Dò đáy bất động sản

Nhiều nhà đầu tư địa ốc chờ thị trường điều chỉnh sâu để bắt đáy nhưng theo các chuyên gia, đà giảm mới bắt đầu, nên thận trọng với bẫy đại hạ giá.

Cuối tháng 11, thị trường bất động sản phía Nam đua xả hàng thứ cấp, khá nhiều trường hợp nhà đầu tư giảm giá 15-20% do ngộp tài chính. Trước đó, từ tháng 10, một số chủ đầu tư cũng tung chiết khấu cao 40-50% áp dụng cho trường hợp thanh toán nhanh một lần đối với cả căn hộ và nhà liền thổ. Các dự án mở bán trong 4-7 tuần gần đây đều tung khuyến mãi giá trị hàng trăm triệu đồng trên thị trường sơ cấp.

Nhiều hàng giảm giá song thanh khoản thị trường trầm lắng do giới đầu tư đang đứng ngoài, giữ tiền mặt và quan sát. Trên các chợ bất động sản trực tuyến, môi giới chào hàng giảm giá cắt lỗ, ngộp vốn bán gấp, tài sản ngân hàng thanh lý để xử lý nợ xấu... khá phổ biến trong tháng 10 và 11 nhưng cũng ít giao dịch. Theo các chuyên gia, trước những "ma trận" đại hạ giá này, nhà đầu tư cần thận trọng khảo sát thực tế xem mức giảm hiện nay là bớt lời hay cắt lỗ.

Tại chương trình chia sẻ diễn biến thị trường địa ốc tối 23/11 với chủ đề Nhà đầu tư bất động sản kỳ vọng gì trong tương lai, các câu hỏi có nên chờ bắt đáy bất động sản, đâu là giá đáy, làm sao phân biệt giảm lời hay cắt lỗ để bắt đáy được đặt ra.

Bà Lương Đình Thúy Vân, CEO Công ty Tư vấn Đầu tư Mogin Holdings cho rằng rất khó dò đáy bất động sản trong bối cảnh hiện nay vì thị trường đang tràn ngập thông điệp môi giới chào bán cắt lỗ, hàng ngộp tài chính... nhưng thực tế giá chưa giảm nhiều.

Theo bà Vân, từ quý III đến nay, thị trường bất động sản giao dịch chậm lại nhưng giá chưa thật sự giảm sâu. Phân khúc nhà hình thành trong tương lai, với trường hợp thanh toán nhanh, có chủ đầu tư uy tín chiết khấu giảm 40-50% so với trước. Tuy mức giảm giá lên đến bạc tỷ, đây có thể hiểu là giảm lãi và chia phần lợi ích về cho khách hàng nhiều hơn trong giai đoạn thanh khoản kém và thiếu hụt tiền mặt.

Phân khúc nhà phố riêng lẻ có giấy chứng nhận vẫn có những chủ nhà kêu bán với giá rẻ hơn trước đó hay chủ động giảm giá để nhanh ra hàng. Tỷ lệ thường thấy giảm là tầm 10-15% so với giá rao bán trước đây. Các trường hợp muốn bán nhanh để thanh toán nợ, tất toán với ngân hàng đã xuất hiện mức giảm giá nhiều hơn ngưỡng 15-20% nhưng phụ thuộc rất lớn vào pháp lý và vị trí của từng loại tài sản, mức độ thiện chí khi đàm phán.

Tuy nhiên, bà Vân cho rằng các nhà đầu tư cần quan sát và so sánh giá thị trường xung quanh xem rẻ thật không, chớ vội nghe lời môi giới là cắt lỗ, bán gấp, thanh lý... so với giá bán "hét" quá cao trước đó. Nên thông qua các môi giới hoạt động tại địa bàn mình quan tâm để kiểm tra thêm giá cùng khu vực. Nếu chuẩn hơn, nên gửi thẩm định giá để có mức giá trung bình giao dịch.

Bất động sản rẻ thường rơi vào các tình huống chưa hoàn thành pháp lý, tài sản không giao dịch ngay được, không hoàn công được, tranh chấp, kiện tụng, cầm cố... Nếu vướng lỗi phong thủy: tóp hậu, gần chùa, nhiều mồ mả xung quanh... hoặc lỗi quy hoạch như vị trí phạm quy hoạch, quy hoạch treo giá tài sản cũng rẻ hơn so với mặt bằng chung toàn thị trường.

