Thị trường ấm lên, lợi nhuận BĐS trở về thực chất

Quý 3/2025, thị trường bất động sản Việt Nam hồi phục rõ rệt, lợi nhuận tập trung vào hoạt động bàn giao thực thay vì thu bất thường. Nhà ở phục hồi mạnh ở các dự án pháp lý minh bạch, khu công nghiệp bứt phá nhờ FDI ổn định, xây dựng tăng tốc phản ánh niềm tin đầu tư, nhưng chu kỳ này mang tính chọn lọc rõ rệt.

Dữ liệu quý 3/2025 cho thấy thị trường bất động sản hồi phục rõ rệt, với lợi nhuận chủ yếu được tạo ra từ các giao dịch thực chất thay vì các khoản thu bất thường.

Sau hơn hai năm chịu biến động pháp lý, dòng tiền yếu và tâm lý thị trường giảm sút, dữ liệu quý 3/2025 cho thấy ngành bất động sản Việt Nam đang hồi phục rõ nét. Lợi nhuận toàn ngành tăng trưởng dựa trên hoạt động cốt lõi, không còn phụ thuộc vào các khoản thu bất thường từ thoái vốn hay chuyển nhượng dự án. Sự cải thiện lan rộng ở ba mảng chủ chốt: nhà ở, khu công nghiệp (KCN) và xây dựng, dù tốc độ khác nhau giữa các doanh nghiệp.

Nhà ở: Lợi nhuận tăng từ bàn giao thực, nhưng phân hóa rõ rệt

Phân khúc nhà ở ghi nhận tín hiệu phục hồi mạnh nhất, tập trung ở các dự án pháp lý đầy đủ, tiến độ bàn giao đúng kỳ. Khang Điền (KDH) là ví dụ tiêu biểu, lợi nhuận quý 3 tăng gấp 3,3 lần nhờ bàn giao Gladia by the Water – dự án pháp lý minh bạch, tầm trung, thu hút nhu cầu thực. Nam Long (NLG) quay lại quỹ đạo tăng trưởng nhờ bàn giao dự án trọng điểm, trong khi Đất Xanh (DXG) duy trì đà cải thiện nhờ tiến độ bàn giao tại Gem Sky World.

Ngược lại, Vinhomes (VHM) ghi nhận lợi nhuận giảm 47% do kỳ bàn giao thấp hơn, Novaland (NVL) lỗ 878 tỷ đồng, phản ánh áp lực dòng tiền, chi phí tài chính và thủ tục pháp lý kéo dài. Chu kỳ phục hồi rõ ràng đang chọn lọc: chỉ các doanh nghiệp pháp lý minh bạch, tiến độ chắc chắn mới hưởng lợi, trong khi các đơn vị còn vướng pháp lý hoặc tái cấu trúc tài chính tiếp tục gặp khó.

Khu công nghiệp: Bứt phá nhờ FDI và bàn giao hạ tầng

Mảng KCN ghi nhận lợi nhuận tăng gần 38% so với cùng kỳ, vượt dự báo, nhờ diện tích đất bàn giao tăng mạnh và doanh thu từ dịch vụ tiện ích mở rộng. IDC dẫn đầu với lợi nhuận tăng 64%, Kinh Bắc (KBC) tăng 56%, SIP và Becamex (BCM) cũng hưởng lợi từ nhu cầu hạ tầng khu vực Nam Bộ. Dòng vốn FDI không chỉ giữ nhịp mà còn tăng trở lại, đặc biệt từ Nhật Bản, Hàn Quốc và Đài Loan, củng cố vị thế Việt Nam như điểm đến sản xuất cạnh tranh.

Xây dựng: Tín hiệu phục hồi rõ ràng và bền vững

Ngành xây dựng, vốn nhạy cảm với biến động, cũng bùng nổ. Coteccons (CTD) ghi nhận doanh thu tăng 57% và lợi nhuận gấp ba lần nhờ biên lợi nhuận cải thiện, dự phòng giảm và hợp đồng ký mới đạt 19.300 tỷ đồng trong ba quý, tổng giá trị hợp đồng chưa triển khai 51.000 tỷ đồng – mức cao kỷ lục. Hoạt động xây dựng tăng tốc phản ánh niềm tin của doanh nghiệp và chủ đầu tư, báo hiệu chu kỳ tăng trưởng 12–18 tháng tiếp theo.

Thị trường phục hồi nhưng chọn lọc

Quý 3/2025 khẳng định thị trường bất động sản Việt Nam không chỉ hồi phục mà đang “đổi chất”: lợi nhuận trở về từ bàn giao thực, thanh khoản nhà ở cải thiện, FDI ổn định, xây dựng tăng tốc. Tuy nhiên, chu kỳ này mang tính chọn lọc cao, chỉ các doanh nghiệp pháp lý minh bạch, tiến độ chắc chắn mới hưởng lợi. Thị trường 2025–2026 được kỳ vọng duy trì đà phục hồi bền vững, dựa trên sản phẩm thật, dòng vốn thật và triển khai thật, thay vì dựa vào các yếu tố tài chính ngắn hạn như giai đoạn trước.