Giảm giá - cửa thoát ế cho gần 4.000 căn hộ tái định cư Thủ Thiêm

Khu tái định cư 3.790 căn hộ tại Thủ Thiêm bị hoang phế 9 năm, đã ba lần đấu giá bất thành, được chuyên gia đề xuất hạ giá để thoát ế.

Cuối tháng 2, Phó chủ tịch UBND TP HCM Bùi Xuân Cường có buổi làm việc nghe báo cáo cuộc họp về kế hoạch chi tiết tổ chức đấu giá các lô đất và 3.790 căn hộ chung cư tại khu tái định cư Bình Khánh (Thủ Thiêm).

Đây là số căn hộ tái định cư thuộc các lô R1, R2, R3, R4, R5 nằm bên Đại lộ Mai Chí Thọ thuộc khu 38,4 ha, nằm trong chương trình 12.500 căn hộ tái định cư trên bán đảo Thủ Thiêm. Hoàn thành năm 2015 nhưng khu tái định cư này chưa có dân về ở. Do không còn nhu cầu sử dụng để phục vụ tái định cư, hàng nghìn căn hộ trên được chuyển sang bán đấu giá nhiều năm qua.

Năm 2017, Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản TP HCM đã mở đấu giá lần đầu với mức khởi điểm 8.800 tỷ đồng nhưng không có đơn vị nào tham gia. Tháng 2/2018, Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản thành phố tiếp tục đấu giá lần hai với mức khởi điểm hơn 9.000 tỷ đồng, vẫn không có tổ chức, cá nhân nào đăng ký tham gia. Lần thứ ba là vào tháng 6/2021, giá đưa ra đấu giá của hàng nghìn căn hộ này là 9.900 tỷ đồng và vẫn chưa có đơn vị nào mua. Điểm chung của ba lần đấu giá là mức khởi điểm tăng dần đều và chỉ đấu giá lô lớn.

Hiện Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố tiếp tục thực hiện các nhiệm vụ của tổ công tác 3588 về đề xuất kế hoạch đấu giá các khu đất thuộc khu đô thị mới Thủ Thiêm. Giá khởi điểm và phương án cho đợt đấu giá lần thứ tư tới vẫn chưa được các ban ngành công bố.

Trước tình trạng khu tái định cư này ế ẩm quá lâu, công trình xuống cấp, một số chuyên gia cho rằng thành phố nên cân nhắc giảm giá, chuyển sang nhà ở xã hội hoặc đấu giá từng lô nhỏ, thậm chí đấu giá theo căn. Bởi theo chuyên gia, bán lẻ là hình thức tiếp cận người có nhu cầu thật với giá trị vừa phải thay vì đấu giá theo lô số tiền quá lớn, khó thu hút cá nhân hoặc tổ chức tham gia.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết năm 2023, nếu đấu giá hàng nghìn căn hộ tái định cư Thủ Thiêm sẽ gặp nhiều điều kiện không thuận lợi.

Thứ nhất, theo ông là thanh khoản thị trường kém, sức mua yếu. Thứ hai là dòng vốn đang tắc nghẽn, các nhà đầu tư tổ chức khó sắp xếp vốn để tham gia trong khi đó nhà đầu tư cá nhân hoặc người có nhu cầu ở thật nếu mua căn hộ cũng gặp khó khăn trong việc thanh toán một lần cho tài sản giá trị lớn giữa lúc lãi suất cao.

Bất lợi thứ ba là dự án đã bị bỏ hoang trong thời gian dài, khó tránh khỏi tình trạng xuống cấp và cần bảo trì, bảo dưỡng mới có thể vận hành đưa vào sử dụng. Điều này có thể tạo rào cản tâm lý cho khách mua. Ngoài ra, ông Châu còn lo ngại việc đấu giá căn hộ nhưng phần diện tích khối đế thương mại cũng khá lớn, giá trị cao, không dễ để tìm khách mua, cũng là một thách thức không nhỏ.

Chủ tịch HoREA nhận định, trong điều kiện thị trường suy giảm, việc thẩm định mức giá khởi điểm khi đấu giá cũng là một yếu tố thành phố nên cân nhắc xem xét lại, có thể hạ giá xuống. Bởi lẽ thị trường bất động sản đang xuống thấp, giảm giá nhiều nơi, nếu thành phố đưa ra đấu giá mức khởi điểm cao sẽ khó thu hút các đối tượng nhà đầu tư cá nhân lẫn tổ chức quan tâm. "Giảm giá và đấu giá theo căn lẻ kết hợp với giải pháp tín dụng có thể là giải pháp phù hợp trong năm 2023", ông nói.

Ông Châu bảo lưu quan điểm từng khuyến nghị trước đây, nếu đấu giá không thành công, trong thời hạn một tháng sau đó, thành phố nên giảm giá 10% hoặc điều chỉnh hạ giá trong biên độ vừa phải. Việc này vẫn nằm trong quyền tự quyết của thành phố, được pháp luật cho phép. Xét về tâm lý, bài toán cạnh tranh về giá (tức hạ giá), có thể tạo đòn bẩy kích cầu.

Cùng quan điểm, ông Huỳnh Phước Nghĩa, Chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty tư vấn kinh doanh hội nhập toàn cầu (GIBC) cho rằng nếu vẫn giữ cách đấu giá như cũ: lô lớn, giá cao hoặc đấu giá lẻ nhưng thiếu chính sách hỗ trợ người mua, sẽ là một thách thức rất lớn cho khu tái định cư trên đất vàng Thủ Thiêm vì khó tiếp cận được khách hàng mục tiêu.

Ông Nghĩa giải thích, đây là một dự án đã được thẩm định giá tăng liên tục nhiều lần qua các giai đoạn thị trường nóng sốt. Đến nay thị trường đã thay đổi theo chiều hướng xấu dần và có những hiện tượng các chủ đầu tư giảm giá nhà, thêm khuyến mãi hoặc ưu đãi. Do đó, khu tái định cư này nên được thẩm định giá lại, cân nhắc điều chỉnh theo giá thị trường, có chính sách bán hàng hợp lý đồng thời đặt trong bối cảnh có khấu hao giá trị căn hộ do thời gian bỏ hoang khá dài.

Theo ông Nghĩa, xuất phát điểm hàng nghìn căn hộ này có nguồn gốc là quỹ nhà tái định cư cũng là một điểm trừ khá lớn khiến việc đấu giá không thuận lợi thời gian qua. Bởi lẽ, loại nhà tái định cư thường bán theo suất chỉ định, phục vụ công tác giải phóng mặt bằng, khó tránh khỏi bị định kiến chất lượng không bằng nhà thương mại chào bán tự do, chất lượng tiền nào của ấy.

Chuyên gia này cũng cho rằng nếu có một doanh nghiệp vốn Nhà nước thuộc giám sát của thành phố đứng ra cải tạo lại khu tái định cư này thành nhà ở xã hội, làm cuốn chiếu theo lô và bán lẻ cho người dân với lãi suất dành cho nhà ở xã hội sẽ dễ bán hàng hơn.