Chuyên Gia Savills: 2023 Sẽ Là Năm Thị Trường BĐS Thanh Lọc

Đánh giá về thị trường nhà ở tại TP.HCM trong quý 4/2022, ông Troy Griffiths cho biết, tốc độ tăng trưởng của thị trường này đang có xu hướng chậm lại.

Tỷ lệ hấp thụ chỉ ở mức 20% so với mức độ thông thường là 60-70% trước đây. Theo ông, nguyên nhân chính của sự suy giảm đến từ việc nguồn cung mới cho thị trường nhỏ giọt, giảm 82% so với cùng kỳ năm trước, với chỉ khoảng 2.500 căn hộ.

“Tỷ lệ hấp thụ các năm trước cao là do được thúc đẩy bởi nguồn cung ở phân khúc nhà ở bình dân với giá cả phải chăng. Tuy nhiên, đến nay xu hướng này đã thay đổi với 80% nguồn cung đến từ phân khúc trung và cao cấp, chỉ có 20% là căn hộ tại TP.HCM thuộc loại hình bình dân (giá dưới 40 triệu đồng/m2). Sự thiếu hụt sản phẩm bình dân khiến lượng lớn khách mua nhà là người thu nhập tầm trung khó tham gia thị trường bất động sản”, ông Troy Griffiths cho hay.

Vị chuyên gia của Savills khẳng định, giống như bất kỳ quốc gia mới nổi khác trên thế giới, Việt Nam cũng cần phải trải qua quá trình điều chỉnh giúp môi trường đầu tư kinh doanh theo hướng minh bạch và phát triển mạnh mẽ hơn. Sự điều chỉnh này sẽ thể hiện rõ nét hơn trong năm 2023 này. Viễn cảnh lạm phát và các ngân hàng trên khắp thế giới đều đang nâng lãi suất đã và đang tác động mạnh đến thị trường BĐS toàn cầu. Việt Nam cũng đang có sự điều chỉnh trong lãi suất theo hướng tăng. Ngoài ra, chỉ số chứng khoán giảm 30% giá trị thời gian qua tạo khó khăn với các doanh nghiệp niêm yết. Cùng với đó là những cuộc điều tra nhằm thanh lọc và tăng tính minh bạch của thị trường trái phiếu, gây ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế nói chung cũng như cấu trúc nợ của các chủ đầu tư. Điều này tất yếu dẫn đến những thay đổi trong hướng phát triển, vận hành của doanh nghiệp nói riêng và thị trường nói chung ở các giai đoạn tiếp theo.

“Vấn đề mà nhiều chủ đầu tư BĐS Việt Nam hiện đang đối mặt là không chuẩn bị cho các kế hoạch phát triển trong dài hạn, thiếu dự án phát triển trong tương lai nên dẩn đến rất khó tìm kiếm dòng tiền kinh doanh dài hạn. Vì vậy, khi xuất hiện tình trạng đứt gãy dòng vốn từ kênh huy động truyền thống là ngân hàng hay trái phiếu, doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn. Hướng phát triển hiện tại là các CĐT BĐS cần tập trung vào khai thác các những nguồn vốn có tính chất trung và ngắn hạn. Phải tính toán việc cơ cấu lại hướng phát triển đường dài và hướng đến nhưng loại hình BĐS phù hợp với nhu cầu thực của thị trường. Tôi cho rằng những khó khăn hiện nay cũng chỉ mang tính tạm thời. Sau khi tái cấu trúc và điều chỉnh, thị trường sẽ phát triển bền vững, minh bạch và tích cực hơn trong lâu dài”, ông phân tích.

