SNZ- Dư địa tăng trưởng vẫn còn

Tổng CTCP Phát triển Khu Công nghiệp (UPCoM: SNZ) với hệ thống khu công nghiệp nằm ở những vị trí thuận lợi và vẫn còn tiềm năng phát triển trong tương lai. Cùng với đó, chính sách trả cổ tức ổn định và mức định giá khá hấp dẫn, nhà đầu tư có thể xem xét mua vào cho mục tiêu dài hạn.

Vốn FDI tiếp tục tăng

Theo thông tin từ Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến 20/09/2021, vốn đầu tư đăng ký mới và vốn đầu tư điều chỉnh tiếp tục duy trì tăng và đạt mức tăng mạnh hơn so với 8 tháng đầu năm. Cụ thể, tổng vốn đăng ký đạt gần 12.5 tỷ USD ( tăng 20.6% so với cùng kỳ) và tổng vốn đăng ký thêm đạt 6.4 tỷ USD (tăng 25.6% so với cùng kỳ). Xét lũy kế 9 tháng, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vẫn đạt 22.15 tỷ USD, tăng 4.4% so với cùng kỳ năm trước. Ngành kinh doanh bất động sản vẫn là điểm sáng với tổng vốn FDI đăng ký đạt giá trị 1.78 tỷ USD.

Tình hình dịch bệnh khiến cho tốc độ giải ngân của FDI chậm đi rõ rệt và ước tính chỉ đạt 13.28 tỷ USD , giảm 3.5% so với cùng kỳ năm trước. Số lượng dự án cấp mới cũng đi theo xu hướng giảm này. Tuy nhiên, với những diễn biến tích cực gần đây về tình hình kiểm soát dịch bệnh cũng như các chính sách hướng tới sống chung với dịch của chính phủ sẽ giúp nền kinh tế hoạt động ổn định trở lại từ nay tới cuối năm 2021. Nhu cầu tìm kiếm cơ hội đầu tư nhằm đa dạng hóa chuỗi cung ứng và hạn chế việc quá phụ thuộc vào thị trường Trung Quốc vẫn còn đó. Ngoài ra cơ sở hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất và các khu kinh tế trong nước tiếp tục được cải thiện về chất lượng cũng là một điểm hấp dẫn đối với nhà đầu tư nước ngoài.

Có thể thấy rằng, xu hướng dòng tiền FDI vẫn sẽ tiếp tục đổ về thị trường Việt Nam trong thời gian tới. Và xu hướng này sẽ có tác động tích cực đến tình hình kinh doanh của SNZ, khi mà phần lớn lợi nhuận của SNZ đến từ mảng cho thuê bất động sản khu công nghiệp.

Hệ thống khu công nghiệp vẫn còn dư địa tăng trưởng

Tính đến cuối năm 2020, SNZ có 12 công ty con và 11 công ty liên kết. Về hệ thống khu công nghiệp cho thuê, hiện tại thông qua hệ thống công ty con, SNZ có tới 10 khu công nghiệp (KCN) cho thuê. Phần lớn KCN đặt ở Đồng Nai và đều đang đạt tỷ lệ lấp đầy cao. Trong hệ thống các KCN của SNZ, hiện tại có 3 KCN đang có tỷ lệ lấp đầy chưa cao bao gồm KCN Châu Đức, KCN Giang Điền và KCN Thạnh Phú.

KCN Châu Đức nằm ở tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu do vừa mới đưa vào khai thác chính thức năm 2019 nên vẫn chưa thể lấp đầy được. Theo kỳ vọng của lãnh đạo, mục tiêu tới năm 2022, KCN này sẽ đạt tỷ lệ lấp đầy 80%. Với vị trí thuận lợi, gần Quốc lộ 51, Quốc lộ 56, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, KCN Châu Đức nằm giữa sân bay quốc tế Long Thành và Cảng quốc tế Cái Mép - Thị Vải. Người viết tin tưởng vào khả năng KCN Châu Đức sẽ đạt được mục tiêu trên.

KCN Giang Điền vẫn là một điểm đến rất hấp dẫn khi mà trong thời gần đây đã đón thêm dự án của Công ty CTCP Everpia (Hàn Quốc). Trong khi đó, khu công nghiệp Thạnh Phú thì vẫn còn gặp vướng mắc về vấn đề giải phóng mặt bằng nên chưa thể sử dụng được hết khả năng để cho thuê. Nếu giải quyết sớm dứt điểm vấn đề này, SNZ hoàn toàn có thể kỳ vọng sẽ sớm lấp đầy KCN này.

