi đó, ngân hàng Nhà nước (NHNN) sẽ giám sát, kiểm tra các tổ chức tín dụng đầu tư vào TPDN, cung cấp dịch vụ bảo lãnh phát hành chứng khoán, đầu tư, phân phối TPDN, đặc biệt là TPDN kinh doanh BĐS, doanh nghiệp có khối lượng phát hành lớn, lãi suất cao, kinh doanh lỗ, không có tài sản đảm bảo.

Thứ hai là việc dòng tín dụng vào lĩnh vực BĐS bị thắt chặt. Trước đó, NHNN đã yêu cầu các ngân hàng giám sát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực BĐS và hạn chế tín dụng đối với đầu tư BĐS cao cấp, BĐS du lịch, nghỉ dưỡng và đầu cơ BĐS. Trong khi đó, Thông tư 22/2019 của NHNN yêu cầu các ngân hàng thương mại (NHTM) giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn xuống còn 34% từ tháng 10/2021 và 30% từ tháng 10/2022.

Trước đó, VNDirect từng kỳ vọng NHNN nâng "trần" tăng trưởng tín dụng cho một số NHTM từ cuối Quý III/2022. Nhưng trên thực tế, dòng vốn tín dụng sẽ được ưu tiên cho sản xuất và dịch vụ, đặc biệt là các lĩnh vực như công nghiệp, hoạt động xuất nhập khẩu, nông lâm nghiệp, thủy sản. Do đó, hiện tại NHNN kiểm soát cẩn trọng dòng tín dụng vào các lĩnh vực có rủi ro cao như bất động sản, chứng khoán và các dự án BOT.

Không chỉ chủ đầu tư, mà với khách hàng BĐS cũng sẽ gặp nhiều khó khăn do lãi suất vay mua nhà gia tăng trong bối cảnh lãi suất huy động tăng trở lại.

Minh chứng là tính đến cuối tháng 7/2022, lãi vay mua nhà thế chấp của các NHTM có vốn nhà nước và ngân hàng tư nhân tăng lần lượt 7 điểm cơ bản lên 9.2% và 30 - 40 điểm cơ bản lên 9.8%, so với mức cuối năm 2021, sau khi lãi suất huy động tăng trở lại.

Do đó, VNDirect nhận định lãi suất huy động có thể tăng 30 - 50 điểm cơ bản trong nửa cuối năm 2022. Đồng thời, lãi suất cho vay thế chấp của các ngân hàng tư nhân có thể tăng lên mức 10 - 10.5%/năm vào cuối năm 2022.

Xu hướng thị trường thời gian tới

Bên cạnh thách thức, VNDirect cũng nhận định, điểm tích cực trong nửa cuối năm nay là việc giá vật liệu xây dựng hạ nhiệt.

Bởi lẽ trước đó, vật liệu xây dựng liên tục tăng giá: Thép (tăng 20% so với cùng kỳ trong 6 tháng đầu năm 2022), xi măng (tăng 7-10% so với đầu năm) và đá xây dựng tăng, do tác động của cuộc xung đột giữa Nga - Ukraine và gián đoạn chuỗi cung ứng.

Nhưng kể từ tháng 7 đến nay, giá vật liệu xây dựng đang có chiều hướng hạ nhiệt. Cụ thể, sau khi đạt đỉnh trong tháng 4, giá thép trong nước đã giảm 14.1% so với mức đỉnh và thấp hơn 0.1% so với đầu năm 2022. Do đó, VNDirect kỳ vọng giá bán thép xây dựng sẽ giảm dần trong nửa cuối 2022 và năm 2023, giúp giảm áp lực lên tỷ suất lợi nhuận gộp của các doanh nghiệp xây dựng và phát triển BĐS, từ đó đẩy nhanh tiến độ thi công các dự án đầu tư công cũng như giúp kìm hãm đà tăng của giá nhà.

Trước đó, phát biểu tại Hội thảo “Xu hướng thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2022”, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam nhận định, thị BĐS đang trải qua thời kỳ tái cân bằng. Do đó, giá nhà sẽ chịu áp lực tăng do chi phí tăng, lạm phát, nhu cầu nhà ở cao và nguồn cung thấp tiếp tục khiến chi phí tăng vọt.

Cụ thể, ông Đính cho rằng thanh khoản thị trường nhà ở sẽ giảm do dòng tiền dễ không còn. Trong khi đó, các nhà đầu tư cũng có xu hướng cho dòng tiền nghỉ ngơi và ngày càng thận trọng hơn trước các cơ hội đầu tư.

Trong khi đó, đề cập đến tiềm năng của BĐS thời gian tới, các chuyên gia cho rằng nhà đầu tư cần có tầm nhìn dài hạn hơn chứ không phải 3-5 năm mà phải là 10-15-20 năm, bởi với tốc độ gia tăng dân số, sự thu hút các nhà đầu tư nước ngoài đang tăng mạnh thì thị trường BĐS Việt Nam nói chung và thị trường nhà ở có vô vàn tiềm năng để phát triển…