Đánh giá về thị trường BĐS toàn cầu nói chung và Việt Nam nói riêng trong năm 2023, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho rằng, chịu ảnh hưởng chung của tình hình thế giới, thị trường BĐS Việt Nam trong năm 2023 sẽ diễn biến chậm lại. Động thái tăng trần lãi suất để kìm hãm lạm phát trên toàn cầu cũng sẽ ảnh hưởng đến các điều chỉnh chính sách tín dụng của Chính phủ Việt Nam trong năm 2023. Tuy nhiên, bên cạnh đó, Việt Nam hiện đang sở hữu nhiều ưu thế của một thị trường trẻ, đang trên đà phát triển. Hiện tại, tốc đô thị hóa của Việt nam đạt đến 47% và vẫn còn rất nhiều tiềm năng khi mà sự tăng trưởng tầng lớp trung lưu, giàu và siêu giàu tại Việt Nam đang ngày càng mạnh. Ngoài ra, nhu cầu nhà ở cho tầng lớp lao động tại các đô thị lớn đang rất cao, nhu cầu với các loại hình căn hộ giá bình dân vẫn tiếp tục tăng và dự kiến sẽ thúc đẩy nhiều doanh nghiệp BĐS hướng đến phát triển của loại hình này trong thời gian tới.

Riêng đối với loại hình BĐS công nghiệp, năm 2022 thị phần này ghi nhận nhiều tín hiệu tươi sáng. Nhóm đất công nghiệp tại các địa phương như Đồng Nai, Long An, Bình Dương, Bắc Giang, Hưng Yên... ghi nhận mức tăng 30-40% về giá khi làn sóng đầu tư quốc tế đổ về Việt Nam săn quỹ đất gia tăng. Với phân khúc đất khu công nghiệp, giá bán và thuê dự báo sẽ tiếp tục gia tăng trong năm 2023 khi dòng vốn đầu tư đổ về Việt Nam vẫn đang trên đà tăng trong thời gian tới.

“Chính phủ Việt Nam đang đẩy nhanh các kế hoạch phát triển mạng lưới hệ thống cơ sở hạ tầng trên cả nước, một khi hạ tầng phát triển cũng se giúp giá trị của các dự án BĐS công nghiệp ở nhiều địa phương gia tăng và kéo theo các thị trường ngách như dịch vụ hậu cần, kho lạnh cũng tăng trưởng mạnh. Với tất cả những yếu tố đó, triển vọng phát triển của phân khúc BĐS công nghiệp và khu công nghiệp tại Việt Nam trong năm 2023 khá lạc quan", ông Troy Griffiths phân tích.

Một điểm tích cực cần chú ý trong thời gian vừa qua là Việt Nam đã có quy hoạch cho các tỉnh, quy hoạch tổng thể được Nhà nước phối hợp chỉ đạo rất mạnh mẽ cũng sẽ thúc đẩy xu hướng dịch chuyển dân cư, hoạt động kinh doanh, thương mại ra các vùng vệ tinh khác ngoài các đô thị lớn. Quá trình này diễn ra mạnh mẽ đối với các thị trường cận kề TP.HCM là Bình Dương, Đồng Nai hay với Hà Nội là Hưng Yên, Bắc Giang….

Đưa ra lời khuyên cho nhà đầu tư trong nằm 2023, ông Troy Griffiths cho rằng 6 tháng đầu năm tới đây sẽ là mốc thời gian quan trọng, nhà đầu tư cá nhân nên chọn quan sát và tìm hiểu kỹ hơn xu hướng của thị trường trước khi đưa ra quyết định tham gia. Theo dự báo, nền kinh tế toàn cầu sẽ có xu hướng ổn định lại và có thể từng bước phục hồi chậm trong nửa cuối năm sau. Chính phủ Việt Nam cũng đang làm rất tốt việc duy trì mức lạm phát ở ngưỡng cho phép nên kinh tế Việt Nam cũng sẽ trên đà ổn định dần trong thời gian tới đây. Nhà đầu tư không lên hoang mang, vội vàng rút khỏi thị trường lúc này mà cần thận trong nhìn nhận BĐS như một khoản đầu tư dài hạn. Xét từ các diễn biến trước đó, thị trường BĐS Việt Nam vẫn có vị thế rất tốt về tiềm năng tăng trưởng cũng như yếu tố sinh lợi trong lâu dài và vẫn là kênh đầu tư đáng kỳ vọng.