Chỉ có Vinhomes (VHM) và 3 doanh nghiệp khác được hưởng lợi từ bốn luật liên quan đến BĐS?

Trong báo cáo về ngành BĐS, Chứng khoán Yuanta cho biết, chỉ có Vinhomes và 3 doanh nghiệp khác được hưởng lợi từ bốn luật liên quan đến BĐS.

Hướng dẫn chi tiết mang lại các tác động trái chiều

Sau khi thông qua bốn luật sửa đổi - Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Tổ chức tín dụng (sẽ có hiệu lực vào ngày 01/08/2025), Chính Phủ đang soạn thảo một số nghị định cung cấp hướng dẫn chi tiết đối với các luật sửa đổi trên. Các nghị định này dự kiến sẽ hoàn thành trước ngày 01/08/2025 nhằm đảm bảo sự đồng bộ trong thực hiện.

Cho đến nay, chúng tôi quan sát thấy rằng hai trong số các nghị định nêu trên sẽ có tác động đáng kể đến nền kinh tế, một về mặt tích cực và một về mặt tiêu cực.

Chỉ có Vinhomes (VHM) và 3 doanh nghiệp khác được hưởng lợi từ bốn luật liên quan đến BĐS?

Tác động tích cực: Chính Phủ đang soạn thảo một nghị định Quốc hội cho phép các nhà phát triển BĐS sở hữu đất khu công nghiệp trong các khu vực được quy hoạch làm nhà ở, được phát triển các dự án khu dân cư. Đây là một nghị định quan trọng trong việc giải quyết các nút thắt hành chính mà nhiều chủ đầu tư đang phải đối mặt với sự chậm trễ kéo dài trong việc triển khai các dự án ở các thành phố trung tâm. Ví dụ, rà soát nhanh quỹ đất của các chủ đầu tư lớn cho thấy VHM có hai dự án ở trung tâm Hà Nội, DXG có bốn dự án tại TP. HCM và Bình Dương, HDG có một dự án tại TP. HCM và NVL có 5-7 dự án tại TP. HCM đang đối mặt với vấn đề này

Tác động tiêu cực: dự thảo nghị định về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, được quy định tại Điều 14 và Điều 36, quy định rằng, Chính Phủ sẽ điều chỉnh lại tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất cho toàn bộ diện tích của dự án khi bản quy hoạch chi tiết (tỷ lệ 1/500) được điều chỉnh theo yêu cầu của chủ đất hoặc Chính Phủ. Đáng chú ý, quy định này sẽ áp dụng cho tất cả các dự án, bao gồm cả dự án nhà ở, khu công nghiệp và các dự án kinh doanh khác.

Quan điểm của nhà lập pháp: Nếu bản quy hoạch chi tiết được điều chỉnh (ví dụ: có sự thay đổi về quy mô dân số hoặc mật độ xây dựng), tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất sẽ được tính toán lại để phù hợp với hiệu quả sử dụng đất. Ví dụ, nếu một dự án được hưởng lợi từ cơ sở hạ tầng do Nhà Nước đầu tư và nhà đầu tư yêu cầu điều chỉnh quy hoạch chi tiết để khai thác tốt hơn giá trị đất (ví dụ: tăng mật độ xây dựng), tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nên được tính toán lại cho phù hợp

Theo dõi các báo cáo của chúng tôi để cập nhật những thay đổi. Chúng tôi tin rằng với việc đưa ra điều luật sửa đổi trên, các nhà lập pháp có thể nhằm mục đích hạn chế việc chủ đất đầu cơ, không sử dụng đất một cách hiệu quả và kiếm lời bằng cách để trống đất trong một thời gian dài thay vì xây dựng nhà máy hoặc nhà ở. Tuy nhiên, quy định này có thể dẫn đến những tác động không mong muốn (chi tiết được thảo luận ở dưới). Do đó, chúng tôi sẽ tiếp tục theo dõi những thay đổi hoặc điều chỉnh từ các dự thảo khác hoặc nghị định chính thức.

Nhìn chung, các quy định đã được sửa đổi để thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Chính Phủ đã sửa đổi bốn luật quan trọng để nhằm mục đích phân bổ hiệu quả nguồn tài nguyên đất. Do đó, không có nhà phát triển cụ thể nào được hưởng lợi trực tiếp từ những thay đổi trên, nhưng rõ ràng, những thay đổi này nhằm hỗ trợ các nhà phát triển có năng lực vận hành mạnh, chẳng hạn như KDH (MUA), VHM (MUA) và NLG (NẮM GIỮ - Kém khả quan), trong việc phát triển thị trường bất động sản trở nên chuyên nghiệp hơn

Chi tiết dự thảo nghị định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

• Công thức tính tiền nộp bổ sung tiền sử dụng đất, tiền thuê đất như sau: Tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất được tính toán lại cho toàn bộ diện tích căn cứ vào giá mới - (trừ) tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã được xác định hoặc đã nộp.

• Đối với dự án nhà ở, quy định này sẽ giảm đáng kể biên lợi nhuận của lĩnh vực bất động sản. Các nhà phát triển có thể chuyển một phần phí bổ sung này vào giá tiền của người mua nhà tùy thuộc vào điều kiện thị trường. Quy định này cũng hình thành nên lợi thế cạnh tranh trong trung hạn cho các nhà phát triển đã trả tiền sử dụng đất và có được quy hoạch 1/500.

• Đối với các dự án khác, quy định này hạn chế tính linh hoạt của kế hoạch kinh doanh (tức quy hoạch 1/500), từ đó làm giảm động lực mở rộng sản xuất kinh doanh. Ví dụ, nếu chủ đầu tư mở rộng nhà máy dẫn đến những thay đổi trong quy hoạch 1/500, tiền sử dụng đất đối với nhà máy cũ cũng sẽ được tính toán lại

Underweight lĩnh vực bất động sản.

• Chúng tôi ưu tiên các nhà phát triển BĐS có BCTC vững chắc và có nhiều dự án mở bán. Lựa chọn hàng đầu của chúng tôi là KDH (MUA). Chúng tôi cũng có những quan điểm tích cực về góc độ phân tích cơ bản đối với VHM (MUA), trong khi thận trọng với DXG (NẮM GIỮ - Khả quan) và NLG (NẮM GIỮ - Kém khả quan).

Chúng tôi kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ chuyển sang giai đoạn phục hồi từ giữa năm 2025 trở đi với thanh khoản của thị trường gia tăng, nhưng giá cả sẽ tăng chậm hơn so với tốc độ tăng trưởng số lượng giao dịch trong giai đoạn đầu của chu kỳ tăng này. Chúng tôi cho rằng sức mạnh kinh tế vĩ mô của Việt Nam trong thập kỷ tới sẽ giúp cho giai đoạn suy thoái cho thị trường bất động sản sẽ ngắn hơn (tức 3 năm, 2022-2025) so với chu kỳ trước (5 năm, 2008-2013).