Lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp bất động sản “bốc hơi” trong quý đầu năm

Hiện nhiều doanh nghiệp bất động sản đã công bố kết quả kinh doanh quý đầu năm với doanh thu, lợi nhuận ở mức thấp, thậm chí có nhiều doanh nghiệp lớn báo lỗ đậm.

Nhiều doanh nghiệp quay lại thị trường

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường địa ốc quý I/2024 ghi nhận nhiều kết quả tích cực. Nhiều dự án bất động sản quy mô hàng chục nghìn ha, vốn hàng tỷ USD đồng loạt khởi công, các doanh nghiệp rục rịch kế hoạch bung hàng…

TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS cho biết: “Quý I/2024 chính là kỳ thị trường bất động sản nước rút. Chính phủ, các bộ, ngành nỗ lực chạy đua với thời gian nhằm rút ngắn khoảng chờ đợi quy định mới trong những bộ luật vừa mới thông qua. Nhiều chủ thể sẵn sàng tái nhập cuộc”.

Theo khảo sát của VARS, có tới 70% khách hàng, nhà đầu tư đã sẵn sàng "xuống tiền" mua bất động sản trong năm 2024 nếu tìm được sản phẩm phù hợp. Trong số đó, đất nền, thấp tầng là hai phân khúc nhận được sự quan tâm nhiều nhất.

Về thanh khoản, thị trường ghi nhận khoảng 6.200 giao dịch, tăng 8% so với quý IV/2023 và gấp đôi cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hấp thụ cải thiện, đạt gần 31%, tăng 5% so với quý IV/2023 và 19% so với cùng kỳ 2023. Tín hiệu phục hồi xuất hiện ở phân khúc chung cư, nhà ở thấp tầng phục vụ nhu cầu ở thực trong khi phân khúc đất nền còn ảm đạm.

VARS nhận định quý I/2024 là "bước đệm nhẹ" để thị trường giữ nhịp, trước khi chuyển sang bước tiến mới với kỳ vọng sự phục hồi sẽ ngày càng trở nên rõ nét ở các quý sau.

Khó khăn bủa vây

Điều khá ngạc nhiên là thị trường bất động sản đã rục rịch phục hồi kể từ cuối năm 2023, song nhiều doanh nghiệp lớn trong ngành bất ngờ báo lỗ trong 3 quý đầu năm 2024, điển hình là Novaland, DIG, Nam Long….

Trong đó, Công ty cổ phần (CTCP) Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (mã chứng khoán: NVL) báo lỗ ròng kỷ lục trong quý I/2024. Cụ thể, NVL ghi nhận doanh thu thuần hơn 397 tỷ đồng, tăng 15% so với cùng kỳ. Trong đó, cả doanh thu chuyển nhượng bất động sản, doanh thu tư vấn quản lý và doanh thu cho thuê tài sản đều tăng trưởng.

Tuy nhiên, doanh thu tài chính của NVL giảm đến 30% còn 640 tỷ đồng, do lãi từ hợp đồng hợp tác đầu tư giảm chỉ còn hơn 456 tỷ đồng. Mặt khác, dù chi phí lãi vay giảm 52% nhưng chi phí tài chính chỉ giảm 6% do tăng lỗ chênh lệch tỷ giá.

Điểm sáng của NVL trong kỳ có lẽ là lợi nhuận khác ghi nhận hơn 107 tỷ đồng, cùng kỳ chỉ hơn 7 tỷ đồng. Nguyên nhân đến từ việc Công ty thu được gần 331 tỷ đồng từ phạt vi phạm hợp đồng, mặt khác NVL cũng mất gần 207 tỷ đồng để bồi thường vi phạm hợp đồng. Sau khi trừ chi phí, NVL lỗ ròng 567 tỷ đồng trong quý đầu năm, đây là mức lỗ lớn nhất của công ty này trong một quý.

Doanh nghiệp có quý thua lỗ kỷ lục trong lịch sử hoạt động chính là Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Group, mã chứng khoán: DIG). Quý I/2024, công ty lỗ sau thuế 121 tỷ đồng. Con số này còn cao hơn lợi nhuận cả năm 2023 (112 tỷ đồng) của DIG.

