14/09/2023 Cập nhật ĐHCĐ 2024

Chung cư mini giá rẻ, người mua, sử dụng nhiều nhưng quy định về loại bất động sản ''hot'' này không phải ai cũng biết

Chung cư mini là loại chung cư gồm nhiều căn hộ nhỏ, được các chủ đầu tư hoặc các cá nhân xây dựng trên đất của mình. Do giá cả phải chăng, căn hộ chung cư mini thường phù hợp những gia đình có nguồn tài chính hạn chế.

Chung cư mini là gì?

Theo Luật nhà ở 2014 định nghĩa nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Điều 22, Nghị định 71, quyết định số 24/2014/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội nêu rõ chung cư mini là nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng), diện tích sàn xây dựng phải đạt tiêu chuẩn nhất định và đáp ứng các tiêu chuẩn khác của Luật Nhà ở hiện hành.

Theo luật quy định thì diện tích căn hộ chung cư mini từ 30m2-50m2.

Vì sao chung cư mini được ưa chuộng?

Trên VTC News, ông Giang Anh Tuấn - Giám đốc công ty bất động sản Tuấn Anh cho biết, chung cư mini được ưa chuộng bởi hai lý do: Thứ nhất, đây là bất động sản gắn liền với đất, giá gia tăng bền vững, thích hợp để đầu tư tích sản.

Thứ hai, chung cư mini tạo ra thanh khoản đều đặn từ dòng tiền - ưu điểm lớn của loại hình này. Với các toà chung cư mini ở khu vực trung tâm, tỷ lệ lấp đầy phòng rất cao. Nhiều nhà đầu tư sẵn tiền nhàn rỗi thích mua một vài căn để cho thuê như một nguồn dự phòng.

Do giá cả phải chăng, căn hộ chung cư mini thường phù hợp những gia đình có nguồn tài chính hạn chế. Ảnh: TP

Điều kiện được cấp giấy phép xây dựng chung cư mini là gì?

Theo tư vấn của chuyên gia luật, để được cấp giấy phép xây dựng chung cư mini chủ đầu tư phải tuân thủ các điều kiện cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ, bao gồm hồ sơ, tiêu chuẩn, quy chuẩn và mục đích sử dụng đất.

Theo Điều 93 của Luật Xây dựng 2014, các điều kiện bao gồm:

- Phù hợp với mục đích sử dụng đất đã được phê duyệt trong quy hoạch sử dụng đất.

- Phù hợp với quy chế quản lý kiến trúc được ban hành có thẩm quyền.

- Đảm bảo an toàn cho công trình nhà ở, phòng cháy, chống cháy và công trình lân cận.

- Đảm bảo yêu cầu về môi trường, hạ tầng kỹ thuật an toàn.

- Đảm bảo hành lang bảo vệ các công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng và giao thông.

- Đảm bảo hành lang bảo vệ các khu di sản văn hóa và di tích lịch sử - văn hóa.

- Đảm bảo khoảng cách an toàn đối với các công trình dễ cháy, nổ, độc hại cũng như các công trình liên quan đến an ninh, quốc phòng.

- Thiết kế và xây dựng nhà ở phải đáp ứng các tiêu chuẩn quy định.

- Phải có hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đầy đủ và đúng quy định pháp luật về xây dựng.

Do đó, để được cấp giấy phép xây dựng chung cư mini, các yêu cầu cơ bản bao gồm mục đích sử dụng, thiết kế, hồ sơ xin cấp và an toàn cho các đối tượng liên quan. Tuy nhiên, việc cấp giấy phép xây dựng cho tòa chung cư mini có thể được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận hoặc không chấp thuận, phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể.

Chung cư mini được xây dựng tối đa bao nhiêu tầng?

Chung cư mini là loại hình nhà ở do cá nhân/hộ gia đình xây dựng có từ 2 tầng trở lên, trong đó mỗi tầng sẽ có từ 2 phòng được thiết kế và xây dựng theo quy mô khép kín, diện tích sàn tối thiểu phải đạt 30m2.

So với các dự án chung cư thì căn hộ mini có diện tích và số lượng phòng trong một tòa nhà ít hơn hẳn. Mỗi tòa thường chỉ có 6 – 8 tầng, mỗi tầng gồm 2 – 3 căn nhỏ. Mỗi căn chung cư mini có diện tích khoảng 30 – 50m2, hướng đến đối tượng thuê/mua chủ yếu là người có thu nhập trung bình, người độc thân hoặc hộ gia đình trẻ, ít thành viên để tiện cho việc sinh hoạt.

Chung cư mini có được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà không?

Trước khi mua, các bên cần lưu ý một số điều quan trọng. Nếu tòa chung cư mini là nhà ở riêng lẻ và đáp ứng các điều kiện theo quy định, người mua sẽ được cấp sổ hồng sở hữu riêng cho căn hộ mua và quyền sử dụng chung đối với diện tích đất xây dựng tòa chung cư này.

Ngược lại, nếu tòa chung cư mini không đáp ứng các điều kiện được nêu trong Nghị định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ, việc mua bán có thể được thực hiện hoặc không. Nếu được thực hiện, người mua sẽ không sở hữu riêng từng căn hộ, mà toàn bộ các người mua sẽ có quyền sở hữu chung đối với các căn hộ trong tòa chung cư và diện tích đất xây dựng.

