Địa ốc bước vào giai đoạn 'tiền mặt là vua'

Thị trường xuất hiện tâm lý giữ tiền mặt vì tin rằng có thể tìm được nhiều cơ hội mua bất động sản rẻ từ cuối năm nay trở đi.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, cho biết từ nay đến cuối năm 2022 là giai đoạn nhạy cảm của thị trường bất động sản do có nhiều biến số tác động trực tiếp đến hành vi mua bán tài sản.

Ông Quang phân tích, hiện đầu tư bất động sản cần cân nhắc nhiều yếu tố. Thứ nhất, giao dịch thị trường đang chậm lại, giá bán thứ cấp có xu hướng giảm nhẹ, nhất là ở vùng xa. Thứ hai, ngân hàng đang siết tín dụng bất động sản. Thứ ba, lãi suất vay có xu hướng tăng lên trong thời gian tới.

Các yếu tố trên, cộng với quan sát diễn biến thị trường thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại) khá yếu từ tháng 3 đến đầu tháng 8, theo ông Quang, có thể giá bất động sản trên thị trường đầu tư lẫn đầu cơ sẽ tiếp tục điều chỉnh trong các tháng cuối năm. Trên thị trường thứ cấp sắp tới có thể xuất hiện những làn sóng dịch chuyển vốn, tái cấu trúc vốn đáng kể của giới đầu tư (trong đó có giới đầu tư địa ốc). Khi thị trường điều chỉnh và nhiều người có nhu cầu bán tài sản, tiền mặt sẽ là vua.

"Từ quý III trở đi, người giữ tiền mặt có cơ hội ép giá đối với những tài sản cần bán gấp, mức giá có thể đàm phán giảm trong ngưỡng 20-30% và mức giá thị trường chấp nhận có thể giảm 15-20% so với giá chào", ông Quang dự báo.

Ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng giám đốc Công ty đầu tư Ngọc Châu Á cũng nhận định, bất động sản bắt đầu bước vào giai đoạn tiền mặt là vua ngay từ khi các ngân hàng có động thái kiểm soát tín dụng (tháng 4). Cơn khát tiền mặt bắt đầu ở cấp độ nhẹ từ quý II, sau đó mạnh dần khi sang quý III và nhiều khả năng diễn biến căng thẳng hơn vào quý IV năm nay.

Theo ông Hạnh, tiền mặt lúc này không chỉ cấp thiết đối với các nhà đầu tư cá nhân, giới đầu tư lẫn đầu cơ mà ngay cả các nhà phát triển dự án, chủ đầu tư cũng bắt đầu cảm nhận được cơn khát tiền mặt. Bằng chứng là từ quý II đến đầu tháng 8, các doanh nghiệp có xu hướng chạy đua xả hàng để tranh thủ thu hồi dòng tiền về bằng nhiều chiêu thức kích cầu như khuyến mãi khủng, tung ưu đãi, chiết khấu cao, kéo dài tiến độ thanh toán...

CEO Ngọc Châu Á cũng nhìn nhận những nhà đầu tư trường vốn, không dùng đòn bẩy tài chính, đa số nhóm này chọn phương án bán cắt lời (giảm đi một phần lợi nhuận), chấp nhận lãi ít hoặc giữ lại tài sản chờ qua chu kỳ mới. Trong khi đó, hiện các giao dịch bất động sản ghi nhận việc dùng lợi thế tiền mặt để ép giá, mua được tài sản giảm giá chủ yếu do bên bán mất cân đối dòng tiền, bị ngộp vốn, cần xử lý tài chính gấp hoặc bị áp lực nợ gốc và lãi vay cao trong bối cảnh thanh khoản thị trường yếu, thoát hàng chậm.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Mạc Hoài Nam, Tổng giám đốc Công ty tư vấn Nam Phát, nhận xét những lúc lượng tiền trên thị trường dồi dào, nhà đầu tư chạy đua săn lợi nhuận. Đến khi các đầu mối cấp vốn siết lại, giới đầu tư bất động sản mới cảm nhận rõ sức ép thiếu hụt dòng tiền và chuyển sang ưu tiên giữ tiền mặt.

CEO Nam Phát giải thích, thực tế tiền mặt lúc nào cũng là vua ở các kênh đầu tư có liên quan đến điều phối vốn. Nhưng khi thị trường bất động sản đang lên, giá tăng, lãi khủng, ngân hàng giải ngân cho vay dễ, nhà đầu tư thường không chú trọng nhiều đến vai trò của tiền mặt. Nhưng lúc ngân hàng kiểm soát tín dụng, thị trường trầm lắng và khó khăn như hiện nay, khái niệm "tiền mặt là vua" được giới đầu tư bất động sản nhìn nhận rõ ràng và bức thiết hơn.

Theo ông Nam, với các bất động sản có giá trị lớn cần lượng tiền 5-10 tỷ đồng trở lên, bên nắm giữ tiền mặt sẽ có nhiều ưu thế trong quá trình thương lượng. Trong khi các bất động sản có giá trị giao dịch từ 1-1,5 tỷ đồng trở xuống, sức ảnh hưởng của tiền mặt không rõ rệt bằng. Tâm lý giữ tiền mặt chờ thị trường giảm để mua vào đang khá mạnh. Tuy nhiên, để đánh giá được cơ hội có hấp dẫn hay không còn phụ thuộc vào nhiều biến số như: room cho vay của các ngân hàng hạn chế đến đâu, lạm phát kiểm soát ở mức độ nào, các biến động địa chính trị còn kéo dài bao lâu...

"Hiện nay giá bất động sản mới giảm cục bộ, chưa xảy ra làn sóng hạ giá tài sản trên diện rộng. Có thể đầu quý IV là giai đoạn chín muồi để đánh giá lại thị trường", ông Nam nhận định.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cũng xác nhận thị trường mua bán tài sản thứ cấp đã bắt đầu phản ứng lại với động thái kiểm soát tín dụng của ngân hàng, ghi nhận qua nhiều giao dịch giảm giá 10- 20% trong quá trình thương lượng.

Tuy nhiên, theo ông Hiển, giá chỉ giảm ở những khu vực từng tăng nóng, sốt ảo và bên bán cần thu hồi dòng tiền khi bên mua đang chủ động sẵn tiền mặt. Điều này có nghĩa là quá trình giảm giá chủ yếu diễn ra âm thầm hoặc kín đáo khi đôi bên mặc cả chứ chưa xảy ra tình trạng các tài sản chào bán giảm giá công khai.