'Cơn say' địa ốc lan rộng, loạt ông lớn ngoài ngành rót tiền gia nhập đường đua nhưng coi chừng những 'vết xe đổ'

Thị trường bất động sản được nhận định chỉ vừa đi lên từ đáy, tuy nhiên hàng loạt ông lớn ngoài ngành liên tục có động thái “lấn sân”, với tham vọng chia lại “miếng bánh” tỷ đô ngành địa ốc.

Hoa Sen (HSG) là một trong những tên tuổi gây chú ý nhất thời gian qua khi quyết định rót nghìn tỷ vào bất động sản. Để hiện thực hóa mục tiêu, “ông lớn” ngành tôn mạ thông qua nghị quyết góp vốn với tỷ lệ 40% để thành lập CTCP Hoa Sen Sài Gòn chuyên đầu tư vào địa ốc. 60% vốn còn lại từ các cổ đông sáng lập khác.

“Cơn say” lấn sân bất động sản

Hoa Sen Sài Gòn được giới thiệu sẽ hướng tới các bất động sản trị giá 1.000 - 3.000 tỷ đồng để phát triển dự án văn phòng - trung tâm thương mại - nhà ở. Từ đó, có thể sử dụng làm văn phòng cho HSG hoặc cho thuê cũng như chuyển nhượng.

Một bất ngờ khác là Tập đoàn Thủy sản Minh Phú (MPC) cũng gây xôn xao khi quyết định lấn sân bất động sản. Cụ thể, cuối năm 2023, “vua tôm” thông qua việc bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê.

Trước đó, MPC đã thông qua Nghị quyết phê duyệt chủ trương dự án Đầu tư xây dựng Nhà ở xã hội ở xã Khánh An, huyện U Minh, tỉnh Cà Mau. Dự án có quy mô hơn 17,6ha, tổng vốn đầu tư 632,8 tỉ đồng, phục vụ quy mô dân số 3.200-3.800 người.

Bất động sản đang ẩn chứa nhiều biến số khiến ngay cả các ông lớn giàu tiềm lực cũng cần phải cẩn trọng.

Cùng với đó, một loạt các doanh nghiệp trên sàn khác cũng đang tuyên bố “bẻ lái” sang lĩnh vực địa ốc. Như CTCP TCO Holdings (TCO), đang định hướng mở rộng sang phát triển bất động sản công nghiệp và bất động sản nông nghiệp.

Hay CTCP Đầu tư và Công nghệ HVC (HVH) vừa lập công ty bất động sản vốn 150 tỷ đồng. Theo đó, ngày 30/11, HVH góp vốn thành lập Công ty TNHH Đầu tư HVC và Hồ Gươm Hòa Bình với vốn điều lệ 150 tỷ đồng, trong đó HVC Group góp 105 tỷ đồng, tương đương 70%; còn lại thuộc CTCP Tập đoàn Hồ Gươm.

Một điểm đáng chú ý trong làn sóng “lấn sân” sang bất động sản thời gian qua là bên cạnh những doanh nghiệp xây dựng có thể tận dụng lợi thế của chính mình để nắm bắt cơ hội thị trường, thì cũng có những cái tên trái ngành hoàn toàn như nông nghiệp, vận tải, điện tử... tham gia vào cuộc chơi.

Cẩn trọng “mật ngọt chết ruồi”

Câu hỏi đặt ra là vì sao trong bối cảnh thị trường mới vừa bắt đầu “đi lên từ đáy”, khó khăn vẫn bủa vây, hàng loạt đại gia ngoài ngành vẫn quyết tâm chi cả “núi tiền” vào bất động sản? Câu trả lời, trước hết, là lợi nhuận.

Anh Đức, một dân chuyên bất động sản, chia sẻ thời gian qua, khi thị trường lao dốc, các chủ đầu tư buộc phải chia sẻ lợi nhuận để bán hàng, tuy nhiên trong thời đỉnh cao, khi tình trạng “đền bù rẻ mạt, bán giá trên trời” còn phổ biến, thì chuyện doanh nghiệp thu “1 vốn 4 lời” là không quá phóng đại.

Lấy ví dụ, tại một dự án phải đền bù 100ha đất lúa, với giá trung bình 200.000/m2. Sau 2 năm, doanh nghiệp mở bán với giá 20 triệu/m2. Chênh lệch là 100 lần. Tuy nhiên, để tính ra lợi nhuận, cần trừ các khoản chi phí khác.

Cụ thể, với giá bán 20 triệu đồng/m2, sau khi trừ đi diện tích giao thông, diện tích các công trình công cộng, cây xanh, mặt nước, rồi cả 20% nhà ở xã hội…, diện tích đất bán ròng đạt khoảng 35ha. Kết quả, doanh nghiệp thu về khoảng 7.000 tỷ đồng.

