Địa ốc đối diện vòng lặp quen thuộc

Bản chất của bất động sản là cuộc chơi của vốn dài hạn, nhưng thị trường nội địa lại đang được vận hành bằng dòng vốn ngắn hạn đầy biến động.

Phát biểu tại tọa đàm về tín dụng bất động sản, PGS.TS Nguyễn Hữu Huân cho rằng nền kinh tế Việt Nam đang chịu tác động ngày càng rõ từ những biến động địa chính trị và kinh tế toàn cầu.

Theo ông, căng thẳng tại Trung Đông đang tạo sức ép lên giá dầu và hàng loạt nguyên liệu đầu vào, làm gia tăng nguy cơ nhập khẩu lạm phát. Khi áp lực lạm phát quay trở lại, dư địa duy trì mặt bằng lãi suất thấp sẽ thu hẹp đáng kể. Cùng với đó, tỷ giá cũng đối mặt nhiều sức ép hơn trong bối cảnh nguồn dự trữ ngoại hối không còn dồi dào như trước.

Điều này đặt ra bài toán khó cho cơ quan điều hành khi phải đồng thời duy trì ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, ổn định tỷ giá và hỗ trợ tăng trưởng.

Trong bối cảnh đó, bất động sản được đánh giá là một trong những lĩnh vực chịu tác động rõ nét nhất bởi sự phụ thuộc lớn vào tín dụng và chi phí vốn.

Dù các doanh nghiệp đã có sự chuẩn bị tốt hơn sau cú sốc năm 2022, chuyên gia cho rằng rủi ro thanh khoản vẫn chưa biến mất. Những kinh nghiệm tích lũy từ giai đoạn khó khăn trước giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong quản trị dòng tiền, song các áp lực có thể nhanh chóng quay trở lại nếu môi trường tiền tệ đảo chiều.

Chu kỳ 4-5 năm đang lặp lại

Theo PGS.TS Nguyễn Hữu Huân, thị trường bất động sản Việt Nam đang cho thấy nhiều dấu hiệu của một vòng lặp quen thuộc.

Ông nhận định giai đoạn hiện nay có nhiều điểm tương đồng với năm 2022. Sau một thời gian dài nới lỏng tiền tệ nhằm hỗ trợ tăng trưởng, chính sách dần chuyển sang trạng thái thận trọng hơn. Khi dòng tiền không còn dồi dào, những điểm yếu trong cấu trúc tài chính của doanh nghiệp sẽ bộc lộ rõ.

"Cứ khoảng 4-5 năm, thị trường lại bước vào một cuộc thử lửa mới", ông nói.

Trong giai đoạn tiền rẻ, doanh nghiệp dễ dàng mở rộng đầu tư và tiếp cận vốn. Tuy nhiên khi lãi suất tăng hoặc tín dụng bị siết lại, áp lực thanh khoản xuất hiện gần như ngay lập tức.

Đặc biệt, việc sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để tài trợ cho các dự án dài hạn tiếp tục là điểm yếu cố hữu của nhiều doanh nghiệp địa ốc, làm gia tăng rủi ro mất cân đối dòng tiền.

Điểm nghẽn lớn nhất vẫn là vốn

Theo chuyên gia, cấu trúc vốn thiếu bền vững là hạn chế lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay.

Trong khi bất động sản cần lượng vốn trung và dài hạn rất lớn, hệ thống ngân hàng lại chủ yếu huy động nguồn vốn ngắn hạn. Sự lệch pha này khiến thị trường dễ tổn thương mỗi khi chính sách tiền tệ thay đổi.

Dẫn cảnh báo của Ngân hàng Thế giới về tỷ lệ tín dụng trên GDP của Việt Nam đang ở mức cao, ông Huân cho rằng việc giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng đã trở thành yêu cầu cấp thiết.

Để giải quyết bài toán này, Việt Nam cần phát triển mạnh các kênh huy động vốn dài hạn bên cạnh tín dụng và trái phiếu truyền thống.

Mở đường cho nguồn vốn mới

Theo PGS.TS Nguyễn Hữu Huân, Trung tâm Tài chính Quốc tế TP.HCM trong tương lai có thể trở thành động lực quan trọng giúp đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường.

Các cơ chế thử nghiệm có kiểm soát (sandbox) được kỳ vọng mở đường cho những mô hình huy động vốn mới như token hóa bất động sản, token hóa trái phiếu và nhiều loại tài sản số khác.

Bên cạnh đó, việc kết nối thuận lợi hơn với nguồn vốn quốc tế, đặc biệt từ các nhà đầu tư nước ngoài và cộng đồng người Việt ở nước ngoài, cũng có thể giúp hình thành những dòng vốn trung và dài hạn ổn định hơn.

Theo chuyên gia, nếu tiếp tục phụ thuộc chủ yếu vào tín dụng ngân hàng, thị trường bất động sản khó tránh khỏi những chu kỳ biến động lặp lại.

"Bất động sản là lĩnh vực cần nguồn vốn dài hạn. Muốn phát triển bền vững, thị trường phải xây dựng được các kênh huy động vốn ổn định thay vì dựa quá nhiều vào tín dụng ngân hàng như hiện nay", ông nhấn mạnh.