Đoạn cuối tái cấu trúc của doanh nghiệp địa ốc

Thị trường bất động sản đang chuyển biến theo hướng ngày một tích cực hơn, một trong những dấu hiệu đó là nhiều doanh nghiệp đang nỗ lực xử lý những tồn tại cuối cùng từ giai đoạn trước.

Gánh nặng trái phiếu

Với khoản lỗ bán niên 2024 hơn 7 tỷ đồng, 2 lô trái phiếu giá trị gần 1.000 tỷ đồng của Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Đại Thịnh Phát nằm trong diện trái phiếu đáo hạn có rủi ro cao trong tháng 8/2024 theo đánh giá của Công ty Xếp hạng tín nhiệm đầu tư Việt Nam (VIS Rating).

Song, điều may mắn là 2 lô trái phiếu này thay vì phải đáo hạn vào tháng 7 và 8/2024, đã được các trái chủ đồng ý gia hạn thêm 12 tháng. Trái phiếu được phát hành với mục đích phát triển dự án LDG Sky (tỉnh Bình Dương), bên cam kết thanh toán là Công ty cổ phần Đầu tư LDG (mã LDG).

Lãnh đạo Đại Thịnh Phát và LDG cho hay, dự án LDG Sky đã hoàn tất các thủ tục pháp lý gồm phê duyệt quy hoạch 1/500; quyết định cho phép chuyển nhượng một phần dự án cho LDG; giấy tờ về quyền sử dụng đất (đã đăng ký thế chấp tại Ngân hàng TMCP Hàng hải Việt Nam - MSB), giấy phép xây dựng dự án; thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt; văn bản thông báo nghiệm thu hoàn thành (phần móng) của công trình.

Tính đến thời điểm này, dự án LDG Sky đã hoàn chỉnh thi công cọc đại trà, hoàn thành xây dựng phần móng hầm của các block C1, C2 và được Cục Giám định (Bộ Xây dựng) nghiệm thu, hiện chỉ cần thực hiện một số hạng mục thi công nhỏ là có thể xin đủ điều kiện được bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Được biết, Đại Thịnh Phát được thành lập vào tháng 7/2013, hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, từng là công ty con do LDG nắm 99,95% vốn điều lệ. Đây cũng là lý do tài sản đảm bảo cho lô trái phiếu của Đại Thịnh Phát là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho LDG.

Tuy nhiên, tháng 8/2021, Hội đồng quản trị LDG đã thông qua việc thoái hết vốn tại Đại Thịnh Phát với giá chuyển nhượng dự kiến không thấp hơn gần 150 tỷ đồng, tương đương 10.000 đồng/cổ phần. Bên nhận chuyển nhượng không được công bố.

Dù 2 lô trái phiếu trên đang được cam kết thanh toán bởi LDG, nhưng những khó khăn từ trước đó liên quan đến pháp lý dự án, nợ đến hạn… khiến sức khỏe tài chính của doanh nghiệp ngày càng giảm.

Từ lãi hơn 600 tỷ đồng trong giai đoạn 2018-2019, LDG bắt đầu sa sút từ năm 2020 và năm 2022 chỉ còn lãi hơn 4 tỷ đồng. Đến năm 2023, lần đầu tiên trong một thập kỷ hoạt động, LDG lỗ đậm tới 527 tỷ đồng.

Kết thúc 6 tháng đầu năm 2024, LDG tiếp tục báo lỗ gần 400 tỷ đồng. Do đó, đơn vị kiểm toán lưu ý trong báo cáo soát xét bán niên 2024 rằng, có sự tồn tại của yếu tố không chắc chắn trọng yếu có thể dẫn đến nghi ngờ đáng kể về khả năng hoạt động liên tục của LDG.

Một doanh nghiệp khác cũng bị đơn vị kiểm toán đưa vào diện tương tự là Công ty cổ phần Kinh doanh và Phát triển Bình Dương (Becamex TDC, mã TDC), bởi tại thời điểm cuối tháng 6/2024 có khoản lỗ lũy kế hơn 317 tỷ đồng và nợ ngắn hạn vượt tài sản ngắn hạn hơn 1.097 tỷ đồng.

Becamex TDC cho biết, công ty mẹ là Tổng công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp (Becamex IDC, mã BCM) cùng các thành viên trong Tập đoàn cam kết sẽ hỗ trợ tài chính bằng cách bảo lãnh các khoản nợ vay, không yêu cầu hoàn trả tiền nợ mua hàng hóa, dịch vụ cho đến khi có khả năng trả nợ.

