Doanh nghiệp bất động sản đối mặt với nhiều khó khăn

Thị trường bất động sản đối mặt với không ít khó khăn về nguồn vốn đầu tư, quỹ đất hạn chế và tiếp tục thiếu vắng nguồn cung phân khúc tầm trung và bình dân.

Vẫn còn “nút thắt”

Theo số liệu của Bộ Tài chính, trong 5 tháng năm 2022, số tiền thuế thu nhập cá nhân thu được từ giao dịch chuyển nhượng bất động sản đạt 16 nghìn tỷ đồng, tăng đến 68% so với cùng kỳ, trong khi cả năm 2021 là 21 nghìn tỷ đồng và năm 2020 là 16 nghìn tỷ đồng.

Trước những quy định sửa đổi gần đây để thị trường minh bạch hơn, nhiều giao dịch bất động sản phải kê khai mức giá chịu thuế hợp lý hơn dưới sự hướng dẫn của cơ quan thuế. Tuy nhiên, điều này có thể có tác động lớn đến thị trường bất động sản, vì các hoạt động đầu cơ sẽ được giám sát chặt chẽ hơn, khiến số lượng giao dịch tiềm năng giảm bớt.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội cho rằng, cùng với nguồn cung khan hiếm, dòng vốn bị hạn chế cũng là “nút thắt” của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, các động thái như kiểm soát tín dụng bất động sản, hạn chế tách thửa tại một số địa phương hay tăng cường chống thất thu thuế là cần thiết để điều tiết thị trường bất động sản.

Theo Công ty cổ phần Chứng khoán SSI (SSI), trong bối cảnh việc sửa đổi Luật Đất đai vẫn còn đang trong quá trình cân nhắc và có thêm nhiều quy định đặt ra cho việc phát hành trái phiếu của chủ đầu tư, nguồn cung mới cho các dự án bất động sản và chung cư, nhà thấp tầng sẽ tiếp tục bị hạn chế, rất ít sản phẩm mới được tung ra thị trường.

Trao đổi với Báo Tin tức, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp.Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, nguồn vốn tín dụng đối với nền kinh tế và thị trường bất động sản là "mạch máu lưu thông, là bình oxy, dưỡng khí". Nếu không tiếp cận được nguồn vốn doanh nghiệp có nguy cơ “ngộp thở”.

Hiện, thị trường bất động sản đang thiếu thanh khoản do nhiều dự án không thể triển khai, dẫn đến thiếu sản phẩm, trong khi nhu cầu của nhà đầu tư và người mua nhà rất lớn. Trong khi đó, doanh nghiệp vẫn khó tiếp cận được nguồn vốn tín dụng.

Thực tế, theo số liệu từ Bộ Xây dựng, trong quý I/2022, số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới giảm 59% so với cùng kỳ.

Do thiếu hụt nguồn cung mới, giá bán sơ cấp tại các khu vực đô thị trọng điểm như Hà Nội và Tp.Hồ Chí Minh tiếp tục tăng. Tuy nhiên, thanh khoản thị trường giảm sút với số lượng giao dịch trong quý I/2022 ghi nhận ở mức 20.325 giao dịch, giảm 20% so với cùng kỳ năm ngoái.

SSI cho rằng, để thị trường phát triển bền vững thì bong bóng bất động sản ở một số tỉnh cần được hạ nhiệt. Trong giai đoạn 2021 - 2022, do nhu cầu đầu tư vào sản phẩm bất động sản tăng cao, giá bất động sản tại nhiều khu vực trên khắp cả nước tăng lên đáng kể. Ví dụ giá đất ở Lâm Đồng và Bình Phước đã tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba trong khoảng thời gian từ 1 - 1,5 năm, kể cả ở những nơi chưa có cơ sở hạ tầng phát triển.

Do đó, chính quyền địa phương ở một số địa phương đã ngừng cấp phép cho đất nông nghiệp, đất ở chia thành nhiều thửa đất nhỏ, điều này giúp hạ nhiệt thị trường và ngăn chặn tình trạng bong bóng nhà đất. Đồng thời, giá bán tại nhiều dự án đô thị vùng ven đã tăng chóng mặt do các tin tức liên quan đến phát triển cơ sở hạ tầng.

