Thị trường đang “xoay tua”, nhưng ngành bất động sản thì sao - liệu có sóng lớn?

Thị trường chứng khoán Việt Nam đang bước vào giai đoạn hồi phục “nước rút” của năm 2025 sau những biến cố về thuế quan với những dấu ấn đặc biệt.

VN-Index đã chính thức vượt qua vùng kháng cự tâm lý 1.300 điểm và có dấu hiệu vượt vùng đỉnh cũ, sau nhịp hồi phục mạnh mẽ từ đáy 1.073 điểm hồi đầu tháng 4 (khi Mỹ công bố kế hoạch áp thuế đối ứng). Dòng tiền thông minh đang “xoay tua” nhanh chóng giữa các nhóm ngành, từ ngân hàng, chứng khoán, thép, đến bán lẻ, nhưng vẫn chưa xuất hiện một nhóm ngành dẫn sóng rõ ràng ngoài việc nhóm cổ phiếu Vingroup, họ nhà GEX thu hút và dẫn đầu giúp điểm số thị trường tăng nhanh trong tháng qua.

Tuy nhiên, Nhóm ngành nào đang bị “bỏ quên” nhưng lại có thể là tiềm năng tăng trưởng mạnh mẽ nhất trong thời gian tới?

1. Bất động sản – Tại sao lại “lặng sóng” như vậy và hiện tại có đang vào chân sóng?

1.1. Sự thận trọng từ quá khứ đến hiện tại

Năm 2022-2023, ngành bất động sản đối mặt với hàng loạt khó khăn: chính sách siết tín dụng, thuế, lãi suất tăng cao, và áp lực thanh khoản khiến nhiều doanh nghiệp phải bán tháo dự án, thậm chí đứng trước nguy cơ phá sản.

Tâm lý thận trọng: Sau nhịp điều chỉnh mạnh đầu năm do lo ngại chính sách thuế quốc tế, dòng tiền nội và ngoại vẫn đang “phân bổ” sang các ngành an toàn hơn như ngân hàng hay tiêu dùng.

Tâm lý nhà đầu tư bị ảnh hưởng nặng nề, khiến dòng tiền e dè với nhóm cổ phiếu này.

1.2. Cổ phiếu BĐS chưa tăng, nhưng thị trường thì đã vượt đỉnh?

Trong khi nhóm ngân hàng, thép, bán lẻ đã hồi phục và thậm chí phá đỉnh, nhóm cổ phiếu BĐS vẫn đang giao dịch ở vùng giá tích lũy thấp trong nhiều năm.

⇒ Điều này tạo ra một khoảng cách lớn giữa thị giá và giá trị thực tế của các cổ phiếu

Nhưng đây chính là cơ hội vàng! Khi các ngành khác đã tăng nóng, BĐS đang tích lũy động lực để “tăng bù” với những chất xúc tác mạnh mẽ trong thời gian tới.

2. Khoảng cách giữa tiềm năng và giá trị thực tế

Thị trường chứng khoán Việt Nam hiện nay đang vận hành theo một quy luật quen thuộc: “Ngành nào chưa tăng sẽ tăng bù.” Hãy nhìn lại diễn biến của các nhóm ngành khác kể từ đầu năm 2025:

Ngân hàng: Nhóm cổ phiếu ngân hàng đã phục hồi mạnh mẽ nhờ lợi nhuận cải thiện và các chính sách giảm lãi suất từ đầu năm. Nhiều mã như TCB, MBB, CTG đã tiệm cận hoặc vượt đỉnh.

Thép: Tận dụng đà phục hồi của nhu cầu xây dựng nội địa và xuất khẩu, nhóm thép, đặc biệt là HPG, đã ghi nhận mức tăng trưởng ổn định.

Bán lẻ: Với sự phục hồi của tiêu dùng trong nước, các mã như MWG, DGW đã dẫn sóng, với đà tăng ổn định tính từ đầu năm đến nay.

Trong khi đó, nhóm bất động sản dù sở hữu những yếu tố nền tảng mạnh mẽ, vẫn đang ở vùng “đáy”. Đây không phải vì ngành này thiếu tiềm năng, mà bởi dòng tiền lớn chưa thực sự quay trở lại. Khoảng cách giữa giá trị thực tế và giá cổ phiếu hiện tại chính là cơ hội lớn nhất!

3. Tích lũy tạo xung lực để breakout

Như một chiếc lò xo bị nén chặt, nhóm cổ phiếu bất động sản đang tích lũy sức mạnh để chuẩn bị cho một chu kỳ tăng trưởng mới. Những yếu tố như lãi suất, nhu cầu nhà ở tăng cao, và nguồn cung khan hiếm là những đòn bẩy mạnh mẽ khiến nhóm ngành này không chỉ “tăng bù,” mà còn có khả năng dẫn sóng thị trường trong những tháng tới.

3.1 Định giá hấp dẫn

Giá cổ phiếu của nhiều doanh nghiệp BĐS đang ở vùng đáy, với mức giảm từ 50-90% so với đỉnh từ cuối 2021. Điều này tạo ra biên độ tăng trưởng hấp dẫn khi dòng tiền quay lại.

Tỷ lệ hấp thụ bất động sản tăng cao trong quý 1/2025, nhưng giá cổ phiếu lại “đi ngang,” chứng tỏ thị trường đang bị định giá thấp hơn giá trị thực.

P/E ngành khoảng 12-13 lần (loại bỏ nhóm Vin), thấp hơn công nghệ (20-22 lần) và tương đương chứng khoán (14-16 lần).