Đại dự án “chôn vốn” nhiều nhất của Kinh Bắc nhận đặt cọc 5.600 tỷ đồng

Chiếm gần 1/4 giá trị tổng tài sản, tuy nhiên sau gần chục năm khởi công xây dựng và liên tục được "rót" hàng trăm tỷ đồng vốn đầu tư hàng năm, siêu dự án khu đô thị Tràng Cát vẫn chưa cho thấy "bước tiến" nào đáng kể trong triển khai xây dựng.

Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc vừa công bố BCTC quý I/2024 với tổng tài sản đạt gần 39.340 tỷ đồng, tăng 6.000 tỷ so với số đầu năm.

Đáng chú ý, biến động này chủ yếu đến từ khoản đặt cọc dài hạn 5.650 tỷ đồng của Công ty CP Du lịch Sài Gòn – Hàm Tân để đảm bảo việc ký kết và thực hiện hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản tại dự án khu đô thị và dịch vụ Tràng Cát.

Phần tiền này hiện đang được Kinh Bắc gửi kỳ hạn ngắn (4-12 tháng) tại các ngân hàng thương mại. Thời điểm hoàn trả tiền đặt cọc là ngày 20/9/2025.

Theo tìm hiểu, công ty Sài Gòn – Hàm Tân được thành lập từ năm 2002, là thành viên hoạt động trong lĩnh vực bất động sản du lịch và nghỉ dưỡng thuộc Saigontel Group - do Chủ tịch Kinh Bắc - ông Đặng Thành Tâm điều hành.

Pháp nhân này được biết tới là chủ đầu tư dự án khu du lịch Sài Gòn – Hàm Tân được UBND tỉnh Bình Thuận chấp thuận từ cuối năm 2003, có quy mô diện tích đất là 182 ha. Dù đã qua hơn 20 năm, tuy nhiên dự án hiện vẫn nằm trong danh sách các dự án có vi phạm tiến độ sử dụng đất trên địa bàn tỉnh.

Về dự án khu đô thị và dịch vụ Tràng Cát, đây là đại dự án bất động sản đô thị trọng điểm của Kinh Bắc, có tổng diện tích gần 585ha và nằm tại địa phận khu Bãi Triều, phường Tràng Cát, quận Hải An, thuộc khu kinh tế Đình Vũ - Cát Hải, TP Hải Phòng do công ty con là Công ty TNHH MTV Phát triển đô thị Tràng Cát (TCC) làm chủ đầu tư.

Dự án đã được khởi công vào ngày 1/7/2015 và liên tục được Kinh Bắc rót thêm hàng trăm tỷ đồng vốn đầu tư trong suốt nhiều năm qua.

Theo báo cáo thường niên 2023 mới công bố, dự án đã được bàn giao đất và chấp thuận san lấp mặt bằng, đã đền bù gần 582ha, san lấp khoảng 80ha, cơ bản hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ dự án, xây dựng hầm chui dẫn từ đường cao tốc Hà Nội – Hải Phòng đến dự án.

Tính tới cuối quý I/2024, tổng giá trị đã đầu tư lũy kế là gần 8.660 tỷ đồng nhưng chủ yếu tới từ việc thực hiện việc san lấp mặt bằng và vốn hóa lãi vay. Trên thực tế, hiện tại gần như vẫn chưa có công trình hạ tầng nào được công ty triển khai xây dựng tại khu đất này.

Trước đó, Kinh Bắc cho biết công ty đã cơ bản đã hoàn thành việc nộp tiền thuê đất cho dự án.

Tháng 10/2023 vừa qua, dự án đã được UBND TP Hải Phòng phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 với diện tích đất thương phẩm mới là hơn 282ha, tăng thêm khoảng 70ha sau sửa đổi.

Ngay sau đó, để chuẩn bị kế hoạch phát triển dự án, HĐQT Kinh Bắc đã ban hành nghị quyết thông qua việc tăng vốn điều lệ cho TCC lên gần gấp đôi, từ 6.630 tỷ đồng lên 12.681 tỷ đồng, đồng thời trao đổi các phương án đầu tư với các tổ chức tín dụng để chuẩn bị nguồn vốn sẵn sàng cho dự án này.

Theo kế hoạch phát triển năm 2024, ban lãnh đạo Kinh Bắc cho biết sẽ tiếp tục giải quyết các thủ tục pháp lý còn lại của dự án, đồng thời thực hiện triển khai san lấp mặt bằng và xây dựng cơ sở hạ tầng để sẵn sàng đưa vào kinh doanh hoặc tìm kiếm đối tác hợp tác đầu tư, phát triển dự án.

