Lợi nhuận địa ốc bước vào cuộc đua phân hóa

Thị trường bất động sản dân cư đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh khi nguồn cung dần được khơi thông nhưng lãi suất vẫn là biến số lớn ảnh hưởng đến thanh khoản. Báo cáo mới của các công ty chứng khoán cho thấy triển vọng lợi nhuận năm 2026 không còn đồng đều, với lợi thế nghiêng về những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn, pháp lý hoàn thiện và lượng doanh số chưa ghi nhận cao.

VHM tiếp tục dẫn đầu về quy mô lợi nhuận, trong khi DXG, NLG, PDR hay KDH có những động lực tăng trưởng riêng. Tuy nhiên, mặt bằng lãi suất cao được dự báo sẽ khiến khoảng cách giữa các doanh nghiệp ngày càng nới rộng.

Lợi nhuận địa ốc bước vào cuộc đua phân hóa

Nửa cuối năm 2026, bất động sản dân cư được kỳ vọng hưởng lợi từ loạt chính sách tháo gỡ pháp lý và thúc đẩy nguồn cung. Tuy nhiên, theo đánh giá của MBS Research và VPBankS Research, bức tranh lợi nhuận sẽ không phục hồi đồng đều mà tiếp tục phân hóa theo năng lực triển khai dự án, quỹ đất và sức khỏe tài chính của từng doanh nghiệp.

Theo VPBankS, lợi nhuận sau thuế của nhóm doanh nghiệp bất động sản dân cư (không bao gồm nhóm Vingroup) trong quý II/2026 ước đạt khoảng 10.555 tỷ đồng, tăng 4,6% so với cùng kỳ. Cả năm 2026, lợi nhuận dự kiến đạt 72.887 tỷ đồng, tăng 36,3%.

Trong nhóm doanh nghiệp niêm yết, Vinhomes (VHM) tiếp tục giữ vị trí dẫn đầu. Công ty được dự báo đạt 8.728 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế trong quý II, tăng 6,1%, còn lợi nhuận cả năm có thể lên tới 63.618 tỷ đồng, tăng 46,8%. Động lực chính đến từ việc bàn giao các dự án Golden Avenue, Royal Island cùng lượng doanh số chưa ghi nhận đạt 201.600 tỷ đồng, tăng 68% so với cùng kỳ.

Ở nhóm doanh nghiệp quy mô vừa, Nam Long (NLG) được dự báo đạt gần 978 tỷ đồng lợi nhuận năm 2026, tăng 3,3%, nhờ tiến độ bàn giao Southgate, Izumi City, Akari và Mizuki Park. Trong 4 tháng đầu năm, doanh số bán hàng của doanh nghiệp đạt 3.507 tỷ đồng, tăng 36%, phản ánh sức hấp thụ tích cực tại các dự án có vị trí hưởng lợi từ hạ tầng.

Đất Xanh (DXG) cũng được kỳ vọng cải thiện lợi nhuận lên 874 tỷ đồng, tăng 31,8%, nhờ tiếp tục ghi nhận doanh thu từ Gem Sky World và mảng môi giới của DXS. Trong khi đó, Phát Đạt (PDR) nổi bật với mức tăng trưởng lợi nhuận dự báo 10,4% cả năm, chủ yếu nhờ thương vụ chuyển nhượng dự án Thuận An 1 và hoạt động bàn giao dự án Quy Nhơn Iconic.

Ngược lại, không phải doanh nghiệp nào cũng duy trì đà tăng. Vincom Retail (VRE) được dự báo lợi nhuận năm 2026 giảm 16,8% do không còn khoản lợi nhuận bất thường từ chuyển nhượng Vincom Center Nguyễn Chí Thanh như năm trước. Khang Điền (KDH) cũng được dự báo giảm nhẹ lợi nhuận do tiến độ ghi nhận doanh thu chưa bứt phá, dù vẫn sở hữu nhiều dự án chuẩn bị triển khai trong giai đoạn 2026-2027.

Theo MBS Research, mặt bằng lãi suất vẫn là yếu tố có ảnh hưởng lớn đến thanh khoản thị trường. Khi chi phí vốn chưa giảm đáng kể, doanh nghiệp có nền tảng tài chính mạnh, quỹ đất sạch và dự án đủ điều kiện mở bán sẽ chiếm ưu thế rõ rệt.

Đơn vị này đánh giá cao VRE, DXG và CII trong chiến lược nửa cuối năm nhờ hưởng lợi từ mở rộng trung tâm thương mại, nguồn cung căn hộ hạn chế và xu hướng đẩy mạnh đầu tư hạ tầng. Bên cạnh đó, KDH, PDR và VHM vẫn được đánh giá tích cực nhờ quỹ đất lớn cùng khả năng hiện thực hóa doanh thu trong giai đoạn 2026-2027.

Nhìn chung, các tổ chức phân tích đều cho rằng chu kỳ phục hồi của bất động sản vẫn đang diễn ra theo hướng chọn lọc. Lợi thế sẽ nghiêng về những doanh nghiệp có khả năng chuyển hóa doanh số thành lợi nhuận, thay vì chỉ sở hữu quỹ đất hoặc kỳ vọng vào sự cải thiện chung của toàn thị trường.