Trong Điều 22, Nghị định 71, Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội cũng nêu rõ:

Căn hộ của nhà chung cư mini được xây dựng theo giấy phép của cơ quan có thẩm quyền cấp, đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 hoặc quy hoạch xây dựng đô thị đối với khu vực đã có quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng thì được cấp giấy chứng nhận với hình thức sử dụng đất là sử dụng chung. Trường hợp công trình xây dựng không có giấy phép hoặc xây dựng sai phép thì hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà chung cư mini không được cấp giấy chứng nhận.

Hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà chung cư mini thay mặt người mua căn hộ làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với các căn hộ đó khi làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở theo quy định.

Thực tế, khác với xây nhà trên đất, đối với chung cư mini, các chủ sở hữu chung cư mini không thể đăng ký quyền sử dụng đất, sở hữu nhà được, phải phụ thuộc hoàn toàn vào chủ đầu tư. Đây là một trong những yếu tố thể hiện rằng người mua chung cư mini bị hạn chế một số quyền theo quy định của pháp luật trong việc thực hiện một số hoạt động liên quan như không thể chuyển đổi một cách hợp pháp được, không thể thế chấp để vay vốn ngân hàng, không thể thừa kế hay thực hiện một số quyền dân sự khác.

Căn hộ chung cư mini thường có diện tích từ 30m2-50m2.

Ưu điểm và nhược điểm của chung cư miniƯu điểm của chung cư mini

Thứ nhất, chung cư mi ni có giá cả hợp lý, phù hợp với túi tiền của nhiều người dân. Thuê hay mua một chung cư mini sẽ tương đối rẻ so với việc thuê, mua chung cư hay nhà thông thường hoặc thuê, mua một căn nhà nguyên căn.

Thứ hai, an ninh tại những chung cư mini khá tốt, có thể thấy với một mức giá không quá cao là có thể sổ hữu một căn chung cư nhưng lại có một an ninh được thắt chặt và an toàn. Hầu hết chung cư mini đều có bảo vệ chuyên nghiệp trông coi cùng với đó là hệ thống camera an toàn và gắn khắp thang máy, hầm để xe tạo sự an toàn cho các hộ gia đình.

Thứ ba, chung cư mini thường được xây dựng ở những khu vực gần trung tâm thành phố. Chính vì vậy sẽ rất thuận tiện cho việc đi học, đi làm, đi chơi cho các thành viên trong gia đình.

Thứ tư, đa dạng về diện tích. Đối với căn hộ chung cư mini thì diện tích mỗi căn hộ khá đa dạng. Thường từ 30m2 đến 50m2 nên người mua hay người thuê đều có thể cân đối tài chính và số lượng người sinh sống để lựa chọn căn hộ mini phù hợp nhất.

Nhược điểm của chung cư mini

Với căn hộ chung cư mini thì chủ đầu tư thường là chủ đầu tư nhỏ, tức là chủ yếu do các cá nhân muốn cho thuê lại hoặc cho thuê lại nên vấn đề uy tín sẽ khó tìm hiểu và bảo đảm. Bên cạnh đó, sẽ kéo theo sự khó khăn về việc làm hồ sơ, thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở riêng cho từng căn hộ.

Giá cả dao động thất thường; Giá cả của chung cư mini cũng có sự dao động nhất định theo thị trường. Do đó, người mua cần nắm bắt, tham khảo được giá thị trường vào từng thời điểm.

Có nên mua căn hộ chung cư mini không?

Tùy vào sở thích và khả năng tài chính của mỗi cá nhân để đưa ra quyết định có mua căn hộ chung cư mini hay không. Tuy nhiên, dưới đây là một số nội dung cần tham khảo trước khi đưa ra quyết định:

- Nên tìm hiểu kỹ về chủ đầu tư; tìm hiểu kỹ về các khu vực lân cận của chung cư mini như sự thuận tiện, an ninh, an toàn trong sinh hoạt.

- Nên lực chọn những căn chung cư có đường giao thông, bị trí thuận lợi để có thể dễ dang di chuyển khi đi lại, đi làm, ít bị ùn tắc cũng như lụt lội.

- Tham quan trực tiếp, nếu có thể đánh giá chất lượng công trình.

- Căn hộ chung cư mini có đáp ứng đầy đủ về các yếu tố PCCC, khu vực thoát hiểm khi có hỏa hoạn hay không.

Thuê chung cư mini giá bao nhiêu một phòng?

Theo ghi nhận tại Hà Nội tùy từng diện tích, địa điểm thuê chung cư mini Hà Nội có mức giá khác nhau. Mức giá dao động từ 4,5 triệu – 7 triệu đồng/căn/tháng.

Chung cư mini thường có giá bao nhiêu 1m2?

Theo cập nhật tháng 9/2023 trên trang web batdongsan, giá mua bán căn hộ chung cư mini Hà Nội và TP Hồ Chí Minh hoặc các khu vực trung tâm thường dao động từ 15 - 26 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, với mức độ đầu tư đồng bộ về tiện ích, nằm tại vị trí đắc địa ở các khu vực trung tâm nên các căn hộ chung cư 1PN có diện tích nhỏ thường được rao bán với mức giá cao hơn.