Những điều cần chú ý khi đọc BCTC các doanh nghiệp BĐS KCN

Những NĐT thích chính sách cổ tức cao khi đầu tư vào cổ phiếu BĐS KCN, cần chú ý đến doanh thu chưa thực hiện dài hạn.

Tại Talkshow “Sức hút cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp”, bà Ngô Thị Kim Thanh, Chuyên gia cao cấp chiến lược đầu tư Trung tâm phân tích và Tư vấn Đầu tư CTCK SSI đã đưa ra những chú ý cho NĐT khi đọc BCTC của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khu công nghiệp.

Nhu cầu thuê tại các KCN tăng từ 10 -12% cho nửa cuối năm 2022

Trong giai đoạn đầu năm 2022, dòng tiền vào thị trường chứng khoán (TTCK) có sự phân hóa mạnh và có sự luân phiên giữa các ngành khác nhau. Trong 2-3 tuần gần đây, nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp (KCN) có sự phục hồi khá mạnh so với thời gian trước. Bà Thanh đánh giá nguyên ngân chủ yếu đến từ nội tại ngành như nhu cầu thuê tại các KCN tăng trưởng khá tích cực khi các nhà đầu tư nước ngoài chính là dòng vốn FDI có xu hướng quay lại Việt Nam sau 2 năm bị gián đoạn bởi COVID và làm cho giá thuê tại các KCN tăng.

Do đó, đối với những KCN vẫn còn diện tích đất cho thuê thì biên lợi nhuận cũng được cải thiện với việc tăng giá và phản ánh vào kết quả kinh doanh khá tích cực.

Dự báo nửa cuối năm nhu cầu thuê đất KCN, bà Thanh cho rằng năm 2022 và năm 2023 sẽ tăng trưởng khá tích cực đến từ các nguyên nhân chính là Việt Nam đã mở cửa lại các chuyến bay quốc tế tạo điều kiện cho các nđt FDI hoàn thành thủ tục thuê đất đã được ký trước đó hoặc các hợp đồng thuê mới. Đồng thời có sự dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam trước chính sách zero COVID của Trung Quốc.

Theo báo cáo gần đây nhất của tổ chức JLL, tỷ lệ lấp đầy tại các KCN phía Nam là đạt 85%, phía Bắc đạt hơn 80% - tỷ lệ khá cao.

Trong thời gian tới, sau khi duyệt quy hoạch, các KCN mới có thể được thành lập và đi vào hoạt động trong 3-4 năm tiếp theo. Điều này cũng sẽ làm giảm áp lực tỷ lệ thuê đất tại các KCN ở 2 miền đã đạt mức cao.

Cũng theo nghiên cứu gần nhất của JLL, giá thuê BĐS KCN phía Bắc có mức tăng 6-7% so với cùng kỳ, còn phía Nam tăng trưởng khoảng từ 8-9% - mức tăng trưởng trung bình. Tuy nhiên, ở một số KCN thì mức giá thuê sẽ tăng cao hơn so với mức trung bình đó.

Chuyên gia từ SSI cho rằng xu hướng này phù hợp với chi phí đền bù giải phóng mặt bằng hiện tăng cao khi áp dụng khung giá đất mới cho giai đoạn 2021 – 2025 đã làm chi phí đền bù giải tỏa tăng lên rất nhiều. Đồng thời, trong năm vừa rồi thì giá vật liệu xây dựng cũng tăng khá mạnh và ảnh hưởng đến chi phí xây dựng hạ tầng với các KCN.

Theo dự báo của SSI Research, lợi nhuận sau thuế của các doanh nghiệp KCN niêm yết trong 6 tháng cuối năm 2022 sẽ có mức tăng trưởng hơn 24% chủ yếu đến từ việc ghi nhận từ diện tích đất cho thuê tăng mạnh trên nền thấp của 6 tháng cuối năm 2021. Đồng thời cũng có 1 số đơn vị chuyển đổi cách ghi nhận đều sang ghi nhận 1 lần dẫn đến lợi nhuận tăng khá mạnh so với cùng kỳ.

Bà Thanh dự báo tốc độ tăng nhu cầu thuê trung bình tại các kcn niêm yết tăng từ 10-12% cho nửa cuối năm 2022.

Những điều cần chú ý khi đọc BCTC các doanh nghiệp BĐS KCN

Doanh thu trên BCTC của các doanh nghiệp KCN có một khoản doanh thu chưa thực hiện dài hạn. Nếu để ý sẽ thấy có một số nhà phát triển KCN thì giá trị này rất lớn do nguyên nhân trước đây, các KCN được cho thuê, cách hạch toán đều nên được treo ở mục doanh thu chưa thực hiện dài hạn và sẽ được phân bổ qua thời gian còn lại của KCN đấy.

Với những khoản doanh thu chưa thực hiện dài hạn lớn như vậy, các đơn vị không còn quỹ đất cho thuê cũng như chưa có dự án mới thì đây là nguồn tiền khá lớn và đây là nguồn mà sẽ được sử dụng để chia cổ tức bằng tiền mặt.

“Đây cũng là một trong những xu hướng đầu tư mà để giảm thiểu rủi ro khi thị trường biến động, đặc biệt là với nhà đầu tư thích chính sách cổ tức cao”, bà Thanh nói thêm.

Còn trong trường hợp, các doanh nghiệp không thực hiện ghi nhận doanh thu đều như trong doanh thu chưa thực hiện dài hạn, thì có thể khoản phải thu của khách hàng trong ngắn hạn cũng là điểm cần lưu ý đối với các doanh nghiệp KCN được ghi nhận 1 lần.