Siết tín dụng bất động sản: Nhà đầu tư “toát mồ hôi”, chuyên gia nói là… cơ hội vàng

Việc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) định hướng kiểm soát chặt tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản trong năm 2026 đang tạo ra những luồng ý kiến trái chiều trên thị trường. Trong khi không ít nhà đầu tư lo ngại dòng vốn bị thu hẹp sẽ kìm hãm đà phục hồi của địa ốc, nhiều chuyên gia kinh tế lại cho rằng đây là bước đi cần thiết để thị trường phát triển lành mạnh và bền vững hơn trong trung và dài hạn.

Nhà đầu tư lo ngại dòng vốn bị “bóp nghẹt”

Cách đây vài ngày, NHNN phát đi thông cáo cho biết dự kiến tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống năm 2026 ở mức khoảng 15%, với khả năng điều chỉnh linh hoạt tùy theo diễn biến kinh tế vĩ mô. Đáng chú ý, nhà điều hành yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt dòng vốn vào những lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có bất động sản.

Thông tin này ngay lập tức khiến thị trường địa ốc và giới đầu tư phản ứng thận trọng. Nhiều ý kiến cho rằng việc siết tín dụng sẽ làm giảm khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp bất động sản, kéo theo nguy cơ đình trệ dự án, thanh khoản thị trường suy yếu và tâm lý nhà đầu tư trở nên dè dặt hơn trong năm 2026.

Trên thị trường chứng khoán, cổ phiếu bất động sản cũng chịu áp lực điều chỉnh trong thời gian gần đây, phản ánh phần nào lo ngại của nhà đầu tư trước triển vọng dòng tiền bị kiểm soát chặt hơn.

Chuyên gia: Kiểm soát tín dụng là bước đi thận trọng

Ở chiều ngược lại, nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng chính sách kiểm soát tín dụng bất động sản không đồng nghĩa với việc “đóng cửa” dòng vốn, mà là sự điều chỉnh mang tính chọn lọc, hướng dòng tiền vào các dự án hiệu quả, có nhu cầu thực và khả năng thanh khoản tốt.

Bà Nguyễn Hoài Thu, CFA, Phó Tổng Giám đốc CTCP Quản lý Quỹ VinaCapital, nhận định động thái của NHNN là tích cực, dù có thể gây bất ngờ cho giới đầu tư trong ngắn hạn.

“Điều này cho thấy các nhà điều hành, đặc biệt là NHNN, đang quan tâm nhiều hơn đến chất lượng tài sản và tính bền vững của tăng trưởng, thay vì chạy theo tốc độ”, bà Thu đánh giá.

Theo bà Thu, việc kiểm soát tín dụng sẽ góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ, giảm rủi ro bong bóng giá và giúp thị trường bất động sản vận hành lành mạnh hơn.

Ngắn hạn chịu áp lực, dài hạn mở ra cơ hội

Đồng quan điểm, bà Vũ Ngọc Linh, Giám đốc Bộ phận Phân tích và Nghiên cứu thị trường VinaCapital, cho rằng trong ngắn hạn, chính sách kiểm soát tín dụng kết hợp với mặt bằng lãi suất có xu hướng tăng sẽ tạo ra không ít khó khăn cho thị trường địa ốc.

“Trong vài tuần gần đây, cổ phiếu bất động sản đã giảm khá mạnh do tâm lý lo ngại của nhà đầu tư. Điều này là dễ hiểu”, bà Linh nhận định.

Tuy nhiên, dưới góc nhìn dài hạn, chuyên gia này cho rằng việc siết tín dụng sẽ đóng vai trò như một “bộ lọc”, giúp tái cấu trúc thị trường bất động sản theo hướng bền vững hơn.

“Chính sách này sẽ góp phần bảo đảm mặt bằng giá hợp lý, cân bằng cung – cầu, hạn chế đầu cơ và thúc đẩy thị trường phát triển ổn định trong thời gian tới”, bà Linh phân tích.

Theo VinaCapital, việc kiểm soát tín dụng bất động sản, khi kết hợp với các Nghị quyết 68 và 79 được Bộ Chính trị ban hành trong năm 2025, sẽ tạo nền tảng cho tăng trưởng nội địa theo hướng đồng nhất và bền vững hơn, qua đó hỗ trợ quá trình phục hồi và tăng trưởng kinh tế trong năm 2026.

Dư địa tăng trưởng lợi nhuận và tái định giá doanh nghiệp

Dưới góc độ đầu tư, bà Vũ Ngọc Linh kỳ vọng các chính sách mới sẽ giúp doanh nghiệp niêm yết cải thiện kết quả kinh doanh trong năm 2026. Theo đó, lợi nhuận của doanh nghiệp niêm yết được dự báo có thể tăng trên 18%, phản ánh sự cải thiện của cầu nội địa và biên lợi nhuận.

Đáng chú ý, nhiều doanh nghiệp lớn, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản và tiêu dùng, vẫn duy trì tỷ suất lợi nhuận cao trong khi mức định giá còn ở ngưỡng hợp lý. “Nếu xét theo chỉ số PEG, nhiều ngành đang ở mức dưới 1 trong khi ROE khá cao, cho thấy thị trường vẫn còn dư địa cho quá trình tái định giá”, bà Linh nhấn mạnh.

Bên cạnh yếu tố nội tại, giới phân tích cũng kỳ vọng các yếu tố bên ngoài sẽ hỗ trợ thị trường trong thời gian tới. Theo VinaCapital, việc FTSE Russell đánh giá thị trường Việt Nam vào tháng 3/2026 và khả năng nâng hạng chính thức vào tháng 9/2026 sẽ là chất xúc tác quan trọng giúp dòng vốn ngoại quay trở lại.

Ngoài ra, những tín hiệu tích cực trong lộ trình nâng hạng của MSCI và việc thúc đẩy xây dựng Trung tâm Tài chính quốc tế được kỳ vọng sẽ cải thiện chiều sâu thị trường, nâng cao khả năng hấp thụ dòng vốn quốc tế.

Ngành nào hưởng lợi?

Nhìn về triển vọng ngành, ông Thái Quang Trung, Giám đốc Đầu tư VinaCapital, cho rằng nhóm hàng tiêu dùng sẽ hưởng lợi khi dòng tiền quay lại thị trường, đặc biệt trong bối cảnh sức mua nội địa phục hồi và kênh bán lẻ hiện đại tiếp tục mở rộng.

Bên cạnh đó, ngành bảo hiểm cũng được đánh giá là một điểm sáng nhờ hưởng lợi kép từ tăng trưởng kinh tế, mặt bằng lãi suất và xu hướng già hóa dân số. Với tốc độ tăng trưởng hai chữ số, ngành này được kỳ vọng sẽ thu hút sự quan tâm của dòng vốn trong năm 2026.

Cần sự linh hoạt trong điều hành

Dù vậy, các chuyên gia cũng lưu ý rằng nếu tín dụng bị kiểm soát quá chặt, mục tiêu tăng trưởng kinh tế 10% trong năm 2026 có thể chịu ảnh hưởng. Thực tế cho thấy trong năm 2025, NHNN đã linh hoạt điều chỉnh room tín dụng từ 16% đầu năm lên 19% vào cuối năm, phản ánh khả năng điều hành linh hoạt theo diễn biến kinh tế.

Do đó, nhiều ý kiến cho rằng chính sách tín dụng trong năm 2026 nhiều khả năng sẽ tiếp tục được điều chỉnh phù hợp theo từng giai đoạn, nhằm hài hòa giữa mục tiêu kiểm soát rủi ro và thúc đẩy tăng trưởng.