2 giờ Thiệp 24HMoney v2.0 Mới

Chỉ có Vinhomes (VHM) và 3 doanh nghiệp khác được hưởng lợi từ bốn luật liên quan đến BĐS?

Trong báo cáo về ngành BĐS, Chứng khoán Yuanta cho biết, chỉ có Vinhomes và 3 doanh nghiệp khác được hưởng lợi từ bốn luật liên quan đến BĐS.

Hướng dẫn chi tiết mang lại các tác động trái chiều

Sau khi thông qua bốn luật sửa đổi - Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Tổ chức tín dụng (sẽ có hiệu lực vào ngày 01/08/2025), Chính Phủ đang soạn thảo một số nghị định cung cấp hướng dẫn chi tiết đối với các luật sửa đổi trên. Các nghị định này dự kiến sẽ hoàn thành trước ngày 01/08/2025 nhằm đảm bảo sự đồng bộ trong thực hiện.

Cho đến nay, chúng tôi quan sát thấy rằng hai trong số các nghị định nêu trên sẽ có tác động đáng kể đến nền kinh tế, một về mặt tích cực và một về mặt tiêu cực.

Chi tiết dự thảo nghị định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

• Công thức tính tiền nộp bổ sung tiền sử dụng đất, tiền thuê đất như sau: Tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất được tính toán lại cho toàn bộ diện tích căn cứ vào giá mới - (trừ) tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã được xác định hoặc đã nộp.

• Đối với dự án nhà ở, quy định này sẽ giảm đáng kể biên lợi nhuận của lĩnh vực bất động sản. Các nhà phát triển có thể chuyển một phần phí bổ sung này vào giá tiền của người mua nhà tùy thuộc vào điều kiện thị trường. Quy định này cũng hình thành nên lợi thế cạnh tranh trong trung hạn cho các nhà phát triển đã trả tiền sử dụng đất và có được quy hoạch 1/500.

• Đối với các dự án khác, quy định này hạn chế tính linh hoạt của kế hoạch kinh doanh (tức quy hoạch 1/500), từ đó làm giảm động lực mở rộng sản xuất kinh doanh. Ví dụ, nếu chủ đầu tư mở rộng nhà máy dẫn đến những thay đổi trong quy hoạch 1/500, tiền sử dụng đất đối với nhà máy cũ cũng sẽ được tính toán lại

Underweight lĩnh vực bất động sản.

• Chúng tôi ưu tiên các nhà phát triển BĐS có BCTC vững chắc và có nhiều dự án mở bán. Lựa chọn hàng đầu của chúng tôi là KDH (MUA). Chúng tôi cũng có những quan điểm tích cực về góc độ phân tích cơ bản đối với VHM (MUA), trong khi thận trọng với DXG (NẮM GIỮ - Khả quan) và NLG (NẮM GIỮ - Kém khả quan).

Chúng tôi kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ chuyển sang giai đoạn phục hồi từ giữa năm 2025 trở đi với thanh khoản của thị trường gia tăng, nhưng giá cả sẽ tăng chậm hơn so với tốc độ tăng trưởng số lượng giao dịch trong giai đoạn đầu của chu kỳ tăng này. Chúng tôi cho rằng sức mạnh kinh tế vĩ mô của Việt Nam trong thập kỷ tới sẽ giúp cho giai đoạn suy thoái cho thị trường bất động sản sẽ ngắn hơn (tức 3 năm, 2022-2025) so với chu kỳ trước (5 năm, 2008-2013).