Bí mật đồng tiền: Bí quyết để xác định cổ phiếu bất động sản xứng đáng đầu tư

Nhiều nhà đầu tư nghĩ rằng khi giá bất động sản lên thì cổ phiếu sẽ lên tương đương với việc nắm giữ mảnh đất. Tuy nhiên, đây là hai chuyện hoàn toàn khác nhau do sự khác biệt về tính thanh khoản, mức vốn đầu tư ban đầu…

Trong chương trình Bí mật đồng tiền ngày 6/4, các chuyên gia đã có những nhận định, đánh giá về việc đầu tư cổ phiếu bất động sản trong bối cảnh hiện nay, sau khi BTV Ngọc Trinh đặt câu hỏi về việc mùa ĐHĐCĐ có "tẩy trang" cho những “thiên nga” bất động sản trở về làm “vịt”?

Theo bà Nguyễn Xuân Quỳnh, Giám đốc Đầu tư Công ty Quản lý Quỹ SSI (SSIAM), kế hoạch kinh doanh được đưa ra trong kỳ ĐHĐCĐ có thể vẽ nên một bức tranh nhiều màu sắc về các doanh nghiệp. Tuy nhiên thời gian qua, thị trường cũng đã chứng kiến những cú "quay xe" khi một số doanh nghiệp bất ngờ báo lỗ, hay một số doanh nghiệp dự kiến kết quả kinh doanh cuối năm tốt nhưng không kịp hạch toán doanh thu, lợi nhuận... Những ví dụ trên có thể dẫn đến tình trạng “biến hình”, khiến “thiên nga” thành “vịt”. Do vậy, cần đánh giá dài hạn hơn với những cổ phiếu như trên, thay vì chỉ nhìn tại thời điểm bị ảnh hưởng trong ngắn hạn.

Về nhận định cho rằng tình trạng thiếu cung kéo dài (đặc biệt các đô thị lớn) sẽ khiến bất động sản ngày càng có giá trị, bà Quỳnh cho rằng đây là cơ sở được nhiều người nghĩ tới khi nhu cầu nhà ở cao nhưng nguồn cung thấp. Đây là hai yếu tố khiến giá bất động sản tăng đột biến đợt vừa qua. Tuy nhiên, quan điểm của bà Quỳnh là không có giá nào có thể tăng mãi. Theo dự báo của CBRE, nguồn cung bất động sản trong năm 2022 – 2023 sẽ tốt hơn và mặt bằng giá cũng sẽ tăng nhưng mức độ tăng sẽ không còn nhiều như 2021. Theo đó, giá đất cũng chỉ là một cơ sở để đánh giá cổ phiếu bất động sản. Thay vào đó cần nhìn rộng hơn định giá của toàn ngành. Hiện tại, mức định giá (P/E) của ngành bất động sản khoảng 23 lần, khá cao so với P/E của VN-Index là 17 lần.

Chương trình Bí mật đồng tiền ngày 6/4.

Chuyên gia đến từ SSIAM cũng đưa ra bí quyết để xác định cổ phiếu bất động sản xứng đáng đầu tư, trong đó nhà đầu tư sẽ quan tâm nhiều vào vị trí của dự án, khả năng triển khai dự án của doanh nghiệp. Có thể lúc bắt đầu đầu tư, giá cổ phiếu sẽ thấp và chưa thể hiện hết vào vùng giá đó. Nhà đầu tư có thể đánh giá trong tương lai các dự án đó chắc chắn được triển khai cũng như ý chí của ban lãnh đạo về vấn đề này như tập trung nguồn vốn, thiết kế, xử lý giấy phép thủ tục. Nếu tiến độ dự án rõ ràng, trong tương lai dự án đó chắc chắn được bán và doanh nghiệp sẽ ghi nhận doanh thu.

Bà Quỳnh cho biết cá nhân có sở thích đầu tư khá dài và mua vào tại thời điểm giá còn thấp (giá cổ phiếu đang được định giá thấp với giá trị của doanh nghiệp). Cổ phiếu sẽ được cầm cho đến khi các dự án được triển khai và phản ánh vào giá. Nếu dự án 3 năm và mua ở vùng giá dưới 10, sau khi triển khai dự án, cổ phiếu của doanh nghiệp này có thể lên 3x, 4x. Tỷ suất lợi nhuận đầu tư thực tế theo cách ở trên chia đều qua các năm khá ổn thay vì chỉ tập trung vào mã có vốn hoá rất lớn, quỹ đất to nhưng không thực sự nắm rõ được kế hoạch triển khai như thế này, kế hoạch lợi nhuận có được ghi nhận hay không.

Ông Phạm Lưu Hưng, Kinh tế trưởng Chứng khoán SSI có cũng đưa ra một thực tế về sự nhầm lẫn giữa việc đầu tư bất động sản thực tế và đầu tư cổ phiếu bất động sản của nhiều nhà đầu tư. Chính điều này khiến nhà đầu tư có thể rơi vào trạng thái “đếm cua”. Nhiều nhà đầu tư nghĩ rằng khi giá bất động sản lên thì cổ phiếu sẽ lên tương đương nắm giữ mảnh đất. Tuy nhiên, ông Hưng đánh giá đây là hai chuyện hoàn toàn khác nhau như tính thanh khoản, mức vốn đầu tư ban đầu…