Phát Đạt đặt cược 1,5 tỷ USD: Tham vọng lớn giữa lúc dòng tiền âm

Trong bối cảnh dòng tiền kinh doanh vẫn âm, lượng tiền mặt sụt giảm mạnh và nhiều dự án còn vướng pháp lý, Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) bất ngờ công bố kế hoạch kinh doanh 5 năm với tham vọng doanh thu hơn 1,5 tỷ USD. Câu hỏi đặt ra là: đâu là nền tảng để Phát Đạt hiện thực hóa mục tiêu đầy tham vọng này?

Kế hoạch 5 năm: Doanh thu gấp gần 5 lần sau một chu kỳ

Theo Nghị quyết số 37/2025/HĐQT-QĐ ban hành ngày 12/12/2025, Phát Đạt đặt mục tiêu tổng doanh thu giai đoạn 2026–2030 đạt 44.848 tỷ đồng (tương đương hơn 1,5 tỷ USD), lợi nhuận sau thuế đạt 11.812 tỷ đồng.

Trong đó, doanh thu năm 2026 dự kiến đạt 3.541 tỷ đồng, tăng nhẹ so với kế hoạch năm 2025. Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng được đẩy mạnh ở các năm sau, với doanh thu năm 2030 dự kiến lên tới 16.297 tỷ đồng – gấp 4,6 lần năm đầu chu kỳ. Lợi nhuận sau thuế năm 2030 cũng được kỳ vọng đạt 4.114 tỷ đồng, gấp khoảng 4 lần năm 2026.

Mảng phát triển dự án tiếp tục đóng vai trò chủ đạo, đóng góp khoảng 42.344 tỷ đồng doanh thu. Ngoài ra, doanh thu tài chính dự kiến đạt 2.308 tỷ đồng, chủ yếu đến từ việc chuyển nhượng hai dự án Thuận An 1 và Thuận An 2 trong giai đoạn 2026–2027.

Nền tảng thực tế: Khoảng cách lớn giữa kế hoạch và hiện trạng

Tham vọng tăng trưởng mạnh được đặt ra trong bối cảnh kết quả kinh doanh hiện tại còn khá khiêm tốn. Lũy kế 9 tháng đầu năm 2025, Phát Đạt mới hoàn thành khoảng 28% kế hoạch lợi nhuận cả năm.

Việc đặt mục tiêu doanh thu gấp nhiều lần trong 5 năm tới đồng nghĩa doanh nghiệp phải giải quyết đồng thời nhiều bài toán: pháp lý dự án, dòng tiền, nợ vay và khả năng hấp thụ của thị trường bất động sản.

Danh mục dự án: Nhiều “điểm rơi” vẫn nằm trên giấy

Theo kế hoạch, Phát Đạt kỳ vọng thu về 35.525 tỷ đồng từ 6 dự án trọng điểm. Tuy nhiên, thực tế cho thấy chỉ có một số ít dự án đang tạo ra dòng tiền.

Dự án Khu dân cư kết hợp chỉnh trang đô thị Bắc Hà Thanh (tên thương mại ICONIC Quy Nhơn) hiện là dự án duy nhất ghi nhận doanh thu bán hàng thực tế, với hơn 400 tỷ đồng trong quý III/2025.

Dự án Thuận An 1 (Bình Dương) dự kiến hoàn thành vào cuối năm 2025, nhưng Phát Đạt đã chuyển nhượng phần lớn vốn góp, biến dự án này thành công ty liên kết. Do đó, nguồn thu từ đây chủ yếu mang tính chất doanh thu tài chính, không còn là dòng tiền bán hàng trực tiếp.

Các dự án còn lại như Hàn River (Đà Nẵng), Khu du lịch Poulo Condor (Côn Đảo), Khu phức hợp Phước Hải (Bà Rịa – Vũng Tàu) và dự án 239 Cách Mạng Tháng Tám (TP.HCM) vẫn đang trong quá trình hoàn thiện pháp lý hoặc mới ở giai đoạn chuẩn bị đầu tư, cần nhiều thời gian trước khi có thể tạo ra doanh thu đáng kể.

Riêng dự án tại 239 Cách Mạng Tháng Tám được Phát Đạt ước tính giá trị khoảng 5.500 tỷ đồng, song mới chỉ hoàn tất thủ tục mua lại cổ phần.

Dòng tiền và áp lực tài chính

Theo báo cáo tài chính quý III/2025, doanh thu thuần 9 tháng đầu năm của Phát Đạt đạt 964,4 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế đạt 201,3 tỷ đồng. Tuy nhiên, lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh âm 131 tỷ đồng.

Đáng chú ý, lượng tiền mặt và tương đương tiền giảm mạnh từ 343 tỷ đồng đầu năm xuống còn 116 tỷ đồng vào cuối tháng 9/2025.

Tổng nợ vay tài chính của Phát Đạt ở mức 5.892 tỷ đồng, trong đó nợ vay ngân hàng chiếm tới 91%. Chi phí lãi vay 9 tháng đầu năm đạt hơn 203 tỷ đồng. Ngoài ra, doanh nghiệp còn huy động vốn từ cá nhân với lãi suất lên tới 12%/năm.

Bán tài sản, phát hành ESOP để “xoay vốn”

Để cải thiện dòng tiền, Phát Đạt đang đẩy mạnh tái cấu trúc tài sản. Ngày 15/12/2025, HĐQT thông qua việc chuyển nhượng dự án The EverRich 2 cho đối tác Big Gain. Đồng thời, doanh nghiệp cũng quyết định chuyển nhượng 99% cổ phần tại Công ty CP Đầu tư Bắc Cường với giá trị không thấp hơn 1.100 tỷ đồng.

Song song đó, Phát Đạt triển khai phát hành 18 triệu cổ phiếu ESOP với giá 10.000 đồng/cổ phiếu, dự kiến thu về 180 tỷ đồng để bổ sung vốn lưu động và giảm nợ vay.

Ở chiều ngược lại, doanh nghiệp vẫn tiếp tục mở rộng quỹ đất thông qua các khoản góp vốn hàng trăm tỷ đồng vào các công ty liên kết tại Đồng Nai.

Thị trường phản ứng thận trọng

Trên thị trường chứng khoán, cổ phiếu PDR đang chịu áp lực điều chỉnh. Kết phiên 15/12/2025, PDR giảm về 19.000 đồng/cổ phiếu, mất khoảng 13% giá trị chỉ trong vòng hai tuần.

Diễn biến này cho thấy nhà đầu tư vẫn đang đặt dấu hỏi lớn về khả năng hiện thực hóa kế hoạch 5 năm của Phát Đạt, nhất là trong bối cảnh thị trường bất động sản chưa thực sự phục hồi mạnh mẽ và rủi ro tài chính vẫn hiện hữu.

Tham vọng lớn, thách thức không nhỏ

Kế hoạch doanh thu hơn 1,5 tỷ USD của Phát Đạt thể hiện quyết tâm quay lại đường đua tăng trưởng sau giai đoạn khó khăn. Tuy nhiên, để biến tham vọng thành hiện thực, doanh nghiệp cần nhiều hơn những con số trên nghị quyết: đó là tiến độ pháp lý rõ ràng, dòng tiền thực chất và khả năng kiểm soát đòn bẩy tài chính trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động.