Kiến nghị 'nới một chút' điều kiện cho vay với bất động sản

HoREA đề nghị ngân hàng thương mại có thể cho chủ đầu tư được vay tín dụng để bù đắp tài chính với khoản vay không vượt quá 30% tổng mức đầu tư của dự án.

Nới nhưng không hạ chuẩn

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa có văn bản đề xuất một số giải pháp để triển khai thực hiện hiệu quả công điện số 993/CĐ-TTg ngày 24/10 của Thủ tướng Chính phủ cũng như thúc đẩy việc cho vay tín dụng với lĩnh vực bất động sản.

Theo đó, HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn các ngân hàng về cách hiểu và vận dụng, “nới một chút” các điều kiện vay vốn để hỗ trợ cho các chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại, người mua nhà, nhà đầu tư được tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn trong tình hình thị trường bất động sản vẫn khó khăn hiện nay.

Theo HoREA, các điều kiện vay vốn của Điều 7 Thông tư 39/2016/TT-NHNN được giữ nguyên từ năm 2016 đến nay đã cho thấy tính hợp lý và ổn định của quy phạm pháp luật này.

HoREA đề xuất đổi mới cách hiểu và vận dụng thực hiện của các ngân hàng theo hướng không hạ chuẩn nhưng “nới một chút” các điều kiện vay vốn.

Trên thực tế, cách hiểu và thực hiện của các ngân hàng lại khác nhau về việc áp dụng các điều kiện vay vốn, đặc biệt là điều kiện nhu cầu vay vốn để sử dụng vào mục đích hợp pháp, có phương án sử dụng vốn khả thi và có khả năng tài chính để trả nợ.

HoREA đề xuất phải đổi mới cách hiểu và vận dụng thực hiện của các ngân hàng theo hướng không hạ chuẩn nhưng “nới một chút” các điều kiện vay vốn để hỗ trợ cho các chủ đầu tư dự án bất động sản, người mua nhà được tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn trong tình hình thị trường bất động sản vẫn đang rất khó khăn.

Nhu cầu vốn còn lại chủ đầu tư được huy động từ nhiều nguồn mà sau khi đã bỏ nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất, nhưng chưa đủ điều kiện huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai thì nguồn vốn vay tín dụng có vị trí rất quan trọng và là “bà đỡ” giúp cho chủ đầu tư triển khai thực hiện dự án, thi công các công trình của dự án.

Theo đó, đối với dự án đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư, HoREA đề nghị các ngân hàng cho chủ đầu tư được vay tín dụng để bù đắp tài chính với khoản vay không vượt quá 30% tổng mức đầu tư của dự án.

Đối với dự án đã có giấy phép xây dựng và đã khởi công xây dựng, đề nghị ngân hàng có thể xem xét cho chủ đầu tư được vay tín dụng để thanh toán, chi trả chi phí thực hiện dự án hoạt động kinh doanh với khoản vay không vượt quá 50% tổng mức đầu tư của dự án.

HoREA cũng đề nghị các ngân hàng không yêu cầu chủ đầu tư phải cung cấp văn bản thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án, trừ trường hợp chủ đầu tư tự mình cung cấp để chứng minh năng lực hoặc để làm tài sản thế chấp.

Nên thuê tư vấn độc lập

Trao đổi với Tiền Phong, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA - cho biết, hiện nay, bất cập lớn nhất là hầu như các ngân hàng là chưa thẩm định được tính khả thi của dự án, mà hầu đều cho vay tín dụng có tài sản bảo đảm. Như vậy, nếu không thẩm định được tính khả thi sẽ có những dự án khởi nghiệp có tính khả thi sẽ không tiếp cận được nguồn vốn vay tín dụng.

Ngoài ra, HoREA cho biết, hầu hết các ngân hàng thương mại hiện nay cũng đều chưa quan tâm đến việc đánh giá khả năng tạo ra dòng tiền của dự án bất động sản để chứng minh điều kiện khách hàng vay tiền có khả năng trả nợ, mà chủ yếu chỉ quan tâm nhiều đến tài sản thế chấp cho khoản vay.

HoREA đề xuất bổ sung quy định khách hàng thỏa thuận với tổ chức tín dụng thuê đơn vị tư vấn độc lập thực hiện thẩm định tính khả thi của dự án, làm cơ sở cho tổ chức tín dụng xét duyệt cấp tín dụng.

Theo số liệu thống kê, có khoảng trên dưới 70% tài sản thế chấp cho các khoản vay tín dụng là bất động sản, tiềm ẩn rủi ro cho các tổ chức tín dụng và cho cả doanh nghiệp làm ăn chân chính.

Ngược lại, nếu không kiểm soát được tình trạng doanh nghiệp thân hữu, sân sau thì có thể xảy ra tình trạng thông đồng giữa ngân hàng và doanh nghiệp này để “đánh vống” giá trị tài sản bảo đảm lên rất cao để “rút ruột” ngân hàng, mà khi khoản vay này trở thành nợ xấu thì khả năng thu hồi vốn rất thấp.

Do đó, bên cạnh quy định tổ chức tín dụng phải tổ chức xét duyệt cấp tín dụng theo nguyên tắc phân định trách nhiệm giữa khâu thẩm định và quyết định cấp tín dụng, HoREA đề xuất bổ sung quy định khách hàng thỏa thuận với tổ chức tín dụng thuê đơn vị tư vấn độc lập thực hiện thẩm định tính khả thi của dự án đầu tư; chi phí thẩm định do khách hàng thanh toán, để làm cơ sở cho tổ chức tín dụng xét duyệt cấp tín dụng.

Cơ chế này rất phù hợp và đáp ứng được yêu cầu của các doanh nghiệp có uy tín thương hiệu, có năng lực tài chính và có dự án đầu tư quy mô lớn.