PDR: Tái cấu trúc mạnh, nhưng bài toán vốn cho Thủ Thiêm mới là điều cần theo dõi

CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) đang bước vào một trong những giai đoạn thay đổi lớn nhất của doanh nghiệp trong nhiều năm trở lại đây. Điểm đáng chú ý không nằm ở mức tăng lợi nhuận 6 tháng đầu năm 2026, mà ở việc PDR đang chủ động bán bớt các dự án cũ, xử lý những tồn đọng kéo dài trên bảng cân đối kế toán và dồn nguồn lực vào một số dự án có vị trí tốt hơn, đặc biệt là Lotte Eco Smart City tại Thủ Thiêm.

Quá trình này có thể giúp chất lượng tài sản của PDR cải thiện về dài hạn. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, hoạt động kinh doanh cốt lõi vẫn yếu và nhu cầu vốn cho các dự án mới rất lớn. Vì vậy, câu chuyện của PDR trong giai đoạn 2026–2027 không đơn thuần là tăng trưởng lợi nhuận, mà là khả năng doanh nghiệp thực hiện thành công quá trình “bán tài sản cũ để tài trợ cho chu kỳ phát triển mới”.

Lợi nhuận tăng nhưng chưa phản ánh sự phục hồi của hoạt động cốt lõi

Trong 6 tháng đầu năm 2026, doanh thu thuần của PDR chỉ đạt 158 tỷ đồng, giảm 65,5% so với cùng kỳ. Riêng doanh thu kinh doanh bất động sản giảm tới 98,9%, còn 5 tỷ đồng do Quy Nhơn Iconic – dự án bán lẻ chính – vẫn tiêu thụ chậm. Trái ngược với doanh thu, lợi nhuận sau thuế thuộc cổ đông công ty mẹ lại tăng 84,3%, đạt 213 tỷ đồng.

Sự trái chiều này cho thấy lợi nhuận hiện tại không đến từ việc bán hàng tốt hơn. Trong nửa đầu năm, PDR đã thoái vốn tại Thuận An 1, Serenity Phước Hải và dự án nhà ở Tam Hiệp, tạo ra khoảng 1.380 tỷ đồng lợi nhuận chuyển nhượng. Nguồn thu này giúp bù đắp đáng kể cho 504 tỷ đồng chi phí dự phòng liên quan đến các dự án BT và các khoản phải thu khó đòi. Đáng chú ý, nếu loại các khoản thu nhập từ thoái vốn cùng chi phí liên quan, PDR được ước tính sẽ lỗ khoảng 874 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm.

Vì vậy, mức tăng lợi nhuận 84% không nên được hiểu là hoạt động phát triển bất động sản của PDR đã phục hồi. Chất lượng lợi nhuận hiện vẫn phụ thuộc lớn vào việc chuyển nhượng tài sản.

Điểm tích cực hơn nằm ở chất lượng dòng tiền từ các thương vụ thoái vốn. Ba giao dịch trong nửa đầu năm mang về khoảng 4.713 tỷ đồng tiền mặt, tương đương hơn 80% tổng giá trị chuyển nhượng. Điều này khác với việc ghi nhận lợi nhuận nhưng tiền vẫn nằm ở khoản phải thu và giúp PDR có nguồn lực thực tế để tái cơ cấu danh mục dự án.

PDR đang chủ động “dọn” những tồn đọng cũ

Song song với bán dự án, PDR cũng xử lý những vấn đề đã tồn tại nhiều năm trên bảng cân đối kế toán.

The EverRich 2 từng chiếm tới 48% hàng tồn kho và liên quan đến 43% tổng nợ phải trả của doanh nghiệp. Tháng 8/2026, PDR đã hoàn tất thủ tục chuyển nhượng dự án này. Với hai dự án BT là Trung tâm TDTT Phan Đình Phùng và Khu Cổ Đại, doanh nghiệp đã trích lập 408 tỷ đồng trong nửa đầu năm và vẫn còn khoảng 119 tỷ đồng dự kiến tiếp tục được xử lý trong năm 2027.

Những khoản dự phòng này khiến lợi nhuận ngắn hạn chịu áp lực, nhưng về bản chất lại giúp bảng cân đối kế toán phản ánh thận trọng hơn chất lượng tài sản. Đây là phần quan trọng trong quá trình tái cấu trúc PDR: chấp nhận lợi nhuận thấp trong vài năm để giải quyết các tài sản và nghĩa vụ kéo dài từ chu kỳ trước.

Sau khi thu hẹp danh mục, nguồn lực của doanh nghiệp sẽ tập trung nhiều hơn vào 239 Cách Mạng Tháng 8, Hàn Riverside và đặc biệt là Lotte Eco Smart City.

