Phát hành trái phiếu dần trở thành kênh huy động vốn quan trọng với bất động sản

Từ năm 2019 đến nay, tổng khối lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp của nhóm bất động sản đạt khoảng 500 nghìn tỷ đồng.

Tại Hội nghị Phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững, diễn ra chiều ngày 14/7 tại Hà Nội, Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi cho biết, có nhiều công cụ tài chính tác động đến thị trường bất động sản như thuế, phí, lệ phí, thị trường chứng khoán, phát hành cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp, sắp xếp lại đất đai… Đặc biệt đối với lĩnh vực bất động sản, phát hành trái phiếu doanh nghiệp dần trở thành kênh huy động vốn quan trọng trong bối cảnh tăng trưởng tín dụng cho lĩnh vực này được giám sát chặt chẽ.

Theo Thứ trưởng Nguyễn Đức Chi, trong 2 năm vừa qua, mặc dù nền kinh tế chịu ảnh hưởng lớn của dịch bệnh, các doanh nghiệp, bao gồm cả các doanh nghiệp bất động sản đã lựa chọn kênh phát hành trái phiếu để huy động vốn phục vụ hoạt động kinh doanh.

Hiện nay đã có trên 280 doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu doanh nghiệp để huy động vốn; riêng trong năm 2021, có 174 doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu, chiếm 33,6% tổng khối lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành toàn thị trường. Quy mô huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp ngày càng tăng, tổng khối lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp của nhóm bất động sản từ năm 2019 đến nay khoảng 500 nghìn tỷ đồng.

Trong 6 tháng đầu năm 2022, các doanh nghiệp bất động sản cũng đã huy động được gần 90 nghìn tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp. Một số doanh nghiệp lớn, tình hình hoạt động tốt cũng đã mở rộng phát hành ra thị trường quốc tế với tổng khối lượng phát hành đạt 1.305 triệu USD trong giai đoạn 2019-2021.

Theo Thứ trưởng Nguyễn Đức Chi, các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng phát hành trái phiếu có mức vốn chủ sở hữu từ 100 đến 10.000 tỷ đồng. Bên cạnh những doanh nghiệp niêm yết đầu ngành có tỷ lệ dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên vốn chủ sở hữu dưới 5%, còn một số doanh nghiệp là công ty chưa đại chúng, quy mô nhỏ nhưng có có hệ số nợ vay cao. Một số doanh nghiệp huy động vốn với lãi suất cao trong khi kỳ hạn trái phiếu phát hành chỉ khoảng 2 - 4 năm đặt ra vấn đề về khả năng cân đối vốn trong thời gian tới nếu tình hình thị trường gặp khó khăn.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp cơ bản đều tuân thủ quy định về công bố thông tin về tình hình hoạt động, tình hình tài chính, các dự án của doanh nghiệp. Tuy nhiên, thông tin pháp lý về các dự án bất động sản hiện chưa được tổng hợp và công bố công khai, do đó các nhà đầu tư rất khó đánh giá về chất lượng của các dự án đầu tư mà doanh nghiệp nêu tại bản công bố thông tin bao gồm cả các dự án đã, đang triển khai và dự án dự kiến sử dụng vốn từ phát hành trái phiếu.

Ngoài ra, các ngân hàng thương mại là nhóm nhà đầu tư lớn nắm giữ trái phiếu doanh nghiệp bất động sản. Nhà đầu tư cá nhân cũng nắm giữ khối lượng lớn trái phiếu doanh nghiệp bất động sản do các đặc điểm về lãi suất cao, kỳ trả lãi linh hoạt. Trong bối cảnh thị trường bất động sản phát triển chưa bền vững sẽ có các rủi ro nhất định kể cả đối với trái phiếu có tài sản đảm bảo. Ví dụ khi thị trường có biến động xấu sẽ có tác động trực tiếp làm suy giảm giá trị tài sản đảm bảo là cổ phiếu của doanh nghiệp và tài sản đảm bảo là dự án hình thành từ vốn vay, rủi ro này xảy ra đối với cả các khoản vay tín dụng và khoản phát hành trái phiếu.

Mặc dù, hiện nay dư nợ trái phiếu doanh nghiệp bất động sản mới tương đương khoảng 18,6% so với dư nợ tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại nhưng theo Thứ trưởng Nguyễn Đức Chi rủi ro có sự liên thông tác động qua lại giữa các thị trường cần phải được theo dõi chặt chẽ.

Do đó, khi thị trường có dấu hiệu phát triển nóng, Bộ Tài chính đã thường xuyên đánh giá việc triển khai các quy định về phát hành trái phiếu doanh nghiệp để báo cáo Chính phủ điều chỉnh khung pháp lý cho phù hợp tại cấp Luật và Nghị định.

Bộ Tài chính cũng thường xuyên, chủ động cung cấp thông tin chính thống về tình hình thị trường trái phiếu doanh nghiệp, cảnh báo nhà đầu tư và doanh nghiệp phát hành.

Để vừa phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp, vừa khuyến khích các doanh nghiệp bất động sản huy động vốn trái phiếu một cách minh bạch, lành mạnh, hiệu quả, Bộ Tài chính sẽ tiếp tục phối hợp chặt chẽ với Ngân hàng Nhà nước, Bộ Kế hoạch và Đầu tư và các bộ, ngành liên quan thực hiện chính sách tài khóa, chính sách tiền tệ và các chính sách vĩ mô khác để giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm các cân đối lớn của nền kinh tế, ổn định môi trường đầu tư, đảm bảo sự nhất quán, ổn định chính sách để nhà đầu tư yên tâm tham gia hoạt động, đầu tư trên thị trường.

Cùng với đó, Bộ Tài chính sẽ triển khai đồng bộ các giải pháp về hoàn thiện chính sách từ cấp Luật theo hướng tăng cường quản lý giám sát thị trường trái phiếu doanh nghiệp, nâng cao chất lượng hàng hóa, cải thiện chất lượng của các tổ chức cung cấp dịch vụ.

“Trước mắt, Bộ Tài chính đang trình Chính phủ và sẽ tập trung hoàn thiện khung khổ pháp lý tại Nghị định số 153/2020/NĐ-CP quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế. nhằm quản lý hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp vừa hỗ trợ thúc đẩy phát triển thị trường phát triển minh bạch, hiệu quả, vừa đảm bảo hạn chế và kiểm soát được các rủi ro, bảo vệ quyền lợi các nhà đầu tư”, Thứ trưởng Nguyễn Đức Chi nói.

Đối với lĩnh vực bất động sản, Bộ Tài chính kiến nghị, rà soát, sửa đổi các chính sách pháp luật liên quan gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản để tạo khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản, tăng cường hiệu quả quản lý thị trường.

Đặc biệt, Bộ Tài chính cũng kiến nghị, nghiên cứu bổ sung các quy định để nâng cao điều kiện về tài chính, hệ số an toàn về tài chính, tương tự quy định đối với doanh nghiệp trong một số lĩnh vực đặc thù như tín dụng, chứng khoán… khi cấp phép đối với doanh nghiệp bất động sản, cấp phép dự án đầu tư bất động sản đảm bảo các doanh nghiệp bất động sản phải có đủ năng lực tài chính để triển khai dự án.