Thị trường bất động sản, cần chung tay khơi thông nhiều điểm nghẽn

Bước qua giai đoạn “bình thường mới”, lĩnh vực bất động sản đang cần các giải pháp mạnh mẽ để phát triển thị trường đảm bảo ổn định, hiệu quả cho kinh tế đất nước.

Thị trường trầm lắng vì nguồn vốn

Trong bối cảnh kiểm soát tín dụng, thị trường bất động sản tại Tp.HCM đã bị ảnh hưởng khá nhiều. Tỷ lệ bán trong quý II đến giữa quý III/2022 giảm do lãi suất tăng và khó tiếp cận dòng vốn, nhưng giá bán vẫn lập đỉnh.

Vấn đề kiểm soát tín dụng được nhắc đến nhiều trên thị trường bất động sản Tp.HCM kể từ đầu tháng 4/2022, khi nhiều ngân hàng bắt đầu thắt chặt giải ngân cho vay bất động sản.

Bà Võ Thị Khánh Trang, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, cho biết trong bối cảnh siết tín dụng, chỉ những chủ đầu tư thật sự có nguồn lực về tài chính và phát triển bền vững mới có thể tiếp tục tồn tại trên thị trường. Trong khi chủ đầu tư phụ thuộc vào vốn vay và không có quy trình phát triển bền vững sẽ gặp nhiều khó khăn.

Về khía cạnh người mua nhà, bà Trang cho rằng, việc siết tín dụng có thể làm giảm nhóm người mua đầu cơ, lướt sóng và không có nhu cầu ở thực, từ đó giúp người mua nhà có nhu cầu thực đến gần với cơ hội sở hữu nhà hơn.

Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư khi đối mặt với việc chi phí sử dụng đất và giá nguyên vật liệu tăng sẽ cân nhắc chuyển hướng sang phân khúc nhà ở bình dân, xã hội vốn đang bị sụt giảm nguồn cung, góp phần giúp cân bằng thị trường.

Tuy nhiên, động thái kiểm soát tín dụng cũng đang khiến thị trường bất động sản Tp.HCM có dấu hiệu chững lại. Do khó tiếp cận tín dụng, nhiều nhà đầu tư cá nhân ngần ngại giao dịch, nhất là đối những sản phẩm có giá trị lớn, dẫn đến tỷ lệ bán giảm so với quý I/2022.

Tháng 7 cũng đánh dấu cột mốc tỷ lệ hấp thụ căn hộ trên thị trường sơ cấp của Tp.HCM xuống thấp nhất kể từ đầu năm nay khi giá chào bán cũng như thanh khoản đều trên đà giảm, phần lớn đến từ điểm nghẽn phê duyệt giải ngân hồ sơ vay mua nhà. Nhiều dự án có kế hoạch chào bán ra thị trường đều không ghi nhận kết quả bán hàng tích cực.

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, có khoảng 10 dự án mới mở bán tại Tp.HCM và các tỉnh lân cận tỷ lệ hấp thụ đều không vượt qua mức 50% nguồn hàng, nhiều dự án còn ghi nhận tỷ lệ tiêu chỉ ở mức 30-40%.

Nhiều chủ đầu tư cũng cho hay, số lượng khách đã xuống tiền đặt cọc mua trước đó thay đổi quyết định, không chuyển sang ký hợp đồng mua bán gần đây tăng khá nhiều khiến doanh nghiệp phải hoãn lại kế hoạch mở bán tập trung theo dự kiến.

Có những dự án từng ghi nhận thanh khoản nổi bật ở các tháng đầu năm cũng xác nhận tỷ lệ bán hàng đi xuống so với các tháng trước đó. Có dự án đã chạy thị trường từ đầu tháng 6, nhưng đến hiện tại chỉ ghi nhận tỷ lệ giao dịch chưa đến 30%, phải “đóng rổ” hàng chờ chuyển biến tích cực hơn mới có kế hoạch mở bán tiếp.

Thanh khoản bất động sản yếu dần ở các phân khúc sơ cấp lẫn thứ cấp cho thấy phản ứng tâm lý phòng thủ của người mua nhà trước áp lực từ việc kiểm soát tín dụng và sự e ngại về diễn biến vĩ mô không hỗ trợ thị trường bất động sản trong thời gian tới, khiến nhiều nhà đầu tư dù tích lũy đủ tài chính mua nhà vẫn chọn quan sát và không xuống tiền tại thời điểm này, còn người có nhu cầu ở thực lo khó tiếp cận vốn vay.

Việc thanh khoản thị trường giảm cũng đã tác động trực tiếp đến mặt bằng giá của thị trường bất động sản sơ cấp, khiến giá bán tăng mạnh, nhiều lần thiết lập đỉnh giá mới.