Dự án đáng chú ý đang triển khai của SNZ

Dự án khu công nghiệp Tân Đức CTCP Sonadezi Bình Thuận làm chủ đầu tư với tổng vốn đầu tư 1.200 tỷ đồng. Quy mô dự án 300 ha, thuộc tại xã Tân Đức, huyện Hàm Tân. Dự kiến, dự án sẽ khởi công xây dựng trong quý 4/2021 và bắt đầu cho thuê đất từ quý I/2022. Khi đi vào hoạt động ổn định, KCN Tân Đức sẽ thu hút khoảng 100 doanh nghiệp với số vốn đầu tư 300 – 400 triệu USD.

Ngoài ra, SNZ còn đầu tư triển các dự án hệ thống cấp nước và xử lý chất thải nhằm nâng cao chất lượng và xây dựng một hệ sinh thái tốt cho các khu công nghiệp của mình. Cụ thể có thể kể đến: Dự án hệ thống cấp nước Nhơn Trạch giai đoạn 2 với công suất 100,000 m3/ngày; Dự án xử lý chất thải Quang Trung và Dự án khu xử lý chất thải rắn sinh hoạt và công nghiệp Vĩnh Tân.

Cổ tức tiền mặt duy trì ổn định

SNZ duy trì chính sách trả cổ tức tiền mặt ổn định và tăng đều qua các năm. Gần đây, HĐQT Tổng CTCP Phát triển Khu Công nghiệp đã thông qua nghị quyết về việc chi trả cổ tức năm 2020 cho cổ đông. Theo đó, SNZ sẽ trả cổ tức tiền mặt với tỷ lệ 10%. Với hơn 376 triệu cổ phiếu lưu hành, SNZ dự kiến sẽ chi hơn 376 tỷ đồng trả cổ tức cho cổ đông hiện hữu. Không những thế, với cổ đông lớn là UBND tỉnh Đồng Nai với hơn 99% tỷ lệ sở hữu, SNZ có thể được xem là một cổ phiếu an toàn để đầu tư cho dài hạn.

Kết quả kinh doanh tăng trưởng ổn định

Tốc độ tăng trưởng không quá ấn tượng nhưng ổn định qua các năm. Doanh thu thuần của SNZ tăng trưởng ở mức 8.74% trong giai đoạn 2015-2020 vừa qua. Xét về hiệu quả hoạt động, SNZ cũng cải thiện đáng kể tỷ suất lợi nhuận gộp và lợi nhuận ròng qua các năm. Đặc biệt là kể từ sau năm 2019, đây là khi khu công nghiệp Châu Đức được đưa vào hoạt động chính thức và đem về lợi nhuận tốt cho SNZ. Nhờ vậy, tỷ suất lợi nhuận gộp cải thiện từ mức 30.98% năm 2018 lên mức 38.29% trong năm 2020. Tương tự như vậy, tỷ suất lợi nhuận ròng cũng tăng mạnh từ hơn 10% lên mức 14.82%.

Trong năm 2021, với tình hình giãn cách vẫn còn đang tiếp diễn, tình hình kinh doanh của SNZ trong quý 3 và quý 4 nhiều khả năng sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực. Đặc biệt, là mảng kinh doanh cho thuê văn phòng (2 tòa nhà Sonadezi) và các dự án nước xử lý nước, chất thải của công ty.

Phân tích rủi ro doanh nghiệp

Rủi ro tài chính của SNZ được người viết đánh giá ở mức an toàn. SNZ duy trì dòng tiền hoạt động ổn định và ở mức an toàn để trả các khoản nợ vay, với FFO/Debt và Debt/EBITDA lần lượt ở mức 43.2% và 1.96 lần. Cơ cấu vay nợ cũng được người viết đánh giá ở mức lành mạnh với tỷ lệ Debt/Capital chỉ ở mức 36%.

Định giá doanh nghiệp

Phương pháp định giá cho SNZ bao gồm PE và PB. Người viết sử dụng danh sách các công ty hoạt động trong cùng lĩnh vực hoạt động và vốn hóa thị trường tương đương trong khu vực châu Á để làm cơ sở cho định giá. Các công ty này đến từ Trung Quốc, Ấn Độ, Nhật Bản, Thái Lan và Malaysia. Thị trường trong nước, người viết lựa chọn BCM với lý do mô hình hoạt động và quy mô giống với SNZ.

Dựa vào danh sách các công ty trên, giá trị trung vị PE phù hợp ở mức 19.22 và PB ở mức 1.53. Giá cổ phiếu SNZ phù hợp sẽ theo từng phương pháp sẽ ở mức 30,140 đồng/cp và 36,976 đồng/cp.

Với tỷ trọng chia đều cho cả 2 phương pháp, giá trị hợp lý cho cổ phiếu SNZ ở mức 33,558 đồng. Nếu giá về dưới mức 27,000 đồng thì sẽ rất hấp dẫn cho mục tiêu đầu tư dài hạn.