Điềm báo từ việc quỹ bất động sản khổng lồ của Blackstone hạn chế rút tiền

Ngành bất động sản Mỹ đang phải đối mặt với loạt thách thức, từ việc giới đầu tư rút lui, khó khăn trong việc huy động vốn đến nguy cơ phải sa thải nhân sự nhiều hơn.

Những tay chơi lớn rút lui

Tuần trước, hai trong những “tay chơi” lớn nhất thị trường bất động sản Mỹ, là Blackstone Inc. và Wells Fargo & Co., đã có những hành động nhằm đối phó với tình trạng nhu cầu suy yếu do thị trường bất động sản nhanh chóng hạ nhiệt, lãi suất tăng và khẩu vị của nhà đầu tư suy giảm.

Ngày 1/12, các nhà đầu tư giàu có của Blackstone Real Estate Income Trust Inc. (BREIT) trị giá 69 tỷ USD nhận được thông báo rằng quỹ này sẽ hạn chế rút tiền sau khi nhận được yêu cầu rút vốn vượt mức giới hạn hàng quý. BREIT từng được xem là “thỏi nam châm” hút tiền của Blackstone, một trong những tập đoàn sở hữu bất động sản lớn nhất thế giới. Phần lớn yều cầu rút tiền khỏi BREIT là từ nước ngoài, với tỷ lệ rút của các nhà đầu tư nước ngoài cao gấp tám lần nhà đầu tư Mỹ trong năm qua.

Cùng ngày, Wells Fargo, ngân hàng cho vay mua nhà lớn nhất nước Mỹ, xác nhận họ đang sa thải thêm hàng trăm nhân viên do chi phí đi vay tăng mạnh kéo giảm nhu cầu.

Cả hai đều có những phản ứng rút lui trước sự suy yếu của nền kinh tế và chính sách tăng lãi suất của Fed, Susan Wachter, giáo sư về ngành bất động sản tại Trường Wharton thuộc Đại học Pennsylvania, cho biết.

Trong thập kỷ qua, ngành bất động sản đã hưởng lợi nhiều từ chính sách lãi suất thấp của Fed. Người tiêu dùng, tận dụng chi phí đi vay thấp kỷ lục, đã lao vào mua nhà, khiến giá tăng ở mức hai con số. Lãi suất thấp cũng thúc đẩy hoạt động tái cấp vốn bùng nổ, giúp túi tiền của người sở hữu nhà trở nên dư dả, còn các nhà môi giới thế chấp, đại lý bảo hiểm quyền sở hữu và thẩm định viên có thêm việc làm.

Hiện tại, bất động sản là một trong những lĩnh vực chịu ảnh hưởng nặng nền nhất trong chiến dịch kiềm chế lạm phát của Fed bằng cách tăng lãi suất với tốc độ nhanh nhất nhiều thập kỷ qua.

Trên thị trường nhà ở, lãi suất thế chấp đã tăng gấp đôi trong năm nay, khiến những người mua nhà tiềm năng phải từ bỏ, còn người bán nhà không muốn bán. Chỉ số theo dõi giá nhà ở đã giảm suốt 3 tháng qua, trong khi doanh số bán nhà giảm 5 tháng liên tiếp. Khối lượng các khoản vay thế chấp có lãi suất cố định giảm 61% trong tháng 10/2022 so với cùng kỳ năm 2021, theo Black Knight Inc.

Thị trường bất động sản thương mại cũng có nhiều vấn đề nhức nhối. Giá bất động sản thương mại đã giảm 13% từ mức cao nhất trong năm nay, theo chỉ số giá của Green Street vào tháng 10/2022. Môi trường tài chính trở nên phức tạp hơn khi một số ngân hàng giảm cho vay, khiến các chủ sở hữu bất động sản phải phát đi cảnh báo rằng họ có thể gặp khó khăn trong việc đảo nợ.

Cuộc thanh lọc của ngành bất động sản

Một thực tế là lĩnh vực bất động sản đang suy yếu trên diện rộng.

Reverse Mortgage Funding, một công ty cho vay mua nhà được Starwood Capital Group hậu thuẫn, đã nộp đơn xin phá sản trong tuần trước.