Vào đầu năm 2022, Bộ Giao thông Vận tải đã công bố khoản 304,1 nghìn tỷ đồng cho kế hoạch đầu tư công trung hạn, nhằm thực hiện các dự án chuyển tiếp, xử lý dứt điểm nợ tồn đọng thuộc nghĩa vụ ngân sách nhà nước và khởi công các dự án mới trong kế hoạch đầu tư công trung hạn trong giai đoạn 2021 - 2025. Khu vực miền Nam sẽ được hưởng lợi nhiều nhất từ kế hoạch trung hạn, với nhiều đường cao tốc, các dự án sân bay quốc tế...

Do đó, giá của nhiều dự án đại đô thị vùng ven đã tăng từ 15 - 20% so với cùng kỳ. Tỷ lệ hấp thụ của một số dự án như Aqua City, Waterpoint và Gem Skyworld khá khả quan, dao động từ 70 - 80% trong 2 năm qua.

Tuy nhiên, theo quan sát của SSI, có tới 70 - 80% người mua nhà chủ yếu là nhà đầu tư và hầu hết họ chọn cách sử dụng đòn bẩy tài chính thông qua các khoản vay ngân hàng, vì lịch trình trả nợ được đưa ra thực sự hấp dẫn.

Một số ưu đãi có thể kể đến như hỗ trợ lãi suất, trả chậm trong 1-2 năm đầu, bảo đảm thu nhập đối với một số sản phẩm, cho vay lên đến 80-90% giá trị khoản vay, thời hạn vay mua nhà ở lên đến 35 năm...

SSI cho biết vẫn theo dõi chặt tiến độ bán hàng ở các giai đoạn tiếp theo của các dự án. Qua đó, công ty chứng khoán này nhận thấy, giá bán nhà tiếp tục được neo ở mức cao trong khi thanh khoản trên thị trường thứ cấp giảm xuống trong thời gian gần đây.

Lợi nhuận giảm

Công ty cổ phần VNDIRECT cho biết, quý I/2022, các doanh nghiệp bất động sản kéo dài xu hướng giảm với mức giảm lợi nhuận ròng 5,7% so với cùng kỳ năm 2021 và do lượng bán của phân khúc căn hộ và cho thuê giảm.

Trong khi đó, Công ty cổ phần Chứng khoán SSI cho biết, trong phạm vi nghiên cứu của đơn vị, hầu hết các chủ đầu tư bất động sản vẫn đặt mức tăng trưởng lợi nhuận hai con số trong năm 2022, ngoại trừ Công ty cổ phần Vinhomes (Vinhomes) đặt kế hoạch lợi nhuận giảm trong năm 2022, do công ty này có mức nền cao trong năm 2021.

Kế hoạch tăng trưởng hai con số của các doanh nghiệp bất động sản chủ yếu đến từ việc bàn giao các sản phẩm bất động sản mà các chủ đầu tư đã bán trong giai đoạn 2019 - 2021.

Tuy nhiên theo SSI, trong giai đoạn 2023 - 2024, lợi nhuận ròng của các chủ đầu tư bất động sản có thể bị ảnh hưởng do các dự án xây dựng trong giai đoạn 2021 - 2022 có chi phí quỹ đất, chi phí tài chính và chi phí xây dựng cao hơn. Cụ thể là chi phí nguyên liệu đầu vào như xi măng, thép tăng từ 7 - 15% so với cuối năm 2021.

Về tỷ lệ đòn bẩy, các công ty niêm yết cố gắng giữ hệ số nợ ở mức hợp lý hoặc có kế hoạch giảm dần tỷ lệ này. Đây là yếu tố then chốt giúp duy trì sự ổn định của công ty bất động sản niêm yết trong thời gian tới.

Tuy nhiên, nhiều rủi ro tiềm ẩn đối với các công ty chưa niêm yết, trong số đó có nhiều công ty có sức khỏe tài chính yếu và phải huy động vốn từ phát hành riêng lẻ trái phiếu.

Trên thị trường chứng khoán, so với đầu năm 2022, chỉ số giá cổ phiếu ngành bất động sản đã giảm 25%, tương đương với mức giảm của chỉ số VN-Index tính đến giữa tháng 6. Theo đó, SSI cho rằng giá cổ phiếu bất động sản đã được chiết khấu xuống mức hấp dẫn để nắm giữ dài hạn.

