Chuyển đổi đất công nghiệp: Không dễ với GVR

Tập đoàn Cao su Việt Nam (mã GVR) không giấu tham vọng trở thành chủ đầu tư bất động sản công nghiệp hàng đầu Việt Nam nhờ chuyển đổi hàng chục nghìn héc-ta đất trồng cây cao su thành đất công nghiệp, nhưng để thực hiện được tham vọng này là không đơn giản.

Lợi thế từ quỹ đất “khủng”…

Hiện tại, GVR được giao quản lý hơn 491.929 ha đất trồng cây cao su cả trong và ngoài nước. Trong đó, diện tích trong nước là hơn 342.364 ha và tập trung chủ yếu tại khu vực Đông Nam Bộ và Tây Nguyên, nơi có nhiều điều kiện thuận lợi để phát triển các khu công nghiệp trong tương lai nhờ được đầu tư mạnh về cơ sở hạ tầng, còn lại là hơn 149.564 ha tại Lào và Campuchia.

Ngoài ra, GVR còn đầu tư vào 7 công ty con quản lý các khu công nghiệp với tổng diện tích hơn 6.000 ha đất công nghiệp, hàng năm mang về doanh thu khoảng 1.000 tỷ đồng.

Theo Công ty cổ phần Chứng khoán MB (MBS), trong trung và dài hạn, GVR đặt mục tiêu “chuyển mình” trở thành nhà phát triển bất động sản công nghiệp hàng đầu Việt Nam, khi mà ngành cao su tự nhiên và các sản phẩm liên quan không mang lại tỷ suất sinh lợi tương xứng với lượng tài sản đang nắm giữ. MBS dự báo, GVR sẽ tiến hành chuyển đổi toàn bộ diện tích 342.364 ha đất trồng cây cao su nội địa trong khoảng 43 năm, còn diện tích đất tại Lào và Campuchia tiếp tục được sử dụng để duy trì mảng cao su tự nhiên.

Trên thực tế, bất động sản công nghiệp đang là mảng có biên lợi nhuận cao nhất trong các mảng hoạt động của GVR, đạt trung bình trên 65%, nhờ sở hữu lợi thế quỹ đất trồng cây cao su lớn có sẵn, giúp giảm được chi phí giá vốn khi chuyển đổi thành đất công nghiệp.

Với giả định GVR sẽ tiến hành chuyển đổi dần quỹ đất này, doanh thu đóng góp của mảng bất động sản công nghiệp được dự báo sẽ gia tăng mạnh trong những năm tới. MBS dự phóng, doanh thu mảng này sẽ tăng từ mức 4,4% tổng doanh thu năm 2020 lên mức 16,4% vào năm 2025, tương đương với diện tích chuyển đổi đạt hơn 9.600 ha. Biên lợi nhuận gộp dự phóng tăng từ mức 21,8% trong năm 2020 lên mức 29,4% vào năm 2025.

… nhưng không dễ chuyển đổi

Được kỳ vọng là lĩnh vực thế mạnh khi thực hiện chuyển đổi từ đất trồng cây cao su sang đất công nghiệp, nhưng theo đánh giá của giới chuyên gia, việc chuyển đổi quỹ đất với GVR không đơn giản bởi còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như quy hoạch khu công nghiệp, pháp luật đất đai…

Theo MBS, với quỹ đất trồng cây cao su lớn và phân bổ tại nhiều khu vực, việc đền bù cũng như phân bổ tái định cư cho dân cư thuộc khu vực tái định cư sẽ tốn nhiều thời gian, công sức. Cùng với đó, việc giá đất đang có xu hướng tăng nhanh tại những khu vực có quy hoạch dự án và thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý kéo dài có thể dẫn đến chi phí đền bù tăng cao, ảnh hưởng đến tỷ suất sinh lợi của dự án.

Liên quan tới pháp luật đất đai, Điều 16 - Nghị định 148/2020/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 8/2/2021 về việc sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua hình thức mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nêu rõ: “Phải đảm bảo nguyên tắc phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt và công bố; trên địa bàn không còn quỹ đất đã được giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án đầu tư phù hợp, trừ trường hợp các dự án thuộc lĩnh vực, địa bàn khuyến khích đầu tư”.