Theo các chuyên gia, giá căn hộ mới tung ra thị trường sơ cấp tăng 4-7% trong 6 tháng qua, mức tăng mạnh nhất rơi vào loại hình căn hộ cao cấp, giá bán trên 50 triệu đồng/m2.

Riêng ở phân khúc biệt thự, bình quân giá chào bán trong quý vừa qua đã tăng trên 553 triệu đồng/m2 so với đầu năm nay. Bình quân giá chào bán nhà liền thổ tại thành phố cũng tăng 25% so với quý đầu năm - mức tăng giá khá mạnh, đẩy các tài sản liền thổ lập “đỉnh” giá mới kể từ đợt đấu giá đất tại Thủ Thiêm cuối năm ngoái đến nay.

Đồng bộ nhiều giải pháp để phát triển bền vững

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) cho biết, thị trường bất động sản cuối năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022 đã thích ứng và từng bước phục hồi trở lại, nhưng cũng chỉ bằng 44% so với năm 2017 là năm đỉnh cao.

Theo ông Châu, thị trường bất động sản có một số dấu hiện đáng lo ngại, đó là tình trạng lệch pha cung cầu, rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở bình dân, nhà ở xã hội, nhà dành cho công nhân, người lao động.

"Nguồn nhà ở liên tục giảm từ năm 2018 đến nay. Năm 2020 chỉ bằng 39,2% và năm 2021 chỉ bằng 33,6% so với năm 2017", Chủ tịch HoREA dẫn chứng.

Cũng theo ông Châu, thị trường bất động sản có dấu hiện lệch pha trong phân khúc thị trường, lệch pha phân khúc nhà ở cao cấp nhưng rất thiếu nhà ở bình dân, nhà ở đáp ứng nhu cầu thực.

Đơn cử nhà ở bình dân, năm 2020 chỉ chiếm 1%, năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2020 là 0%. Ngược lại nhà cao cấp năm 2021 chiếm 74% và 6 tháng đầu năm là 80,1%. Nhà ở xã hội chỉ đáp ứng 41% theo kế hoạch.

Tình trạng lệch pha về cung cầu và lệch pha về cung ứng thị trường dẫn đến giá nhà tăng liên tục trong 5 năm vừa qua, tính từ năm 2017.

Bên cạnh đó, hoạt động chuyển nhượng ách tắc, thị trường bất động sản hiện nay có dấu hiệu phát triển chậm lại, trầm lắng, doanh nghiệp có dấu hiệu hụt hơi, giảm thanh khoản, khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn trái phiếu.

Riêng quý I/2022 và tháng 7/2022, doanh nghiệp bất động sản không phát hành được trái phiếu nào.

Ngoài ra, nguồn vốn đầu tư nước ngoài giảm 8,9% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn kiều hối sụt giảm, như Tp.HCM chỉ đạt được 3,1 tỷ USD giảm 13%.

Như vậy sẽ tương ứng với giảm đầu tư vào bất động sản, vì trung bình có khoảng 20% kiều hối đầu tư vào bất động sản.

Trước những thực trạng này, HoREA kiến nghị thực hiện phổ biến phương thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất công khai, minh bạch.

HoREA cũng đề nghị Chính phủ xem xét chấp thuận ý kiến của UBND Tp. HCM về việc áp dụng phương pháp sớm điều chỉnh biến động giá đất để tính tiền sử dụng đất đối với tất cả các dự án nhà ở thương mại, kể cả những dự án trên 30 tỷ đồng theo bảng giá đất.

"Nếu áp dụng được điều này thì sẽ minh bạch, rút được thời gian làm thủ tục từ 3 đến 5 năm xuống còn 15 ngày. Cán bộ công chức sẽ không bị rủi ro về pháp lý", Chủ tịch HoREA nhấn mạnh.

HoREA cũng đề nghị thực hiện cơ chế hoán đổi các diện tích đất công nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại; đề nghị Ngân hàng Nhà nước không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý, nhưng bảo đảm tăng cường giám sát, không buông lỏng thị trường nhà đất, làm thế nào để tiếp cận được tín dụng một cách thuận lợi hơn.

Ngoài ra, HoREA Đề nghị Bộ Tài chính sửa đổi Nghị định 153 để chấn chỉnh lại hoạt động phát hành trái phiếu để thị trường minh bạch, an toàn; đề nghị sửa đổi Khoản 1, Điều 23, Luật Nhà ở để bổ sung thêm trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đô thị nhà ở.

“Để thị trường bất động sản phát triển đạt được mục tiêu “an toàn, lành mạnh, bền vững”, chúng tôi cho rằng Nhà nước cần phải kiến tạo môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh thông qua công tác xây dựng, hoàn thiện hệ thống pháp luật đồng bộ, thống nhất bao gồm các luật, văn bản dưới luật và nâng cao hiệu lực, hiệu quả công tác thực thi pháp luật của các bộ, ngành, địa phương”, ông Châu nêu ý kiến.