Tuy nhiên, với nhiều thách thức của thị trường trong thời gian tới, SSI vẫn giữ quan điểm thận trọng đối với cổ phiếu ngành bất động sản, ít nhất là trong năm 2022 và khuyên nhà đầu tư cần chờ thời điểm thích hợp để giải ngân.

Hoàn thiện thủ tục pháp lý, đón dòng vốn FDI

Đánh giá về triển vọng thị trường này trong thời gian tới, chia sẻ với Reatimes, TS. Phan Hữu Thắng, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, bất động sản công nghiệp đang có nhiều cơ hội để phát triển, hứa hẹn là một bức tranh sáng màu trong 6 tháng cuối năm 2022.

Cụ thể, trong hệ thống KCN Việt Nam đến nay đã có mặt của hơn 100 Tập đoàn đa quốc gia lớn trên thế giới hoạt động ở nhiều lĩnh vực như Samsung, LG, General Electric, Intel, Mitsubishi, Sanofi, Panasonic… Có thể nói, các Tập đoàn FDI này đã rất thành công trong đầu tư tại Việt Nam và vẫn đang tiếp tục đầu tư mở rộng sản xuất tại Việt Nam, góp phần đưa Việt Nam từng bước tham gia mạng giá trị và chuỗi sản xuất toàn cầu, thúc đẩy chuyển đổi cơ cấu mặt hàng xuất khẩu. Nhiều sản phẩm công nghệ cao, công nghiệp chế tạo bước đầu thực hiện một số công đoạn sản xuất, lắp ráp ở các nhà máy ở Việt Nam. Nhờ đó đã thúc đẩy mạnh mẽ dòng vốn FDI mới tiếp tục đầu tư vào Việt Nam tạo điều kiện để các nhà đầu tư phát triển và quản lý các KCN trong nước nhanh chóng thu hồi vốn với hiệu quả đầu tư cao hơn. Đồng thời, thúc đẩy việc nâng cấp và tiếp tục đầu tư xây dựng mới các KCN tại Việt Nam của các địa phương trong cả nước, đây cũng là cơ hội cho các nhà đầu tư trong nước.

Theo Phó Chủ tịch Hiệp Hội Bất động sản Việt Nam, để phù hợp với khẩu vị khắt khe của các tập đoàn đa quốc gia cùng định hướng chọn lọc, ưu tiên thu hút dòng vốn đầu tư chất lượng cao của Chính phủ Việt Nam, đòi hỏi sự điều chỉnh phù hợp của hành lang cơ chế, chính sách liên quan cũng như sự thích ứng của nhà đầu tư.

Các chính quyền các địa phương, các Bộ ngành liên quan cần tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp trong quá trình xây dựng, quản lý, vận hành các KCN từ khâu đầu tiên xin cấp phép đến khi lấp đầy 100% diện tích đất KCN được giao.

Đặc biệt, phải không ngừng đẩy mạnh công tác xúc tiến đầu tư FDI vào các KCN Việt Nam. Đẩy mạnh nghiên cứu trên cơ sở phối hợp chặt chẽ với các cơ quan, tổ chức nghiên cứu khác về các mô hình KCN mới: KCN sinh thái, KCN đô thị dịch vụ, KCN hỗ trợ... nhằm nâng cao chất lượng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, tạo điều kiện thu hút dòng vốn FDI có chất lượng cao vào các KCN phục vụ mục tiêu đa dạng hóa các lĩnh vực, hình thức đầu tư vào các KCN giúp các doanh nghiệp đầu tư đúng với xu thế phát triển công nghiệp trong giai đoạn tới, nhanh chóng thu hồi vốn, mang lại hiệu quả đầu tư.

“Tuy nhiên, việc thu hút dòng vốn FDI cũng cần có sự chọn lọc. Không thu hút một cách tràn lan, nhằm tránh tình trạng kém hiệu quả, ôm đất của các doanh nghiệp. Vì vậy, chính sách thu hút FDI phải bảo đảm được hiệu lực hiệu quả giám sát, nếu các doanh nghiệp FDI thực hiện đúng cam kết thì mới được hưởng các ưu đãi”, ông Thắng cho biết.

Thực hiện hiện quả những giải pháp này sẽ giúp khắc phục những thách thức đang đặt ra cho thị trường bất động sản công nghiệp, giúp thị trường này có tiềm lực, cơ sở phát triển mạnh mẽ trong giai đoạn tiếp theo.