Trong đó, doanh thu kinh doanh bất động sản mang về 111 tỷ đồng nhưng hàng bán bị trả lại lên tới 185 tỷ đồng. Cùng với đó là doanh thu tài chính giảm tới 93% về 12 tỷ đồng do không còn ghi nhận thu nhập từ các khoản đầu tư (hơn 162 tỷ đồng). Chi phí tài chính giảm nhưng chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp đều tăng.

Năm nay, DIG đặt mục tiêu doanh thu 2.300 tỷ đồng, tăng 72% so với năm 2023; lợi nhuận trước thuế 1.010 tỷ đồng, gấp 6 lần kết quả thực hiện năm ngoái. Đây là năm thứ ba, DIG đặt mục tiêu lợi nhuận ở mức nghìn tỷ đồng. Tuy nhiên hai năm trước công ty đều “vỡ kế hoạch” với mức lợi nhuận lẹt đẹt.

CTCP Đầu tư Nam Long (mã chứng khoán: NLG) vừa công bố BCTC hợp nhất với doanh thu gần 205 tỷ đồng, giảm 13% so với cùng kỳ. Khấu trừ chi phí, NLG đạt 86,5 tỷ đồng lợi nhuận gộp, trong khi cùng kỳ lãi gộp gần 160 tỷ đồng. Trong kỳ, NLG có tiết giảm đáng kể các chi phí bán hàng, quản lý doanh nghiệp... Dù vậy, Công ty vẫn báo lỗ 65 tỷ đồng sau thuế, cùng kỳ lãi hơn 16 tỷ đồng.

Theo NLG, lợi nhuận quý đầu năm âm theo NLG do đặc thù về thời điểm ngành bất động sản: quý I luôn là thời điểm doanh thu lợi nhuận và pre-sale thấp nhất trong năm. Chưa kể, năm nay do dịp tết âm lịch năm 2024 sát với tết dương lịch, do đó động lực nhận bàn giao nhà vào đầu năm chưa cao. Do đó, Công ty dự kiến điểm rơi lợi nhuận năm nay vào quý III - IV/2024.

Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (mã chứng khoán: KBC) cũng là doanh nghiệp bất động sản báo lỗ quý I/2024. Cụ thể, công ty ghi nhận lỗ gần 77 tỷ đồng, so với cùng kỳ lãi 1.167 tỷ đồng và cách rất xa kế hoạch đặt ra năm 2024 là lãi 4.000 tỷ đồng.

Nguyên nhân khiến Kinh Bắc thua lỗ là doanh thu giảm hơn 93% so với cùng kỳ, chỉ đạt 152 tỷ đồng. Biên lợi nhuận gộp cũng giảm từ 69,8% về còn 48,5%.

Theo giải trình của doanh nghiệp, doanh thu quý đầu năm giảm chủ yếu do không ghi nhận doanh thu thuê đất và cơ sở hạ tầng, so với cùng kỳ đạt 2.068 tỷ đồng.

Như vậy, trong quý đầu năm 2024, lợi nhuận gộp mà Kinh Bắc tạo ra không đủ trả chi phí tài chính, chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp. Công ty giảm lỗ nhờ doanh thu tài chính ghi nhận gần 68 tỷ đồng.

Không lỗ nhưng CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã chứng khoán: KDH) cũng có quý kinh doanh “ảm đạm” khi doanh thu giảm 21% xuống 334 tỷ đồng và lãi ròng giảm 68% xuống 63,3 tỷ đồng. Doanh nghiệp có quý thứ 2 liên tiếp lợi nhuận xuống dưới 100 tỷ đồng - tình trạng rất hiếm gặp kể từ năm 2016 đến nay.

Các doanh nghiệp ghi nhận thua lỗ trong quý I/2024 còn có Nhà Thủ Đức (mã chứng khoán: TDH) lỗ gần 1,7 tỷ đồng; CTCP Đầu tư LDG (mã chứng khoán: LDG) lỗ ròng gần 125 tỷ đồng…