Tuy nhiên, doanh thu 7.000 tỷ đồng, theo anh Đức, sẽ rất khó thu về “một cục” mà sẽ thu trong 2-3 năm. Trong số này, doanh nghiệp sẽ phải tiếp tục chi cho đường sá, tiện ích, khoảng 1.500 tỷ đồng; tiền sử dụng đất, khoảng 1.000-3.000 tỷ đồng; các loại chi phí khác như môi giới, quản lý…

“Như vậy, với 1 dự án quy mô 100 ha tiến độ 3 năm, trong thời kỳ đỉnh cao, doanh nghiệp có thể thu về trên dưới 2.000 tỷ đồng. Một con số rõ ràng là hấp dẫn dù có nhiều biến số. Hiện tại, mọi thứ không còn dễ dàng nữa, nhưng lợi nhuận vẫn là lý do nhiều ông lớn ngoài ngành luôn nhăm nhe vào bất động sản”, anh Đức phân tích.

Bất động sản đang hồi phục, dù khó về thời hoàng kim, song tiềm năng là hiện hữu. Tuy nhiên, cơ hội lớn thì rủi ro nhiều. Những bài học từ quá khứ chứng minh điều này.

Điển hình, khi nhìn vào trường hợp của “vua tôm” Minh Phú, có thể thấy đây không phải lần đầu một đại gia thủy sản nhảy vào lĩnh vực bất động sản. Trước đó, hàng loạt tên tuổi như Nam Việt (ANV), Thủy sản Sài Gòn (SSN), Hùng Vương (HVG) đã từng "ngậm trái đắng".

Mới nhất, vào tháng 4/2023, Nam Việt bất ngờ thông qua kế hoạch giải thể công ty con mới thành lập trong lĩnh vực bất động sản chỉ sau 1 năm thành lập. Lý do được đưa ra là vì không còn nhu cầu hoạt động kinh doanh.

Tương tự, HVG - doanh nghiệp gắn liền với danh xưng "vua cá tra" Hùng Vương, từng đứng đầu Việt Nam về xuất khẩu thủy sản, với doanh thu vài chục nghìn tỷ đồng mỗi năm, cũng đã phải gác lại giấc mơ bất động sản của mình khi thị trường gặp khó.

Một tên tuổi khác cũng từng “vỡ mộng” khi đầu tư vào bất động sản là Taxi Mai Linh. Theo tìm hiểu, Mai Linh không tham gia đầu tư bất động sản đơn thuần, mà đầu tư nhà xưởng, trụ sở văn phòng phục vụ cho hoạt động vận tải.

Để triển khai, Mai Linh huy động 500 tỷ đồng nhàn rỗi của khoảng 800 cá nhân, với lãi suất 18-25%/năm, chủ yếu vay ngắn hạn 1-2 năm. Tuy nhiên, chỉ sau vài năm, gánh nặng từ nhà đất đã bủa vây doanh nghiệp vận tải này.

Ông Hồ Huy, Chủ tịch Mai Linh, từng thừa nhận, doanh nghiệp tính toán mua bất động sản giá rẻ, khi thị trường đi lên bán kiếm lời. Không ngờ thị trường xấu bị chôn vốn, ảnh hưởng tới tài chính và hoạt động của công ty.

Tương tự như Mai Linh, Apax Holdings - thành viên của Egroup - từng công bố chiến lược đầu tư vào bất động sản giáo dục với nhiều tham vọng. Tuy nhiên, tham vọng nay trở thành thất vọng. Shak Thủy (ông Nguyễn Ngọc Thủy, Chủ tịch Apax Holdings), từng nhiều lần phải đứng ra “khất nợ” khách hàng, cùng với “liên hoàn phốt” liên quan đến tiền bạc.

Có thể thấy, sau đợt sóng đầu tư ngoài ngành vào bất động sản trong những năm đầu thập niên trước (sau chu kỳ đi xuống 2011-2015), đến nay khi chu kỳ khủng hoảng 2022-2023 dần về cuối, thị trường bất động sản lại tiếp tục xuất hiện đợt sóng mới.

Ông Phan Xuân Cần, chuyên gia tư vấn các thương vụ chuyển nhượng dự án, các doanh nghiệp có thể đang ở một lĩnh vực khác, tham gia vào đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, bất động sản hiện không dành cho tất cả các nhà đầu tư. Đối với những doanh nghiệp mới, nên hết sức thận trọng. Thất bại của những ông lớn trong giai đoạn trước vẫn là bài học nhãn tiền cho các chủ đầu tư trong thời gian tới.