Đặc biệt, trường hợp khu đất thực hiện dự án đầu tư có phần diện tích đất mà người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai nhưng có tài sản gắn liền với đất, thì chủ đầu tư được phép thỏa thuận mua tài sản gắn liền với đất của người đang sử dụng đất, Nhà nước thực hiện thu hồi đất, giao đất hoặc cho chủ đầu tư thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và phải xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định. Nội dung hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất phải thể hiện rõ người bán tài sản tự nguyện trả lại đất để Nhà nước thu hồi đất và giao đất cho người mua tài sản thuê đất.

Như vậy, theo quy định trên, các khu đất trồng cây cao su của GVR muốn được chuyển đổi thành đất công nghiệp thì phải thỏa mãn quy hoạch chung về phát triển khu công nghiệp, thỏa thuận đền bù với người dân và đặc biệt, phải được sự chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ.

Trao đổi với phóng viên, chuyên gia pháp lý Trần Đại Nghĩa cho biết, ngoài vấn đề trên, điểm quan trọng nữa là khu đất dự kiến chuyển đổi phải có quy hoạch tích hợp và quy hoạch khu công nghiệp, tức là các khu công nghiệp phải nằm trong quy hoạch tích hợp của các địa phương thì mới được chuyển đổi đất.

Theo ông Nghĩa, trước đây, khi chủ đầu tư muốn làm khu công nghiệp thì xin chủ trương và chuyển đổi đất, nhưng nay Trung ương kiểm soát “room” thị trường, nên muốn xin dự án thì phải xem có nằm trong quy hoạch phát triển công nghiệp hay không. Ví dụ, cả tỉnh chỉ được phát triển 5 khu công nghiệp, mà trên địa bàn đã có 3 khu thì “room” còn lại là 2 khu. Ngoài ra, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp trong tỉnh phải đạt tối thiểu 60% thì mới cho phép cấp tiếp dự án mới.

Đánh giá thêm về việc chuyển đổi đất trồng cây cao su sang đất khu công nghiệp, ông Nghĩa cho hay, dù việc duyệt chủ trương đầu tư khu công nghiệp thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ, nhưng khi muốn triển khai dự án khu công nghiệp thì chủ đầu tư phải tiếp cận và làm việc nhiều nhất với địa phương, cho nên việc chuyển đổi, thực hiện dự án có thuận lợi hay không cũng phụ thuộc nhiều vào chính quyền địa phương.

“Trên thực tế, dù chủ trương đầu tư chuyển cho địa phương xem xét, nhưng khi liên quan đến đất đai, chuyển đổi vẫn phải lên Trung ương xin phép. Trong tương lai, xu hướng là sẽ sửa luật đồng bộ và giao cho địa phương quản lý, cấp dự án, tức là trao quyền nhiều hơn cho địa phương. Điều này có thể mang đến thuận lợi hơn cho GVR trong quá trình xin chuyển đổi đất”, ông Nghĩa nói.

Còn ông Phạm Văn Nam, đồng sáng lập Cổng thông tin Khu công nghiệp Việt Nam cho biết, theo quy hoạch đến năm 2030, Việt Nam sẽ dành 220.000 ha đất để phát triển khu công nghiệp và với việc GVR chiếm phần lớn diện tích trong số đó, mức độ cạnh tranh sẽ rất lớn.

Theo ông Nam, tính khả thi của việc phát triển các khu công nghiệp đến từ sự nỗ lực của GVR và dù tập đoàn này đã thành công khi chuyển đổi quỹ đất trong quá khứ, song điều đó chưa hẳn sẽ tiếp diễn trong tương lai.

Trên thị trường chứng khoán, thị giá cổ phiếu GVR đã tăng khá mạnh từ đầu năm đến nay, từ mức 28.980 đồng/cổ phiếu (ngày 4/1/2021) lên mức 37.500 đồng/cổ phiếu (ngày 23/11/2021), tương ứng tăng hơn 29%, một phần đến từ kỳ vọng của nhà đầu tư về quỹ đất trồng cây cao su “khủng” có khả năng chuyển đổi thành đất công nghiệp trong tương lai của doanh nghiệp này.