Hơn 50% nhà đầu tư bất động sản "mắc kẹt” với đất: Sẽ có đợt giảm giá bán tháo trong thời gian tới?

Theo các chuyên gia, phải đến hơn 50% nhà đầu tư đang mắc kẹt thời điểm này. Thậm chí, người có nhiều bất động sản cũng trở thành người nghèo vì có nhiều đất đai nhưng không thể thanh khoản.

Chia sẻ về tâm lý, động thái của các nhà đầu tư trong bối cảnh thị trường BĐS khó khăn như hiện nay, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao CBRE chia sẻ, khoảng thời gian này, các nhà đầu tư phải vượt qua tâm lý hoang mang, xáo trộn.

Bà Dung cho biết có hơn 50% nhà đầu tư đang mắc kẹt thời điểm này.

“Theo tôi, phải đến hơn 50% nhà đầu tư đang mắc kẹt thời điểm này. Trong đó, có những nhà đầu tư trót đi vay ngân hàng nhưng không bán được, phải gồng gánh chi phí…”, bà Dung nhấn mạnh.

Theo các chuyên gia BĐS, có hơn 50% nhà đầu tư đang mắc kẹt thời điểm này

Theo chuyên gia CBRE, với những nhà đầu tư chưa mua BĐS thì có động thái nghe ngóng, chờ đợi, chưa đầu tư. Còn khó nhất với những nhà đầu tư đã vay ngân hàng để mua BĐS thì loay hoay vì không biết sẽ được vay tiếp hay không, lãi vay có tăng lên không…

“Có không ít nhà đầu tư vay ngân hàng, ý định sẽ bán tài sản trong vòng một năm nhưng thị trường gặp khó không ra được hàng, nên mắc kẹt lại. Bán không được, trong khi chi phí vốn tăng lên đang tạo nên áp lực lớn cho cả nhà đầu tư lẫn chủ đầu tư dự án”, chuyên gia CBRE chia sẻ.

Với nhà đầu tư cá nhân đã vay ngân hàng để mua BĐS, nếu trả lại cho chủ đầu tư thì dễ gặp rủi ro khi trong hợp đồng mua bán có phần phạt. Rất ít nhà đầu tư để ý điều này. Từ đó, dẫn đến câu chuyện, nhiều nhà đầu tư đang cố “gồng”, và không rõ sẽ gồng được đến khi nào. “Rất có thể sẽ có đợt giảm giá bán tháo trong thời gian tới khi mà chính sách tín dụng không được nới đúng nghĩa. Mặc dù sức mua trên thị trường vẫn có nhưng không có nguồn hàng để mua và nhà đầu tư không tìm được vốn vay chính là nguyên nhân khiến một số BĐS có thể đổ vỡ”, bà Dung nhận định.

Phân khúc BĐS liền thổ, căn hộ cao cấp, hạng sang sẽ là những loại hình bị ảnh hưởng rõ nét nhất

Cũng theo bà Dung, đây là thời điểm khá nhạy cảm của thị trường BĐS. Phân khúc BĐS liền thổ, căn hộ cao cấp, hạng sang là những loại hình bị ảnh hưởng rõ nét nhất. Nguyên nhân là các phân khúc có mức tăng giá nhanh, giá trị cao, kén sức mua lúc thị trường khó khăn. Rất có thể, mức giá các phân khúc này có thể giảm hoặc điều chỉnh lại trong thời gian tới khi mà thanh khoản chậm.

“Dĩ nhiên, BĐS vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn nhưng nhà đầu tư nên thận trọng. Đầu tư BĐS hay chứng khoán, vàng… nhà đầu tư không thể nóng vội như thời điểm trước. Và tôi nhắc lại, nguồn vốn để đầu tư chính là rào cản lớn nhất thời điểm này”, Bà Dung cho hay.

Trong báo cáo quý 3/2022 mới đây của CBRE Việt Nam cũng dự đoán, thị trường BĐS cuối năm 2022 sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn, thử thách.

Cụ thể, nguồn cung tiếp tục hạn chế, đặc biệt là nguồn cung ở phân khúc trung cấp và bình dân. Đối với những người mua để ở sẽ không có nhiều lựa chọn do hầu hết các nguồn cung mới sẽ tập trung ở phân khúc cao cấp trở lên.

Theo đại diện đơn vị này, mặc dù chính sách thắt chặt tín dụng đang dần được nới lỏng nhưng việc tiếp cận nguồn vốn vẫn vô cùng khó khăn đối với cả nhà đầu tư cá nhân và nhà đầu tư thể chế (chủ đầu tư dự án). Việc khó tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng kết hợp giá nhà tiếp tục gia tăng khiến tính thanh khoản của thị trường bị suy giảm ít nhiều. Tuy nhiên do nguồn cung hạn chế trong khi sức cầu vẫn được duy trì nên sức hấp thụ trên thị trường vẫn ở mức khả quan.

Ngoài ra, những thông tin trên thị trường liên quan đến các thay đổi pháp lý (quy định về thời hạn sở hữu chung cư, áp dụng thuế tài sản….) cũng như những cuộc điều tra trên thị trường về các sai phạm của chủ đầu tư có thể gây ảnh hưởng tới tâm lý người mua trong giai đoạn tới.

Tại tọa đàm "Giải mã các kênh đầu tư hiệu quả và bền vững trong bối cảnh hiện nay", ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu bất ổn, bất ổn mạnh nhất là tăng giá, cụ thể, giá bất động sản đã tăng 30% so với năm 2021 và tăng 50% so với năm 2019. TP. HCM năm 2019 còn có những căn hộ giá 20 - 25 triệu đồng/m2 nhưng hiện nay không còn, rẻ nhất là khoảng 50 triệu đồng/m2.

Theo ông Đính, việc bất động sản tăng giá mạnh nhưng thu nhập của người dân không theo kịp như trong bối cảnh hiện nay khiến thị trường rơi vào tình trạng kém thanh khoản. Người mua ít nhưng người bán nhiều.

Tương tự, TS. Võ Trí Thành, nguyên Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) cho rằng: “Giá trị tài sản là yếu tố nhà đầu tư sẽ để ý, nhưng đừng quên tính thanh khoản khi tài sản đóng băng. Ở góc nhìn kinh tế học, đã làm kinh tế thì không thể không có rủi ro. Về kinh tế tài chính, tôi muốn nhấn mạnh thêm về giá trị tài sản, khả năng tạo lợi nhuận, tính thanh khoản của tài sản. Đặc biệt, thanh khoản là vô cùng quan trọng. Ví dụ, trong giai đoạn bất động sản đóng băng, người có nhiều bất động sản cũng trở thành người nghèo vì có nhiều đất đai nhưng không thể thanh khoản”.

Theo ông Thành, chi phí giao dịch có thể do giá mua hoặc giá bán nhưng thời gian dành cho giao dịch tài chính cũng là một khoản chi phí. Chi phí giao dịch cũng cần được quan tâm bên cạnh lợi nhuận và giá trị tạo ra.