MỚI

Tính thuế TNCN 2026

#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Cuộc rút lui "thầm lặng" của giới đầu tư chung cư

Khi biên lợi nhuận co hẹp và mặt bằng lãi suất đảo chiều đi lên, nhiều nhà đầu tư căn hộ tại Hà Nội buộc phải hạ kỳ vọng, chấp nhận cắt “tiền chênh” để thoát hàng. Thị trường chững nhịp cùng làn sóng nguồn cung mới dồn dập đang đẩy cuộc chơi từ tranh mua sang chủ động rút lui.

Những ngày cuối năm, chị Lê Mai – nhà đầu tư sống tại khu vực phía Đông Hà Nội – liên tục liên hệ các sàn môi giới để tìm đầu ra cho căn hộ gần 60m² tại một khu đô thị mới. Mức giá chào bán hơn 6 tỷ đồng, tương đương trên 100 triệu đồng/m², từng được xem là “chuẩn thị trường” chỉ vài tháng trước. Để có suất mua ngay từ đợt mở bán đầu tiên, chị đã phải chi thêm một khoản ngoài hợp đồng và mới hoàn tất phần thanh toán ban đầu theo tiến độ.

Kỳ vọng ban đầu là sang tay nhanh khi dự án mở bán giai đoạn cuối. Thế nhưng thực tế diễn ra theo chiều ngược lại. Sau nhiều tuần rao bán, lượng khách hỏi mua thưa thớt, thị trường gần như không phản hồi. “Nếu giữ nguyên mức giá ban đầu thì rất khó có giao dịch, môi giới đều khuyên phải linh hoạt”, chị Mai thừa nhận, cho biết sẵn sàng thu hẹp đáng kể phần lợi nhuận kỳ vọng để sớm thoát hàng.

Áp lực còn rõ nét hơn với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Anh Nguyễn Ngọc Quang (Hà Nội) mua căn hộ 65m² giá 5,6 tỷ đồng, vay ngân hàng với lãi suất ưu đãi 5,5%/năm, kỳ vọng bán chênh khoảng 200 triệu đồng. Tuy nhiên, sau bốn tháng không sang tay được, lãi suất thả nổi tăng lên 9%/năm, chi phí trả nợ hàng tháng gần gấp đôi. Không còn dư địa chờ đợi, anh buộc phải rao bán cắt chênh để thu hồi vốn.

Ghi nhận từ các sàn giao dịch cho thấy, làn sóng nhà đầu tư chung cư tìm cách thoát hàng không còn mang tính cá biệt. Cuối năm, lượng căn hộ từng được “ôm” chờ sang tay đồng loạt bung ra thị trường, tạo áp lực cạnh tranh rõ rệt. Trong bối cảnh giao dịch chậm lại, nhà đầu tư nhỏ lẻ buộc phải hạ giá hoặc chấp nhận co hẹp biên lợi nhuận để bảo toàn dòng tiền.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam, giao dịch chung cư thời gian qua chủ yếu đến từ nhóm đầu tư, đầu cơ, trong khi nhu cầu ở thực gặp rào cản lớn do giá bán bị đẩy lên quá cao. Dữ liệu CBRE cho thấy nhiều dự án mới tại Hà Nội chào bán trên 100 triệu đồng/m²; thậm chí các tỉnh ven đô cũng xuất hiện mức giá 60–80 triệu đồng/m². Khi giá vượt xa khả năng chi trả, thị trường dễ rơi vào trạng thái bão hòa: bên bán không muốn giảm, bên mua e ngại rủi ro, thanh khoản suy yếu.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) – cho biết phân khúc cao cấp và siêu sang đang chiếm tới 42% tổng nguồn cung mở bán trong quý III, với 70–80% giao dịch phục vụ mục tiêu đầu tư. Khi các gói vay ưu đãi dần kết thúc từ cuối tháng 11, lãi suất nhích lên, giao dịch bất động sản, trong đó có chung cư, sụt giảm rõ rệt. Lãi suất tăng không chỉ làm chi phí vốn cao hơn mà còn tác động mạnh đến tâm lý nhà đầu tư, đặc biệt là nhóm “lướt sóng” dựa vào đòn bẩy.

Song song đó, nguồn cung mới ra hàng ồ ạt tiếp tục tạo sức ép. Riêng Hà Nội, quý IV dự kiến đón hơn 11.000 căn hộ mới, nâng tổng nguồn cung cả năm lên trên 32.000 căn, cao hơn đáng kể so với năm trước. Khi lựa chọn trở nên dồi dào, tâm lý FOMO vì sợ “mất suất” dần biến mất, khiến việc tìm người mua lại ngày càng khó.

Rủi ro hiện rõ với chiến lược “vốn mỏng, lướt nhanh”

Thực tế cho thấy, mô hình “xuống tiền mỏng – bán chênh nhanh” chỉ phát huy hiệu quả trong bối cảnh lãi suất thấp, nguồn cung hạn chế và tâm lý thị trường hưng phấn. Khi lãi suất đảo chiều tăng và chu kỳ ưu đãi kết thúc, áp lực trả nợ dễ khiến dòng tiền nhà đầu tư đứt gãy.

Theo VARS, thanh khoản thị trường thường suy giảm mạnh nhất ở nhóm nhà đầu tư sử dụng vốn vay. Chi phí vốn tăng khiến lợi nhuận kỳ vọng không đủ bù rủi ro, trong khi bất động sản là tài sản có chu kỳ đầu tư dài. Nếu thị trường trầm lắng, việc bán ra để cắt lỗ không hề dễ dàng, kéo theo nguy cơ nợ xấu gia tăng.

Các chuyên gia nhận định, giai đoạn hiện tại không phù hợp để “lướt sóng” chung cư, đặc biệt với nhà đầu tư vốn mỏng, phụ thuộc nhiều vào tín dụng. Thay vào đó, chiến lược dài hạn, dựa trên giá trị sử dụng thực và khả năng khai thác bền vững sẽ an toàn hơn.

Người mua để ở cần cân nhắc kỹ mức giá so với thu nhập, tránh chạy theo tâm lý đám đông. Với nhà đầu tư, việc xây dựng kịch bản tài chính thận trọng – tính đến khả năng lãi suất tăng và thanh khoản suy giảm – không còn là lựa chọn, mà là điều kiện sống còn trong giai đoạn thị trường đang bước vào quá trình sàng lọc mạnh mẽ.