Như vậy, mặc dù chiếm gần 1/4 giá trị tổng tài sản công ty nhưng sau gần chục năm khởi công xây dựng, đồng thời liên tục được "rót" hàng trăm tỷ đồng vốn đầu tư hàng năm, siêu dự án khu đô thị Tràng Cát vẫn chưa cho thấy "bước tiến" đáng kể trong triển khai xây dựng.

Định hướng trung dài hạn, ban lãnh đạo công ty kỳ vọng đại dự án Tràng Cát khi được khởi công sẽ là nguồn thu chính cho Kinh Bắc trong 5 – 10 năm tới. Trước đó, công ty đã ký kết 4 biên bản ghi nhớ với các tập đoàn lớn của Hàn Quốc trong chuyến công tác tháng 6/2023 về việc đầu tư các dự án tại khu đô thị Tràng Cát trong tương lai.

Theo đánh giá của Chứng khoán VietCap, Kinh Bắc có thể sẽ hoàn tất thanh toán tiền sử dụng đất cho dự án này trong năm 2024, sau đó có thể bắt đầu mở bán khoảng 10ha đầu tiên trong năm 2025.

Trong khi đó, Chứng khoán KBSV cho rằng, dự án Tràng Cát vẫn còn vướng mắc thủ tục pháp lý và chỉ kỳ vọng bắt đầu ghi nhận doanh thu từ cuối 2025. Mốc thời gian này cũng trùng với thời điểm Kinh Bắc hoàn cọc số tiền 5.650 tỷ đồng kể trên.

Về kế hoạch tăng trưởng của Công ty, các dự án bất động sản khu công nghiệp – ngành hoạt động cốt lõi của Công ty, tiêu biểu là dự án Tràng Duệ 3 (687ha) vẫn sẽ là động lực tăng trưởng chính trong ngắn và trung hạn.

Hiện dự án này đã được giải phóng hơn 200ha và kỳ vọng sẽ sớm triển khai cho thuê với LG Innotek trong năm 2024. Đối tác LG đã cam kết đầu tư thêm 1 tỷ USD để mở rộng hoạt động sản xuất tại đây.

Ngoài ra, khu công nghiệp Tràng Duệ 3 dự kiến sẽ thu hút dòng vốn FDI lớn khi sở hữu vị trí thuận lợi và các chính sách ưu đãi thuế trong Khu kinh tế Đình Vũ – Cát Hải.

Bên cạnh đó, Kinh Bắc sẽ tiếp tục ghi nhận doanh thu từ các khu công nghiệp hiện hữu (ước khoảng 70ha) và bán nhà tại dự án khu đô thị Phúc Ninh.

Về trung và dài hạn, Kinh Bắc vẫn tiềm năng nhờ quỹ đất gối đầu lớn trên 1.000ha (từ các dự án Tràng Duệ 3, Tân Tập, Nam Tân Tập, Lộc Giang) nằm tại các tỉnh thu hút vốn FDI cao trải dài từ Bắc vào Nam với giá thuê dự kiến tăng 6-8% trong tương lai.

Theo báo cáo tài chính mới công bố, doanh thu của Kinh Bắc giảm tới 93% so với cùng kỳ, chỉ còn hơn 2.200 tỷ đồng. Theo đó, sau bốn quý lãi ròng liên tiếp, Kinh Bắc ghi nhận lỗ ròng trở lại gần 86 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm trước lãi ròng hơn 940 tỷ đồng.

Theo giải trình, nguyên nhân thua lỗ chủ yếu do Công ty giảm ghi nhận doanh thu từ kinh doanh khu công nghiệp và không còn ghi nhận thu nhập tài chính từ chuyển nhượng đầu tư so với cùng kỳ năm trước.

Mới đây, Kinh Bắc cũng đã thông qua kế hoạch năm 2024 với chỉ tiêu tổng doanh thu 9.000 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 4.000 tỷ đồng, lần lượt tăng 59,4% và 80,3% so với thực hiện năm 2023. Như vậy, với mức lỗ ròng trong quý I, Công ty còn cách khá xa mức mục tiêu kinh doanh năm 2024.

Được biết, trong năm 2023, Kinh Bắc cũng đặt kế hoạch kinh doanh tham vọng với tổng doanh thu 9.000 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 4.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, kết thúc năm 2023, lợi nhuận sau thuế chỉ đạt gần 2.220 tỷ đồng, hoàn thành 55,5% kế hoạch.