Làn sóng sa thải cũng đang lan rộng. Opendoor Technologies Inc., công ty chuyên mua lại nhà và bán đi trên mạng (hay còn gọi là iBuying), đã sa thải khoảng 18% lực lượng lao động và ghi nhận giá trị bất động sản mà họ nắm giữ giảm 573 triệu USD. Công ty môi giới Redfin Corp. cũng trải qua hai đợt cắt giảm nhân sự và đóng cửa mảng iBuying. Đối thủ cạnh tranh của họ, Compass Inc., cũng mạnh tay sa thải nhân viên thuộc bộ phận công nghệ để cải thiện khả năng sinh lời.

Sa thải chỉ nói lên một phần của nỗi đau của lĩnh vực bất động sản. Trong khi công ty thế chấp và công nghệ bất động sản cắt giảm chi phí bằng cách sa thải nhân viên, các đại lý bất động sản vẫn chiếm một phần lớn lực lượng lao động trong lĩnh vực này. Họ thường được coi là những nhà thầu độc lập và phụ thuộc vào tiền hoa hồng để kiếm sống. Họ không tham gia vào làn sóng sa thải hiện tại, song sẽ phải đối mặt với rủi ro khi doanh số bán nhà chậm lại.

“Có hàng trăm nghìn đại lý bất động sản sẽ không thể tiếp tục hành nghề vì người ta mua bán nhà ít hơn. Nó giống như một cuộc thanh lọc thầm lặng trong lĩnh vực bất động sản”, Mike DelPrete, một học giả tại Đại học Colorado Boulder, nhận định.

Tìm kiếm lợi nhuận

Trong thời kỳ lãi suất cực thấp, các nhà đầu tư chuyển sang bất động sản thương mại vì cho rằng đây là tài sản mang lại lợi suất cao hơn trái phiếu Chính phủ Mỹ và các trái phiếu có rủi ro thấp khác.

Đó là yếu tố tạo nên một phần sức hấp dẫn của BREIT, đặc biệt là những khách hàng có thu nhập cao. BREIT theo đó dễ dàng có được nguồn tiền để mua căn hộ và công trình công nghiệp – những bất động sản mà Blackstone dự báo tiếp tục tăng giá vì nhu cầu đang vượt nguồn cung. Lý do là những người không đủ khả năng mua nhà sẽ cần phải đi thuê căn hộ, và xu hướng mua hàng trực tuyến ngày càng phổ biến sẽ thúc đẩy nhu cầu về không gian nhà kho.

Trong khi đó, các chủ sở hữu bất động sản thương mại đang gặp phải những thách thức về tài chính sau nhiều năm thực hiện các thương vụ bằng khoản vay giá rẻ. Khoản nợ trở nên đắt đỏ đã đẩy một số doanh nghiệp đi vay rơi vào tình trạng đòn bẩy âm, có nghĩa là chi phí nợ đang vượt xa lợi nhuận kỳ vọng. Hoạt động mua bán cũng bị đóng băng, với khối lượng giao dịch giảm 43% trong tháng 10/2022 so với cùng kỳ năm ngoái, theo MSCI Real Assets.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản nhà ở và thương mại đang ở tình trạng tốt hơn một số cuộc suy thoái trước đây, với các khoản vay được bảo lãnh chặt chẽ hơn và rủi ro thị trường bị cung vượt cầu ở mức thấp.

Với BREIT, quỹ vẫn hoạt động tốt hơn S&P 500, ngay cả khi ngày càng nhiều nhà đầu tư muốn rút lui. Và việc công bố bán cổ phần của hai khách sạn ở Las Vegas dự kiến tạo ra mức lợi nhuận khoảng 730 triệu USD cho các cổ đông của BREIT, Bloomberg từng đưa tin.

Điều đang thay đổi mạnh mẽ nhất trong lĩnh vực bất động sản là giá trị tương đối của bất động sản so với các khoản đầu tư khác.

Một phần nhờ chiến dịch tăng lãi suất của Fed nên các nhà đầu tư có những kênh khác để kiếm tiền, thậm chí kiếm được nhiều tiền hơn những năm trước. Hơn nữa, những tài sản này có tính thanh khoản cao hơn bất động sản thương mại, như trái phiếu chính phủ Mỹ, trái phiếu xếp hạng đầu tư và chứng khoán được đảm bảo bằng tài sản thế chấp .

“Bất động sản là lĩnh vực có tính chu kỳ. Lãi suất tăng là tin tức tồi tệ đối với bất động sản, và bạn có thể kiếm được mức lợi nhuận cao hơn từ trái phiếu chính phủ Mỹ và các tài sản khác”, ông Wachter của Wharton nói.