Trong khi đó, do gặp khó khăn về dòng tiền, Becamex TDC đang lấy ý kiến cổ đông bằng văn bản về phương án chào bán riêng lẻ 35 triệu cổ phiếu nhằm huy động 350 tỷ đồng để mua lại trước hạn một phần gói trái phiếu giá có dư nợ gốc tính đến ngày 30/6/2024 là 700 tỷ đồng. Đây là gói trái phiếu được phát hành vào ngày 9/11/2020 để chi trả cổ tức, lãi chậm trả cổ tức cho Becamex IDC, trả nợ và lãi vay cho các ngân hàng. Thời gian đáo hạn vào ngày 15/11/2025.

Theo VIS Rating, có 4.300 tỷ đồng trái phiếu do các công ty thuộc nhóm ngành xây dựng và bất động sản dân cư phát hành thuộc diện trái phiếu đáo hạn có rủi ro cao của tháng 8/2024, trong đó những cái tên như Novaland, Hưng Thịnh Land, Đại Thịnh Phát… là các tổ chức phát hành đã chậm trả nhiều trái phiếu từ năm 2023.

Trong 12 tháng tới, khoảng 20% trong tổng giá trị 259.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn có rủi ro cao bị chậm trả, trong đó 90% từng chậm trả lãi coupon ít nhất một lần và đang có tỷ lệ đòn bẩy rất cao, nguồn tiền mặt và biên EBITDA thấp.

Nỗ lực xoay xở

Thị trường bất động sản đang có những chuyển biến tích cực, nhưng những tổn thương trước đó đang kéo chậm tiến trình hồi phục của các doanh nghiệp, đặc biệt liên quan tới trái phiếu. Tuy nhiên, do đây là một kênh huy động vốn dài hạn quan trọng nên nhiều doanh nghiệp đang nỗ lực đưa ra giải pháp nhằm giảm sức ép từ vấn đề này.

Chẳng hạn, Tập đoàn Đất Xanh (mã DXG) mới công bố Nghị quyết Hội đồng quản trị về việc điều chỉnh phương án sử dụng vốn thu được từ đợt chào bán cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu năm 2024 theo hướng tăng giá trị góp vốn vào công ty con thêm 201 tỷ đồng và giảm tương ứng phần dự kiến dành cho vốn lưu động của Công ty.

Cụ thể, Đất Xanh ưu tiên góp 1.559 tỷ đồng vào Công ty Bất động sản Hà An, tăng so với mức dự kiến 1.358 tỷ đồng trước đó.

Trong đó, 802 tỷ đồng được rót vào Công ty Hội An Invest (công ty con của Công ty Bất động sản Hà An) để thanh toán gốc, lãi trái phiếu; góp 757 tỷ đồng vào Công ty Hà Thuận Hùng (một công ty con khác của Công ty Bất động sản Hà An) để thanh toán gốc, lãi nợ vay tổ chức tín dụng. Thời gian giải ngân dự kiến từ quý IV/2024 đến hết năm 2026 (thời hạn cũ đến hết năm 2025).

Thực tế, vấn đề đáng chú ý của Công ty Bất động sản Hà An từng được VIS Rating chỉ ra, đó là tỷ lệ đòn bẩy và bao phủ nợ ở mức “dưới trung bình”, thể hiện điểm đòn bẩy “mạnh” nhưng tỷ lệ bao phủ nợ “rất yếu” của doanh nghiệp này do dòng tiền từ hoạt động kinh doanh âm khi doanh số bán hàng giảm trong 2 năm qua và mức chi tiêu vốn lớn để phát triển dự án mới.

Dù vậy, điểm đòn bẩy mạnh cũng phản ánh lượng vốn chủ sở hữu đáng kể được Đất Xanh rót vào từ năm 2018 để hỗ trợ Bất động sản Hà An trong đầu tư và phát triển kinh doanh cũng như trả nợ đến hạn.

Theo VIS Rating, trong thời gian tới, các chỉ số tỷ lệ bao phủ nợ thấp của doanh nghiệp này sẽ được cải thiện một phần, đồng thời dòng tiền từ doanh số bán hàng phục hồi sẽ đáp ứng một phần nhu cầu vốn.

Theo các chuyên gia, diễn biến tích cực từ thị trường những như tâm lý người mua nhà sẽ thúc đẩy các chủ đầu tư tăng lượng hàng bán ra, từ đó giảm lượng hàng tồn kho, giải quyết bài toán dòng tiền. Đây cũng là lý do nhiều doanh nghiệp đang cố gắng đẩy nhanh tiến độ các dự án để nhanh chóng ra hàng nhằm tạo nguồn thu mới.

Đại diện Novaland cho biết đã bàn giao nhiều sản phẩm ở các đại dự án, hiện có 14/16 dự án thuộc các cụm dự án đang triển khai của Tập đoàn được tiếp tục xây dựng với tổng hạn mức xây dựng là 12.100 tỷ đồng và giải ngân theo giai đoạn. Tổng giá trị sản phẩm khi hoàn thiện và bàn giao thu được cũng như mở bán mới ước tính gần 480.000 tỷ đồng.