Lãi vay 15% "đe dọa" thị trường địa ốc

Dù nguồn cung được kỳ vọng tăng 20-30% trong kịch bản cơ sở, thị trường bất động sản cuối năm 2026 khó phục hồi đồng đều khi sức mua chịu sức ép từ lãi vay và giá nhà neo cao.

Thị trường bất động sản đang đứng trước phép thử lớn khi lãi suất trở thành yếu tố quyết định khả năng phục hồi thanh khoản.

Theo DXS-FERI, kịch bản có xác suất cao nhất dự báo nguồn cung tăng 20-30%, lãi suất thả nổi duy trì 11-13%/năm. Giá bán đi ngang hoặc tăng nhẹ, trong khi tỷ lệ hấp thụ đạt 25-40%.

Nếu điều kiện thuận lợi hơn, lãi suất giảm về 9-11%/năm, nguồn cung có thể tăng 30-40%, giá bán tăng 5-10% và tỷ lệ hấp thụ cải thiện lên 40-50%.

Ngược lại, kịch bản bất lợi với lãi suất 13-15%/năm có thể khiến tỷ lệ hấp thụ xuống dưới 20%, dù nguồn cung chỉ tăng 15-20%.

Áp lực càng rõ nét khi riêng Hà Nội, nguồn cung được đề cập trong các báo cáo gần đây có thể vượt 50.000 sản phẩm.

Nguồn hàng gia tăng trong lúc chi phí vay cao khiến người mua kéo dài thời gian cân nhắc, đặc biệt với nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính.

Chủ đầu tư đứng trước bài toán giảm giá

Lãi suất cao không chỉ ảnh hưởng người mua mà còn tác động trực tiếp đến doanh nghiệp phát triển dự án.

Khi thanh khoản suy yếu, thời gian thu hồi vốn kéo dài, trong khi chi phí lãi vay, xây dựng và nghĩa vụ tài chính tiếp tục phát sinh.

Các chủ đầu tư có dư nợ lớn, hàng tồn kho cao hoặc phụ thuộc vào dòng tiền bán hàng sẽ chịu sức ép đáng kể.

Ngược lại, doanh nghiệp sở hữu quỹ đất pháp lý hoàn chỉnh, năng lực tài chính tốt và sản phẩm phục vụ nhu cầu thực có lợi thế cạnh tranh.

Đáng chú ý, giá bán sơ cấp vẫn chịu áp lực tăng do chi phí phát triển dự án. Tuy nhiên, việc tiếp tục nâng giá có thể khiến khoảng cách giữa giá nhà và khả năng chi trả ngày càng lớn.

Điều này buộc doanh nghiệp cân nhắc giảm kỳ vọng lợi nhuận, tăng chiết khấu hoặc giãn tiến độ thanh toán để thúc đẩy giao dịch.

Nhà ở xã hội có thể trở thành điểm sáng

Trong bối cảnh thị trường phân hóa, căn hộ tại các khu đô thị tích hợp, dự án có hạ tầng đồng bộ và khả năng khai thác thực tế được đánh giá có triển vọng hơn.

Nhà ở xã hội cũng có thể trở thành phân khúc dẫn dắt nhờ nhu cầu lớn và chính sách hỗ trợ.

Trong khi đó, bất động sản mang tính đầu cơ, thiếu cư dân hoặc chưa tạo được dòng tiền khai thác sẽ tiếp tục gặp khó.

Với nhóm cổ phiếu bất động sản, diễn biến lãi suất có thể tác động đến tốc độ bán hàng, khả năng ghi nhận doanh thu và biên lợi nhuận.

Thị trường cuối năm vì vậy không chỉ là cuộc đua mở rộng nguồn cung, mà còn là phép thử năng lực tài chính và khả năng thích ứng của từng doanh nghiệp.