Bất động sản sắp có cuộc đua nguồn cung

Hàng chục nghìn sản phẩm bất động sản tại phía Nam đang xếp hàng chờ bung ra thị trường từ cuối quý III/2026. Tuy nhiên, trong bối cảnh thanh khoản suy giảm và lãi suất hạ nhiệt chậm, "đầu ra" cho các dự án vẫn là bài toán đầy thách thức.

Hơn 27.000 căn hộ chuẩn bị tung ra thị trường từ cuối quý III đầu quý IV năm 2026, nhưng thanh khoản giảm mạnh khiến triển vọng thị trường vẫn còn nhiều bất ổn.

Thị trường bất động sản phía Nam ghi nhận điểm sáng khi 37 dự án nhà ở đủ điều kiện huy động vốn trong 7 tháng đầu năm 2026, cung ứng hơn 27.000 căn hộ vượt trội so với mức trung bình 15.000 căn mỗi năm trước đây. Tại TP.HCM, các dự án quy mô lớn tập trung ở khu Đông và khu Nam bao gồm Park Riverside của MIK Group, Palm River của liên doanh Keppel Land - Trần Thái - Tiến Phước, và Hưng Phát Blue Star. Ở Bình Dương cũ, Trí Holdings sắp công bố dự án Hòa Lân Thuận Giao 688 căn hộ, trong khi Bcons chuẩn bị triển khai Bcons City, Bcons Avenue, và Phát Đạt trở lại với dự án Thuận An. Bên cạnh đó, OneEra Bình Dương của Kim Oanh Group sẽ cung cấp các sản phẩm đa dạng gồm đất nền, nhà phố, biệt thự và căn hộ cao cấp.

Dù nguồn cung dồi dào, lượng giao dịch ghi nhận dấu hiệu sụt giảm trên quy mô toàn quốc. Theo các chuyên gia, tỷ lệ hấp thụ các dự án mở bán năm 2025 tương đối cao, nhưng 6 tháng đầu năm 2026 tỷ lệ giao dịch thành công đã giảm đáng kể. Lãi suất ngân hàng tăng cao là rào cản lớn nhất khi giai đoạn tiền rẻ đã qua. Các khoản vay cũ hết ân hạn, lãi suất thả nổi tăng cao khiến áp lực dòng tiền căng thẳng. Nhà đầu tư cá nhân sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức đối mặt rủi ro từ biến động lãi suất.

Các chủ đầu tư buộc phải mở bán để giải quyết áp lực chi phí lãi vay, quản lý vận hành. Khi nguồn vốn tín dụng bị kiểm soát chặt và phát hành trái phiếu khó khăn, bung hàng là một trong những con đường để doanh nghiệp thu về tiền mặt ngay từ các đợt thanh toán tiến độ của khách hàng. Dù biên lợi nhuận có thể thu hẹp, việc này giúp doanh nghiệp duy trì dòng tiền trong giai đoạn lãi suất cao. Thị trường sắp tới sẽ không còn tình trạng dự án nào cũng bán được hay phân khúc nào cũng lên ngôi, mà sẽ tuân theo quy luật cung cầu và đảm bảo pháp lý minh bạch.

Các ngành liên quan bao gồm bất động sản nhà ở, xây dựng, vật liệu xây dựng, và tài chính ngân hàng. Các chủ đầu tư như MIK Group, Keppel Land, Bcons, Kim Oanh Group, Phát Đạt sẽ chịu ảnh hưởng trực tiếp từ biến động thanh khoản và lãi suất. Ngành tài chính ngân hàng cũng ảnh hưởng do áp lực cho vay bất động sản và nhu cầu tín dụng từ nhà đầu tư.

Các chuyên gia nhận định thị trường sắp bước vào giai đoạn mới, nơi những doanh nghiệp có khả năng phát triển dự án bài bản, có năng lực tài chính vững mạnh mới có thể thích ứng. Những chủ đầu tư yếu kém về tài chính, dựa vào đòn bẩy vốn quá lớn hoặc có quỹ đất pháp lý không minh bạch sẽ chịu áp lực lớn. Thị trường không còn thời kỳ mà bất kỳ ai đầu tư cũng có lời, mà sẽ đòi hỏi sự chọn lọc khắt khe hơn từ phía nhà đầu tư.