Đầu tư đất nền, những tiêu chí “ruột” nhà đầu tư cần biết

Chia sẻ trên một trang diễn đàn về đầu tư tài chính, tài khoản có tên Khoa Bui cho hay: “Tôi năm nay 34 tuổi, đã có một căn hộ, có ôtô và khoản gửi tiết kiệm khoảng 2,5 tỷ đồng. Tôi kiếm tiền thông qua nền tảng Internet với thu nhập khoảng 100-150 triệu đồng mỗi tháng. Tuy nhiên, công việc này không thể tính được sẽ bền bao lâu. Hiện, ngoài tiền sinh hoạt, tôi dành 80% để gửi tiết kiệm và 20% đầu tư chứng khoán.

Với khoản tiền dư, tôi muốn dành 2 tỷ đồng mua một tài sản là đất nền vùng ven, cách trung tâm TP Hà Nội khoảng 20km. Do chưa có kinh nghiệm ở lĩnh vực BĐS, rất mong các anh chị có kinh nghiệm tư vấn tôi cần lưu ý gì trong việc chọn mua đất nền để đầu tư”.

Nhiều nhà đầu tư chưa có kinh nghiệm muốn tìm mua đất nền vùng ven

Góp ý về chia sẻ của anh Khoa Bui, chị Chuyên – một nhà đầu tư sinh sống tại Hà Nội cho rằng, khi mua BĐS đầu tư bất kể ai cũng cần lưu ý các tiêu chí cơ bản, đó là khu vực sắp có dự án hạ tầng mới không, có tiềm năng phát triển khu công nghiệp, khu hành chính nào không, có các tiện ích như bệnh viện, trường học hoặc tương lai sẽ hình thành khu dân cư mới không,... Nếu đảm bảo các yếu tố trên, sẽ là cơ sở có thể giúp BĐS của bạn tăng giá 20-30%, thậm chí hơn.Chia sẻ với báo chí mới đây, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh kênh Batdongsan khu vực phía Nam nhìn nhận, với nhà đầu tư có "tiền tươi" và muốn đầu tư dài hạn, thì đây chính là thời điểm bạn có thể cân nhắc xuống tiền. Tuy nhiên nhà đầu tư cần lưu ý một số tiêu chí khi chọn đất nền đầu tư dài hạn.

Cụ thể, điểm thứ nhất, cần nghiên cứu và chọn thị trường có động lực tăng trưởng kinh tế vùng, gồm tăng trưởng GDP, quy hoạch hạ tầng, giao thông, dự án của chủ đầu tư lớn. Đây là bước quan trọng nhất để bạn chọn thị trường tiềm năng, tránh trường hợp mua xong nhưng mất thanh khoản, không thể giao dịch được. Sau khi chọn thị trường phù hợp, bạn cần xác định khu vực tiềm năng theo bán kính tăng dần.

Theo các chuyên gia, tiêu chí quan trọng nhất khi đầu tư đất nền đó là vấn đề quy hoạch hạ tầng, giao thông, dự án của chủ đầu tư lớn...

Ví dụ, tại những khu vực phát triển hạ tầng giao thông như cao tốc, sân bay hay có khu công nghiệp, khu đô thị mới được xây dựng, trong vòng bán kính dưới 10 km xung quanh sẽ là vùng tăng giá mạnh, do nhóm nhà đầu tư chuyên nghiệp gom từ thời điểm bắt đầu có thông tin. Với ngân sách tầm trung, bạn có thể khảo sát trong bán kính 15-20 km để chọn khu vực có vùng giá mềm hơn, phù hợp để đầu tư dài hạn. Đến khi hạ tầng hay dự án hoàn thành, thu hút dân cư về ở, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục tăng giá theo cách bền vững hơn.

Thứ hai, nhà đầu tư cần lưu ý các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nền như vị trí, pháp lý, diện tích, tiện ích xung quanh. Những yếu tố này không chỉ đảm bảo suất đầu tư của bạn an toàn trong dài hạn mà còn có khả năng khai thác cho thuê. Vì đất nền là sản phẩm để đầu tư hoặc đầu cơ nên khó mang lại dòng tiền cho thuê như nhiều phân khúc khác. Điều này sẽ khiến các nhà đầu tư không chuyên sốt ruột vì "chôn vốn chờ thời". Nếu mảnh đất có ưu điểm như vị trí thuận tiện, gần khu dân cư có nhiều tiện ích, bạn vẫn có thể kinh doanh một số mô hình như cho thuê bãi đỗ xe, hàng quán... Dù dòng tiền đem lại nhỏ nhưng giúp mảnh đất của bạn tăng giá trị hơn là bỏ trống thời gian dài.

Thứ ba, định giá chính xác mảnh đất và khả năng thanh khoản. Nhiều người mới tham gia thị trường đất nền thường gặp khó trong việc định giá lô đất và đánh giá mức độ thanh khoản. Bởi trải qua nhiều đợt tăng nóng rồi điều chỉnh giảm, giá rao bán đất nền sẽ có sự chênh lệch với giá trị thực tế. Nếu không biết vùng giá thực tế, bạn dễ rơi vào cảnh mua, bán hớ hoặc khi cần bán thì không giao dịch được vì mất thanh khoản.

Do đó, trước khi xuống tiền, bạn hãy khảo sát mức độ nhộn nhịp tại các văn phòng công chứng nhà đất trong khu vực hay lượng tin đăng mua bán có nhiều không. Ngoài ra, kiểm tra lịch sử giá bán trong khoảng hai năm thông qua thổ địa hoặc các môi giới chuyên khu vực để nắm được vùng giá xung quanh lô đất định mua.

Về lợi nhuận kỳ vọng, theo ông Đinh Minh Tuấn, dữ liệu của kênh Batdongsan cho thấy đất nền tăng trưởng trung bình 12,5% một năm trong vòng 7 năm qua. Một số thị trường phát triển tốt có thể tăng trưởng 15-20% một năm. “Các bạn lưu ý thời điểm hiện tại không nên dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư đất nền bởi nhiều rủi ro. Việc trả lãi suất vay cao sẽ bào mòn lợi nhuận đầu tư của bạn. Trường hợp áp lực trả lãi vay, bạn sẽ khó bán được trong thời gian ngắn, thậm chí phải chấp nhận bán lỗ để thoát hàng” ông Đinh Minh Tuấn khuyến cáo.