#Chứng khoán

24HMONEY đã kiểm duyệt

Sự thật phía sau lợi nhuận của Novaland

Báo lãi hàng trăm tỷ đồng, nhưng Novaland lại khiến giới đầu tư chú ý khi chi phí lãi vay ở mức “bất thường”. Phần lớn chi phí này không biến mất mà đang âm thầm tích tụ trong hàng tồn kho.

Sau kỳ nghỉ lễ, cổ phiếu NVL của Novaland ghi nhận biến động mạnh khi giảm kịch biên độ xuống 19.100 đồng/cổ phiếu trong phiên 4/5. Thanh khoản vọt lên hơn 35 triệu đơn vị, trong khi lượng dư bán giá sàn vẫn ở mức cao.

Diễn biến này xảy ra sau giai đoạn tăng nóng, khi thị giá NVL đã tăng hơn gấp đôi chỉ trong chưa đầy hai tháng. Áp lực chốt lời kết hợp với tâm lý thận trọng đã khiến dòng tiền đảo chiều nhanh chóng.

Lợi nhuận cải thiện, nhưng chi phí lãi vay gây chú ý

Ở chiều tích cực, kết quả kinh doanh quý I/2026 của doanh nghiệp cho thấy sự phục hồi rõ rệt. Doanh thu thuần đạt 3.587 tỷ đồng, tăng hơn 100% so với cùng kỳ, trong khi lợi nhuận sau thuế đạt 860 tỷ đồng – đảo chiều so với khoản lỗ 476 tỷ đồng của quý I năm trước.

Tuy nhiên, khi đi sâu vào cấu trúc tài chính, chi phí lãi vay lại là điểm đáng chú ý. Trong ba tháng đầu năm, khoản mục này chỉ ghi nhận khoảng 35 tỷ đồng, mức rất thấp so với quy mô dư nợ vay gần 69.000 tỷ đồng.

Điều này cho thấy doanh nghiệp nhiều khả năng tiếp tục áp dụng phương pháp vốn hóa chi phí lãi vay – tức đưa chi phí này vào giá trị hàng tồn kho thay vì ghi nhận trực tiếp vào chi phí tài chính.

Thực tế, xu hướng này đã được duy trì từ trước. Trong năm 2025, Novaland chỉ ghi nhận 148 tỷ đồng chi phí lãi vay vào chi phí tài chính, trong khi tới 6.488 tỷ đồng được vốn hóa vào hàng tồn kho. Bình quân mỗi quý, hơn 1.600 tỷ đồng chi phí lãi vay được “treo” lại trên bảng cân đối kế toán.

Trong khi đó, nguồn thu tài chính vẫn được phản ánh đầy đủ. Riêng quý I/2026, doanh nghiệp ghi nhận 481 tỷ đồng lãi từ hoạt động cho vay, góp phần đáng kể vào lợi nhuận.

“Làm đẹp” ngắn hạn, áp lực dài hạn

Vốn hóa chi phí lãi vay là phương pháp phổ biến trong ngành bất động sản, giúp doanh nghiệp gia tăng quy mô tài sản và giảm chi phí tài chính trong ngắn hạn. Nhờ đó, lợi nhuận kế toán được cải thiện và các chỉ số tài chính trở nên tích cực hơn trong mắt nhà đầu tư.

Tuy nhiên, bản chất của khoản chi phí này không hề mất đi mà chỉ bị trì hoãn ghi nhận. Khi các dự án kéo dài, chi phí lãi vay tích lũy ngày càng lớn trong hàng tồn kho, làm tăng giá vốn và tạo áp lực lên lợi nhuận trong tương lai.

Nói cách khác, lợi nhuận hiện tại có thể được “làm đẹp”, nhưng rủi ro tài chính lại đang âm thầm tích tụ theo thời gian.

Bài toán nằm ở khả năng chuyển hóa hàng tồn kho

Trong năm 2026, Novaland dự kiến đẩy mạnh triển khai và bàn giao tại các dự án trọng điểm như Aqua City, NovaWorld Hồ Tràm và NovaWorld Phan Thiết. Tại TP.HCM, các dự án Victoria Village và The Grand Manhattan cũng đang bước vào giai đoạn hoàn thiện và dự kiến bàn giao từ quý II.

Doanh nghiệp đặt mục tiêu bàn giao khoảng 2.651 sản phẩm trong năm, đồng thời thúc đẩy cấp sổ hồng cho hơn 4.300 sản phẩm. Riêng Aqua City được kỳ vọng sẽ bắt đầu bàn giao số lượng lớn từ giữa năm.

Trong bối cảnh chi phí lãi vay đã được “dồn tích” trong nhiều năm, khả năng chuyển hóa hàng tồn kho thành doanh thu và dòng tiền sẽ đóng vai trò then chốt. Đây không chỉ là động lực tăng trưởng, mà còn là yếu tố quyết định giúp doanh nghiệp giảm áp lực tài chính và cải thiện chất lượng lợi nhuận trong dài hạn.