#Tài chính

24HMONEY đã kiểm duyệt

Bất động sản và bài toán sinh tồn khi lãi suất thả nổi "leo thang"

Lãi suất vay mua nhà leo thang đang tác động rõ nét đến cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy. Theo chuyên gia, trong bối cảnh lãi thả nổi ở mức cao, trọng tâm không nằm ở việc dự đoán lãi suất mà ở khả năng kiểm soát dòng tiền và cấu trúc khoản vay.

Từ cuối năm 2025 sang đầu năm 2026, mặt bằng lãi suất vay mua nhà có xu hướng tăng rõ rệt. Nếu như đầu năm 2025, thị trường từng ghi nhận nhiều gói vay ưu đãi ở mức 3,88–5,39%/năm nhưng chỉ cố định trong 3–6 tháng, thì sau ưu đãi, lãi thả nổi phổ biến quanh 9–11%/năm, kèm theo biên độ cao và phí trả nợ trước hạn.

Đến cuối năm, nhiều chương trình lãi suất thấp bị dừng, lãi vay mới tăng thêm 1–2 điểm phần trăm, thời gian ưu đãi rút ngắn. Thực tế ghi nhận đầu năm 2026 cho thấy lãi suất thả nổi tại một số ngân hàng đã lên tới 11–15%/năm, buộc người vay phải tính lại bài toán dòng tiền.

Về chính sách, năm 2025 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam giữ nguyên lãi suất điều hành, đồng thời yêu cầu ổn định lãi suất huy động và phấn đấu giảm lãi suất cho vay. Tuy nhiên, bước sang 2026, định hướng tăng trưởng tín dụng khoảng 15% cùng yêu cầu kiểm soát tín dụng bất động sản không tăng nhanh hơn mức chung đã tạo thêm ràng buộc đối với dòng vốn chảy vào địa ốc.

Theo ông Nguyễn Minh Hạnh, Giám đốc Khối Phân tích tại Chứng khoán SHS, lãi suất tăng đang “tái định giá” toàn bộ chuỗi bất động sản, từ nhà đầu tư dùng đòn bẩy đến người mua ở thực.

Với nhóm nhà đầu tư vay vốn, khi lãi thả nổi vượt ngưỡng 12–13%/năm, kỳ vọng lướt sóng gần như không còn đủ sức bù chi phí vốn. Xu hướng phổ biến là giảm mua, tăng nhu cầu thoát hàng, đặc biệt trong bối cảnh giá bất động sản vẫn neo cao trong khi lợi suất cho thuê khó “gánh” mức lãi 11–15%/năm.

Ở phía cầu ở thực, sự co lại diễn ra theo khả năng chi trả hơn là nhu cầu. Khi khoản trả nợ hàng tháng tăng thêm vài triệu đồng, nhiều hộ gia đình buộc phải trì hoãn kế hoạch mua nhà, chuyển sang thuê hoặc chấp nhận dịch chuyển ra xa trung tâm để tìm sản phẩm phù hợp hơn. Thanh khoản vì thế thường suy giảm trước, trong khi giá tại các phân khúc khan hiếm nguồn cung vẫn giữ xu hướng “cứng”.

Phía cung cũng chịu tác động kép khi chi phí vốn của chủ đầu tư tăng, còn tốc độ hấp thụ chậm lại. Dữ liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy trong quý II/2025, cả nước có 58 dự án được cấp phép mới và 157 dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh; lượng giao dịch tăng so với quý I/2025, tồn kho ở mức hơn 25.000 căn và nền. Tuy nhiên, theo ông Hạnh, đây phản ánh độ trễ của thị trường, khi tác động từ đợt tăng lãi mạnh cuối 2025 – đầu 2026 nhiều khả năng sẽ “ngấm” rõ hơn trong năm nay.

Một rủi ro đáng chú ý khác là áp lực lên nợ hộ gia đình. Lãi thả nổi cao làm tăng xác suất trễ hạn ở nhóm vay gần “ngưỡng chịu đựng”, đặc biệt khi thu nhập biến động. Dù tăng trưởng kinh tế năm 2025 đạt 8,02% và tiêu dùng cuối cùng tăng 7,95%, nền kinh tế vẫn sẽ nhạy cảm nếu mặt bằng lãi suất cao kéo dài, làm suy giảm dòng tiền khả dụng của khu vực hộ gia đình và đầu tư tư nhân.

Quản trị dòng tiền thay vì “đoán” lãi suất

Theo chuyên gia, trọng tâm trong giai đoạn hiện nay không phải là dự báo lãi suất lên hay xuống, mà là cấu trúc khoản vay phù hợp và duy trì kỷ luật dòng tiền.

Trong bối cảnh lãi suất biến động, quản trị dòng tiền và duy trì quỹ dự phòng trở thành “lá chắn” quan trọng với người vay mua nhà.

Với người có thu nhập ổn định nhưng không dư dả, việc lựa chọn gói lãi suất cố định dài từ 12–36 tháng giúp khóa rủi ro ngắn hạn, dù phải chấp nhận mức lãi cố định cao hơn. Ngược lại, nếu có khả năng trả trước mạnh trong 12–24 tháng, có thể cân nhắc gói cố định ngắn, song cần kiểm tra sức chịu đựng của dòng tiền trong kịch bản lãi thả nổi 12–15%.

Kéo dài kỳ hạn vay lên 20–25 năm giúp giảm áp lực trả nợ hàng tháng, tạo dư địa xoay xở dòng tiền. Khi điều kiện thuận lợi hơn, người vay có thể tái cấp vốn hoặc trả trước, với điều kiện phải đọc kỹ biên độ lãi và phí phạt.

Đáng chú ý, nhà ở xã hội đang trở thành “điểm tựa” về lãi suất khi Ngân hàng Chính sách xã hội áp dụng mức 5,4%/năm theo Nghị định 100/2024/NĐ-CP, thấp hơn đáng kể so với mặt bằng thị trường.

Trong bối cảnh lãi vay cao, chuyên gia khuyến nghị người mua nên đàm phán theo tổng chi phí sở hữu thay vì chỉ nhìn vào giá bán danh nghĩa, bao gồm chiết khấu trực tiếp, hỗ trợ lãi suất, ân hạn gốc, giãn tiến độ thanh toán hoặc miễn giảm phí quản lý ban đầu.

Nguyên tắc quan trọng nhất vẫn là duy trì quỹ dự phòng tiền mặt đủ lớn để trang trải chi phí sinh hoạt và trả nợ trong nhiều tháng. Với khoản vay giả định 2 tỷ đồng trong 20 năm, mức lãi 12%/năm có thể đẩy khoản trả hàng tháng lên khoảng 22 triệu đồng, cao hơn đáng kể so với mức 16,7 triệu đồng nếu lãi chỉ ở 8%/năm.

Về dài hạn, ông Hạnh cho rằng chính sách cần tập trung vào ba trụ cột: phát triển nguồn vốn dài hạn cho nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền; minh bạch lãi suất, biên độ và phí để giảm bất cân xứng thông tin; và điều tiết tín dụng theo rủi ro, ưu tiên nhu cầu ở thực thay vì siết đồng loạt.