Bất động sản vào sóng lớn. Phân tích cổ phiếu HDC, VPB, CTG, PDR

Cổ phiếu bất động sản được đánh giá là đã "vào sóng lớn". Nhóm này đang thu hút được dòng tiền tốt, và nhiều cổ phiếu đã bắt đầu bước vào sóng mới.

I. Hiệu suất và Dấu hiệu Sóng Lớn

1. Hiệu suất ngắn hạn:

• Khoảng một tuần trở lại đây, nhóm BĐS có đà tăng khá tốt. Nhiều cổ phiếu đã tăng mạnh, thậm chí đánh trần tím.

• Các cổ phiếu tiêu biểu dẫn dắt (leading) bao gồm HDC, CEO, và CII.

• Hiệu suất rất tốt trong ngắn hạn: Ví dụ, HDC đã tăng khoảng hơn 20% đến 22% tính từ những điểm mua ngắn hạn quanh vùng giá 33 đến 33.6.

• Dù khoảng hai tuần trước, nhóm BĐS bị chỉ trích vì giảm liên tục hoặc giảm bù khi thị trường chung điều chỉnh, hiện tại, nhiều mã đã hồi phục khá nhanh và quay trở lại các vùng đỉnh ngắn hạn cũ.

• HDC đã vượt toàn bộ các vùng đỉnh ngắn hạn, trong khi các mã như DG vẫn chưa vượt được đỉnh cũ (cuối tháng 9).

2. Dấu hiệu kỹ thuật và Dòng tiền:

• Dòng tiền đang tham gia vào nhóm BĐS rất lớn, thậm chí là đột biến so với thời điểm năm 2022.

• Nhiều cổ phiếu đã thoát khỏi vùng tích lũy dài (ví dụ HDC tích lũy gần 3 năm).

• Khối lượng giao dịch (volume) đang "nổ rõ" và rất lớn, đi kèm với giá tăng, cho thấy cổ phiếu có dấu hiệu bước vào sóng mới.

• Mô hình tăng giá thường gặp là tích lũy dài, sau đó có sự "rũ bỏ nhà đầu tư cuối cùng" (thanh khoản cực thấp khi giảm giá mạnh) trước khi kéo tăng sốc. Những cổ phiếu có form này (như HDC) được đánh giá là khỏe và có khả năng tăng rất mạnh sau khi rũ bỏ xong.

II. Động lực Tăng trưởng

Sự hồi phục này không tự nhiên mà có, mà đến từ các câu chuyện hỗ trợ phía sau:

1. Dự phóng Lợi nhuận Qúy 3 và Cuối năm 2025:

• Dự báo lợi nhuận sau thuế Quý 3/2025 của nhóm BĐS dự kiến tăng khoảng 70% so với cùng kỳ.

• Sự tăng trưởng này được kỳ vọng tiếp diễn sang Quý 4, vì BĐS thường có sóng cuối năm để búc lợi nhuận và bàn giao dự án, giúp kết thúc năm tài chính đẹp.

• Mức tăng trưởng dự kiến cho cả năm của nhóm BĐS rơi vào khoảng 26% đến 30%.

• Lưu ý: Mức tăng trưởng cao này một phần là do mức nền lợi nhuận Quý 3/2024 của nhóm này khá thấp.

2. Động lực Đột biến Ngắn hạn:

Hiện tại, động lực chính thúc đẩy nhóm BĐS mang tính đột biến ngắn hạn chứ chưa phải là động lực đến từ hoạt động kinh doanh cốt lõi (co kinh doanh) hay dài hạn.

• Chuyển nhượng dự án: Chuyển nhượng dự án và thu về một khoản tiền lớn, tạo ra sự đột biến về doanh thu tài chính và lợi nhuận.

◦ Ví dụ: Phát Đạt (PDR) dự kiến tăng trưởng kinh doanh quý 3 khoảng 70% đến 80% nhờ có khoản chuyển nhượng dự án. HDC cũng tương tự.