Lotte Eco Smart City có thể thay đổi quy mô PDR, nhưng cũng kéo theo áp lực vốn rất lớn

Ngày 10/08/2026, PDR hoàn tất thanh toán 7.666 tỷ đồng để sở hữu 35% phần vốn tại pháp nhân phát triển Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm. Dự án có tổng diện tích khoảng 7,45 ha và tổng mức đầu tư khoảng 60.000 tỷ đồng. Theo cấu trúc hợp tác, PDR hưởng 35% lợi ích kinh tế tại phần căn hộ và 100% lợi ích kinh tế tại hai block thương mại 2-1 và 2-3.

Quy mô này khiến Lotte Eco Smart City có thể trở thành dự án quan trọng nhất trong chu kỳ phát triển tiếp theo của PDR. Tuy nhiên, điểm nhà đầu tư cần chú ý là tiền chưa thể quay về ngay.

Ngoài 7.666 tỷ đồng đã bỏ ra, PDR còn dự kiến góp thêm khoảng 2.734 tỷ đồng vào pháp nhân dự án. Trong khi đó, dòng tiền tổng thể của dự án được dự phóng vẫn âm trong giai đoạn 2026–2029 và chỉ bắt đầu chuyển sang dương từ năm 2030. Điều này tạo ra khoảng thời gian khá dài mà doanh nghiệp phải liên tục bố trí vốn trước khi dự án thực sự tự tạo dòng tiền.

Áp lực này càng đáng chú ý khi các dự án gối đầu khác chưa thể tạo tiền ngay. Hàn Riverside và 239 Cách Mạng Tháng 8 vẫn đang trong giai đoạn đầu tư ban đầu, trong khi Quy Nhơn Iconic bán hàng chậm. Các dự án này được kỳ vọng chỉ bắt đầu tạo dòng tiền rõ hơn từ khoảng năm 2028.

Trong bối cảnh đó, nợ vay của PDR được dự kiến tăng lên khoảng 8.508 tỷ đồng trong năm 2026 và duy trì ở mức cao trong những năm tiếp theo. Khả năng kiểm soát đòn bẩy vì vậy sẽ phụ thuộc khá nhiều vào việc doanh nghiệp tiếp tục chuyển nhượng dự án cũ, thu hồi các khoản đầu tư và tìm nguồn tiền từ một phần diện tích thương mại của Lotte Eco Smart City.

2026–2027 vẫn là giai đoạn lợi nhuận thấp

Năm 2026, doanh thu PDR được dự kiến chỉ khoảng 654 tỷ đồng, giảm 51%, trong khi lợi nhuận sau thuế thuộc cổ đông công ty mẹ giảm 41% xuống khoảng 302 tỷ đồng. Sang năm 2027, doanh thu có thể phục hồi lên 1.252 tỷ đồng và lợi nhuận đạt khoảng 445 tỷ đồng, nhưng phần đáng kể vẫn đến từ kỳ vọng chuyển nhượng Thuận An 2 với khoảng 950 tỷ đồng lợi nhuận thoái vốn.

Như vậy, ngay cả khi lợi nhuận phục hồi trong năm 2027, chất lượng tăng trưởng vẫn cần được theo dõi kỹ vì hoạt động bàn giao bất động sản chưa phải nguồn đóng góp chính. Thoái vốn đang đóng vai trò như “cầu nối” để PDR vượt qua giai đoạn thấp điểm trước khi các dự án mới bước vào chu kỳ bán hàng.

Nhìn tổng thể, điểm tích cực của PDR là quá trình tái cấu trúc đang đi vào thực chất hơn: bán tài sản cũ thu tiền thật, xử lý những khoản tồn đọng kéo dài và tập trung vốn vào các dự án có vị trí tốt hơn. Tuy nhiên, đây cũng là một chiến lược đòi hỏi nguồn lực rất lớn. Trong vài năm tới, yếu tố quan trọng nhất không phải là một quý lợi nhuận tăng bao nhiêu, mà là tốc độ thu hồi vốn từ tài sản cũ, khả năng kiểm soát nợ vay và tiến độ triển khai Lotte Eco Smart City.

Nếu ba yếu tố này đi đúng hướng, cấu trúc tài sản và triển vọng dài hạn của PDR có thể thay đổi đáng kể. Ngược lại, nếu tiến độ dự án chậm hoặc nguồn tiền từ thoái vốn không về như kỳ vọng, áp lực thanh khoản sẽ là rủi ro lớn nhất cần theo dõi.