Thị trường địa ốc 'khát vốn', HoReA đề xuất loạt biện pháp cứu nguy

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) kiến nghị ngân hàng tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản (BĐS), nhà đầu tư, người mua nhà được tiếp cận nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ giữa bối cảnh thị trường đang quay quắt vì "khát vốn".

Thị trường "khát vốn"

Theo đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, thời điểm hiện tại, các chủ đầu tư, người mua nhà và nhà đầu tư thứ cấp đều khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng và nếu được vay tín dụng thì phải chịu lãi suất cao hơn trước đây.

Cụ thể, các chủ đầu tư, người mua nhà và nhà đầu tư thứ cấp trên thị trường BĐS hiện nay khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng và các nguồn vốn khác như: Các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên sàn chứng khoán đang phải đối mặt với tình trạng thị trường chứng khoán bị sụt giảm;

Đồng thời, các doanh nghiệp BĐS cũng khó huy động vốn ứng trước của khách hàng do thị trường đang có dấu hiệu “trầm lắng”, giao dịch sụt giảm dẫn đến rủi ro bị mất thanh khoản là nỗi lo lớn nhất của các chủ đầu tư dự án và nhà đầu tư thứ cấp.

Trong khi đó, nguồn vốn đầu tư nước ngoài FDI trong 9 tháng đầu năm 2022 vào BĐS đạt 3,5 tỷ USD, chiếm 19% nguồn vốn FDI và tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ năm 2021 (1,8 tỷ USD), nhưng lại chủ yếu tập trung vào thị trường BĐS công nghiệp và một số tập đoàn BĐS lớn, còn đa số doanh nghiệp BĐS vừa và nhỏ khó tiếp cận được nguồn vốn FDI.

HoREA phân tích, pháp luật về đất đai quy định chủ đầu tư dự án có sử dụng đất dưới 20ha phải có vốn chủ sở hữu tối thiểu 20% tổng mức đầu tư, từ 20ha trở lên phải có vốn chủ sở hữu tối thiểu 15% tổng mức đầu tư, nên sau khi đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất của dự án (thường chiếm trên dưới 30% tổng mức đầu tư), thì các chủ đầu tư rất cần được bổ sung nguồn vốn trung hạn, trước hết là nguồn vốn tín dụng để triển khai thực hiện dự án cho đến thời điểm đủ điều kiện huy động vốn của khách hàng (xây dựng xong phần móng nhà chung cư hoặc kết cấu hạ tầng dự án), hoặc đủ điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Vì thế, nguồn vốn tín dụng ngân hàng là nguồn “vốn mồi” đầu tiên cực kỳ quan trọng, giữ vai trò là “bà đỡ” cho các doanh nghiệp BĐS.

Tuy nhiên, hiện tại các chủ đầu tư đang gặp phải nhiều khó khăn trong việc tiếp cận vốn mồi, nhất là sau khi Cơ quan Thanh tra Giám sát NHNN Chi nhánh TP HCM có Văn bản số 437 ngày 25/04/2022 chỉ đạo “Quản lý chặt chẽ tình hình cấp tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, chuyển tiền thu được từ BĐS ra nước ngoài, thực hiện chính sách tín dụng linh hoạt đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở của người dân, hạn chế tín dụng cho đầu tư BĐS cao cấp, BĐS du lịch nghỉ dưỡng và đầu cơ BĐS”, nhất là trong tình hình hiện nay, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đang tập trung nỗ lực để kiểm soát lạm phát đồng thời với thúc đẩy tăng trưởng.

Và mới đây, mặc dù NHNN đã phân bổ thêm hạn mức tín dụng cho 18 ngân hàng thương mại, nhưng theo ước tính của các đơn vị nghiên cứu thì lượng tín dụng được phân bổ thực tế chỉ vào khoảng 175.000 - 200.000 tỷ đồng, như vậy NHNN còn giữ lại chưa phân bổ khoảng 200.000 tỷ đồng và Ngân hàng Nhà nước hiện vẫn đang giữ mục tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2022 khoảng 14%, mà nếu NHNN nới “room” tín dụng thêm 1-2% nữa thì sẽ có thêm khoảng trên dưới 200.000 tỷ đồng được bổ sung vào nền kinh tế để giải “cơn khát vốn” của nền kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản.

Các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, nhà đầu tư và người mua nhà đều mong muốn tiếp tục được vay tín dụng dù phải chịu lãi suất vay cao hơn trước.

Bên cạnh đó, HoREA đánh giá, Thông tư số 20/2021/TT-NHNN (sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 25/2016/TT-NHNN) có hiệu lực từ ngày 20/01/2022 quy định các tổ chức tín dụng được Ngân hàng Nhà nước chỉ định (Vietcombank, VietinBank, BIDV, Agribank) không được cho cá nhân, hộ gia đình vay vốn ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội nên cá nhân, hộ gia đình chỉ còn “một cửa” vay ưu đãi mua, thuê mua nhà ở xã hội tại Ngân hàng chính sách xã hội mà thôi.

Biện pháp cứu nguy

HoREA đề nghị NHNN và Chính phủ xem xét có thể nới trần (nới room) tín dụng thêm khoảng từ 1-2%.

Từ những phân tích vừa nêu, HoREA đề nghị NHNN và Chính phủ xem xét có thể nới trần (nới room) tín dụng thêm khoảng từ 1-2% để có thêm nguồn vốn tín dụng khoảng 100-200 ngàn tỷ đồng để hỗ trợ cho nền kinh tế trong giai đoạn cao điểm cuối năm.

HoREA cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét điều chỉnh Văn bản số 437/TTGSNH-TTr1 ngày 25/04/2022 của Cơ quan Thanh tra Giám sát Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP HCM và quan tâm chỉ đạo, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư, người mua nhà và nhà đầu tư thứ cấp trên thị trường bất động sản tiếp tục được tiếp cận nguồn vốn tín dụng đối với các dự án bất động sản, khu đô thị, nhà ở thương mại, khu du lịch nghỉ dưỡng, khu công nghiệp, văn phòng cho thuê… của các chủ đầu tư có uy tín thương hiệu và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, nhất là các dự án nhà ở giá vừa túi tiền và các dự án nhà ở xã hội.

Đồng thời, đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét lại, nên sửa đổi Thông tư số 20/2021/TT-NHNN để cho phép các tổ chức tín dụng được Ngân hàng Nhà nước chỉ định (Vietcombank, Vietinbank, BIDV, Agribank) được cho cá nhân, hộ gia đình vay vốn ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội.