Quỹ đất tạo lực đẩy KDH

Doanh nghiệp sẽ cần thời gian thích ứng với các luật mới trong lĩnh vực bất động sản có hiệu lực từ 1/8 tới, nhưng doanh nghiệp nào có sẵn quỹ đất sạch sẽ có cơ hội.

Giá trị tồn kho dự án của KDH.

Đây là trường hợp được cho sẽ ứng với Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (HoSE: KDH).

Động lực tăng trưởng chính

Theo ghi nhận, KDH là đơn vị có quỹ đất sạch lớn hàng đầu với hơn 650 ha, tập trung chủ yếu tại TP.Thủ Đức và huyện Bình Chánh. Tuy tổng lượng quỹ đất của KDH không thể so sánh với Vinhomes (ước khoảng 16.100 ha), hay Novaland (hơn 10.000 ha), nhưng vẫn là lợi thế và là động lực tăng trưởng dài hạn cho KDH, đặc biệt khi quỹ đất sạch tại TP.HCM đang ngày càng trở nên khan hiếm hơn.

Trong 2024, KDH đặt mục tiêu doanh thu đạt 3.900 tỷ đồng, tăng gần 87% so với mức thực hiện năm 2023. Lợi nhuận sau thuế kỳ vọng đạt 790 tỷ đồng, tương đương tăng trưởng 10%. Động lực cho tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận mục tiêu của KDH, một phần đến từ dự án khu chung cư The Privia tại quận Bình Tân, TP.HCM. Theo dự kiến, dự án này sẽ hoàn tất xây dựng, bàn giao nhà và cấp sổ hồng cho cư dân và đủ điều kiện kinh doanh vào cuối năm nay.

Trước đó, Ban lãnh đạo KDH chia sẻ đến hết tháng 2/2024, dự án The Privia gần như đã hoàn tất việc bán hàng. Tức doanh nghiệp sẽ chỉ còn chờ thời gian để hạch toán lợi nhuận. Ngoài ra, 2 dự án Clarita Khang Điền Bình Trưng (5,8ha, đã bán 49% cho Keppel land và dự kiến mở bán 2024) cùng Emeria (6ha, cũng chuyển nhượng 49% sang Keppel land và dự kiến mở bán cùng năm), sẽ cung cấp các sản phẩm là biệt thự và nhà liền kế, mang đến nguồn thu nhập cho công ty thời gian tới.

Xu hướng tăng dài hạn

Kết quả kinh doanh quý 1/2024 của KDH không tích cực khi giảm so với cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận ròng đạt hơn 63 tỷ đồng, giảm 69% so với cùng kỳ năm ngoái.

Dự án The Privia gần như đã hoàn tất việc bán hàng, đóng góp cho doanh thu và lợi nhuận năm nay. (Ảnh: KDH)

Đáng chú ý, tại cuối quý I/2024, KDH là một trong những công ty bất động sản ghi nhận giá trị hàng tồn kho và xây dựng cơ bản dở dang (CIP) tăng mạnh, lên tới 21.400 tỷ đồng, tăng 1.700 tỷ đồng so với đầu năm nay. Trong đó, các dự án chiếm tỷ trọng trọng yếu trên tổng danh mục CIP gồm: dự án khu đô thị Tân Tạo (6.700 tỷ đồng), Dự án Green Village (Phong Phú 2; 1.670 tỷ đồng), và 2 dự án biệt thự nhà liền kề có kế hoạch mở bán nói trên.

63 tỷ đồng là lợi nhuận sau thuế quý I/2024 của KDH, giảm tới 69% so với cùng kỳ năm 2023.

Tồn kho và xây dựng cơ bản dở dang tăng về lý thuyết, là nỗi lo của nhiều doanh nghiệp khi điều này là nguyên nhân làm dòng tiền kinh doanh âm của các doanh nghiệp - phản ánh các khó khăn về vướng mắc pháp lý và đóng băng thanh khoản của thị trường. Tuy nhiên, nếu là dự án vẫn đang tiếp tục triển khai và doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, đó là “của để dành” sẵn sàng hóa thành hàng bán để mang về nguồn thu khi doanh nghiệp đủ điều kiện bung ra, khi thị trường thuận lợi chào đón, hấp thụ nguồn cung.

Với KDH, tồn kho tăng cũng khiến doanh nghiệp phải chịu tăng mạnh nợ vay. Tại cuối quý I/2024, vay nợ dài hạn của KDH đã tăng từ 4.901 tỷ đồng lên gần 6.274 tỷ đồng, tỷ lệ nợ ròng/vốn chủ sở hữu là 32,9%, cao hơn mức 16,8% trong quý IV/2023 do Công ty tăng vay nợ để tài trợ cho đầu tư vào hàng tồn kho.

Dù vậy, Công ty chứng khoán DSC đánh giá, KDH có tài chính ổn định và tương đối an toàn khi mức độ đòn bẩy của doanh nghiệp được điều tiết khá ổn định và an toàn. Tỷ lệ D/E cao nhất chỉ khoảng 60% trong khi nghĩa vụ nợ được đảm bảo thực hiện một cách thuận lợi với tỷ lệ tiền gửi/vay ngắn hạn luôn lớn hơn 1.

Với dự báo biên lợi nhuận gộp sẽ trở lại mức bình thường khoảng 46% so với mức biên lợi nhuận cao bất thường là 75% trong năm 2023, và dự án Tân Tạo của KDH dự kiến bồi thường 90% vào cuối quý III/2024, dự kiến sẽ được khởi công vào năm 2026, MSVN tin rằng tiến độ dự án phù hợp với kỳ vọng và đây cũng sẽ là một động lực mạnh mẽ cho KDH trong năm tới.

Theo MSVN, KDH đang được giao dịch với mức P/B cho năm 2024 là 2,1 lần, tương đương với mức trung bình trong 5 năm qua. Theo đó, mức định giá hiện tại là điểm mua vào tốt cho các nhà đầu tư dài hạn, đặc biệt khi đây là thời điểm thị trường bất động sản đang ở đáy chu kỳ. Nhà đầu tư có thể mở vị thế mua KDH quanh vùng giá 37.900đ/cp. Mục tiêu gần nhất tại 40.900đ/cp (+7,9%), dừng lỗ tại 36.100đ/cp (-4,7%). Chốt phiên 11/7, KDH đã tăng và được giao dịch tại 38.550đ/cp, là một trong những cổ phiếu bất động sản giữ được đà tăng tích cực kể cả khi nhà đầu tư ngoại, quỹ thuộc VinaCapital đang đăng ký bán ra.