• Bán non các dự án: Bán lại các dự án không có khả năng triển khai hoặc có biên lợi nhuận không đủ tốt (ví dụ Đất Xanh, DG). Việc này giúp doanh nghiệp thu hồi vốn để triển khai các dự án tiềm năng và khả thi hơn, hỗ trợ tích cực về trung dài hạn cho nội tại doanh nghiệp.

3. Kỳ vọng Dài hạn (Chính sách):

• Mặc dù Chính phủ đã đưa ra nhiều luật, nghị định, nghị quyết để hỗ trợ thị trường BĐS tăng trưởng bền vững và dài hạn hơn, nhưng những hỗ trợ này cần thời gian để thẩm thấu vào doanh nghiệp và dẫn đến sự tích cực về lợi nhuận từ co kinh doanh.

• Dư địa tăng trưởng của nhóm BĐS được đánh giá là rất dài vì sự hồi phục tăng trưởng BĐS chỉ mới bắt đầu và đang chờ đợi những con số đột biến hơn trong tương lai.

III. Phân loại và Chiến lược Đầu tư Cổ phiếu Bất động sản

Cổ phiếu BĐS có thể được chia thành hai dạng chính với chiến lược đầu tư khác nhau:

1. Dạng Đầu tư có Cơ bản (Quỹ đất sạch và sẵn sàng triển khai):

• Đặc điểm: Doanh nghiệp có dự án có sẵn, quỹ đất sạch về pháp lý, đang triển khai bán hàng, và khả năng hạch toán lợi nhuận trong các quý tới là rất sáng sủa. Những cổ phiếu này có tính cơ bản cao hơn và ít mang tính đầu cơ.

• Ví dụ: Vinhome, Phát Đạt (PDR), HDC.

◦ HDC đang có dự án L City với vốn đầu tư 2.400 tỷ, có thể thu về 10.000 đến 15.000 tỷ, trong khi vốn hóa chỉ 6.600 tỷ.

• Chiến lược mua: Các điểm mua ngắn hạn của Vinhome và HDC hiện đang hơi khó hoặc đã hết. Nhà đầu tư cần canh rung lắc hoặc điều chỉnh để mở vị thế mua mới.

◦ PDR là cổ phiếu có thể cân nhắc canh rung lắc để mở vị thế, ví dụ quanh vùng 25 hoặc dưới 25.

2. Dạng Đầu cơ cao (Đếm cua):

• Đặc điểm: Cổ phiếu mang tính đầu cơ rất cao, có thể trần sàn rất nhanh. Thường dựa trên việc đếm quỹ đất, nhưng chưa chắc các quỹ đất đó đã triển khai được dự án hoặc đang bị đắp chiếu, dẫn đến việc định giá có thể thiếu thực tế. Những mã này thường thiếu cơ bản và tăng chủ yếu do dòng tiền và tính đầu cơ của ngành.

• Ví dụ: DIG, CEO, Đất Xanh.

• Chiến lược mua: Phù hợp với chiến lược trading T+ theo dòng tiền nhiều hơn là nắm giữ trung dài hạn. Ví dụ như DIG, tuy rơi nhanh khi thị trường điều chỉnh nhưng cũng hồi lại khá nhanh khi dòng tiền vẫn vào nhóm BĐS.

IV. Kết luận

Nhóm cổ phiếu bất động sản đang có những dấu hiệu khởi đầu cho một con sóng lớn, được hỗ trợ bởi dòng tiền mạnh mẽ và các động lực đột biến lợi nhuận ngắn hạn. Do thị trường càng lên cao càng dễ rung lắc, nhà đầu tư cần hết sức lưu ý việc mở vị thế. Thay vì mua đuổi (FOMO) ở vùng giá nóng, nên canh những vị thế rung lắc để mở vị thế mua với mức chiết khấu hợp lý hơn, đặc biệt đối với các mã cơ bản như HDC và PDR.

Kính mời anh chị theo dõi nội dung video chi tiết trong video