CEO Mogin Holdings khuyến nghị, trong giai đoạn khó khăn hiện nay, nhà đầu tư nắm trong tay tiền mặt là lợi thế cực lớn. Tuy nhiên, bà Vân cũng khuyên, chờ bắt đáy tài sản giá rẻ nên lưu ý hiện tâm lý chờ săn hàng giảm giá đang phủ sóng thị trường nên không phải lúc nào hàng rẻ cũng đến tay mình. "Nhà đầu tư chờ bắt đáy nên ưu tiên mua hàng chất lượng tốt, pháp lý an toàn, giá hợp lý, có thể khai thác sử dụng ngay hơn là nhắm vào tài sản siêu rẻ hình thành trong tương lai vì rất khó có hàng vừa rẻ vừa ngon", bà Vân nói.

Trong khi đó, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa nhận định, các đợt xả hàng, giảm giá trong năm 2022 chỉ là bước khởi đầu, năm 2023 dự kiến các khó khăn tài chính có thể trở nên nặng nề hơn và các nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính mất khả năng thanh toán sẽ phải giảm giá bất động sản để tái cơ cấu danh mục. Năm 2023 có thể là giai đoạn nhiều nhà đầu tư giữ tiền mặt chủ động nắm bắt cơ hội săn hàng giá tốt.

Theo ông Quang, hiện nay thị trường bất động sản chưa đến giai đoạn dò đáy, các vùng trũng về giá có thể xuất hiện vào năm sau. Đa số các tình huống giảm giá bán đến quý IV năm nay chỉ là giảm lời. Một số trường hợp giảm giá bán để cơ cấu dòng tiền đang thiếu hụt, có thể hoàn vốn (lỗ mất chi phí lãi vay) hoặc lỗ nhiều hơn nếu dùng đòn bẩy tài chính quá đà cũng dần phổ biến hơn. Mức giảm giá các tài sản phổ biến đến nay ghi nhận được khoảng 20-25% và giảm sâu khoảng 30-40% so với cùng kỳ.

"Cơ hội mua được hàng giá tốt sẽ nhiều hơn trong năm 2023 khi cuộc đua xả hàng mạnh dần, mức giảm có thể đạt đến 50% đối với những chủ tài sản tháo hàng do khó khăn tài chính ", ông Quang dự báo.

Cũng đồng quan điểm đáy bất động sản chưa xuất hiện trong năm 2022, ông Phan Công Chánh, CEO Phú Vinh Group nhìn nhận, thị trường đang trong xu hướng đi xuống nhưng chưa phải là đáy. Với điều kiện kinh tế vĩ mô cuối quý IV không thuận lợi, bất động sản đứng trước những pha điều chỉnh mạnh. Vì vậy các nhà đầu tư nên cẩn trọng trước các bẫy đại hạ giá nhà đất. Nhiều khả năng thời gian tới, khi khó khăn nhiều hơn, đà giảm giá tài sản có thể sâu hơn.

Ông Chánh khuyến nghị, từ nay tới hết năm 2023, các tín hiệu từ Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed), sửa Luật Đất đai, siết room tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp sẽ là những biến số quan trọng tác động đến diễn biến thị trường bất động sản. Khi càng có nhiều biến số, nhà đầu tư nên đưa khẩu vị rủi ro về mức 2 (thận trọng) hoặc mức 1 (không chấp nhận rủi ro).

Tuy tiềm ẩn nhiều rủi ro, cơ hội sẽ đến với nhà đầu tư bám trụ thị trường bền bỉ qua nhiều giai đoạn thăng trầm, đọc được chu kỳ lên xuống, có sẵn nguồn lực, nhưng nhóm này tương đối ít. Nếu đầu tư, phải chuẩn bị nguồn lực, cơ cấu danh mục để dôi dư tiền mặt để từ nay tới cuối 2023 có thể mua bất động sản với giá giảm sâu. Phân khúc đầu tư trong chu kỳ đi xuống là quay trở về với sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực.

"Đến giữa năm 2023 mới có hy vọng thị trường tìm ra các giải pháp hồi phục và độ trễ của chính sách có thể rơi vào ở 6-12 tháng kế tiếp", ông Chánh dự báo.