Bất động sản qua đáy thanh lọc?

Khi pháp lý được tháo gỡ và dự án quay lại đường đua, lợi nhuận doanh nghiệp có thể cải thiện nhanh hơn thị trường. Nhưng sức mua thận trọng và mặt bằng lãi suất cao vẫn là phép thử lớn.

Đặc thù của bất động sản khiến kết quả kinh doanh thường có độ trễ lớn. Doanh nghiệp có thể mở bán và thu tiền trước nhưng chỉ ghi nhận doanh thu khi sản phẩm đủ điều kiện bàn giao.

Nam Long là trường hợp đáng chú ý. Quý II/2026, doanh thu đạt 415 tỷ đồng, giảm 46% so với cùng kỳ, lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ đạt 55 tỷ đồng, giảm 44%. Lũy kế 6 tháng, doanh thu đạt 1.695 tỷ đồng, giảm 18%, còn lợi nhuận đạt 123 tỷ đồng, giảm 41%.

Tuy nhiên, Công ty Chứng khoán Shinhan Việt Nam (SSV) dự phóng doanh thu cả năm của Nam Long đạt 6.017 tỷ đồng, tăng 7%, trong đó doanh thu bàn giao bất động sản khoảng 5.266 tỷ đồng. Lợi nhuận sau thuế thuộc cổ đông công ty mẹ được dự báo đạt khoảng 770 tỷ đồng, tăng 10%.

Sự chênh lệch giữa kết quả nửa đầu năm và dự phóng cả năm cho thấy thời điểm bàn giao có thể tạo ra biến động rất lớn trong báo cáo tài chính doanh nghiệp địa ốc.

Sau giai đoạn pháp lý đình trệ, thiếu thanh khoản và áp lực tái cấu trúc, những dự án đủ pháp lý, hoàn thiện xây dựng và sẵn sàng bàn giao đang trở thành nguồn tạo doanh thu quan trọng trong nửa cuối năm.

Thị trường hồi phục nhưng chưa đồng pha

Dù triển vọng lợi nhuận sáng hơn, sức khỏe thị trường vẫn chưa thực sự đồng đều. Theo Guotai Haitong Việt Nam, thanh khoản quý II có dấu hiệu phân hóa rõ theo mức giá.

Các dự án dưới 120 triệu đồng/m² duy trì khả năng hấp thụ tốt hơn, trong khi nhóm trên 120 triệu đồng/m² có thời gian bán hàng kéo dài.

OneHousing ghi nhận tỷ lệ hấp thụ trung bình tại các dự án sơ cấp trong 6 tháng đầu năm khoảng 50-60%, thấp hơn mức trên 80% cùng kỳ năm 2025.

Điều này cho thấy người mua vẫn hiện diện nhưng tiêu chuẩn xuống tiền đã thay đổi. Pháp lý, vị trí, tiến độ, giá bán và khả năng tạo dòng tiền ngày càng quan trọng, thay vì kỳ vọng giá tăng đơn thuần.

Nguồn cung được cải thiện cũng đặt ra một bài toán khác. Nếu lượng hàng mới chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp, trong khi thu nhập và khả năng vay của người mua không tăng tương ứng, nguồn cung tăng chưa chắc kéo thanh khoản tăng.

Thanh lọc chưa hẳn đã kết thúc

MBS cho rằng lãi suất cao và nguồn cung gia tăng có thể khiến thị trường tiếp tục trầm lắng trong những tháng cuối năm. Ngay cả các chương trình hỗ trợ lãi suất 7-8% trong hai năm đầu của chủ đầu tư cũng chưa tạo cú hích rõ rệt cho sức cầu.

Ở chiều tích cực, đầu tư công, hạ tầng giao thông, đô thị hóa và quá trình hoàn thiện pháp lý đang tạo nền tảng cho chu kỳ phát triển dài hơn.

Do đó, nửa cuối năm 2026 có thể là giai đoạn quan trọng để kiểm chứng chất lượng phục hồi của ngành: doanh nghiệp có dự án đủ pháp lý sẽ có cơ hội đẩy nhanh bàn giao và ghi nhận doanh thu, trong khi những đơn vị phụ thuộc vào thanh khoản thị trường hoặc còn áp lực tài chính sẽ tiếp tục chịu sức ép.

Nói cách khác, lợi nhuận doanh nghiệp có thể trở lại trước khi thị trường thực sự trở lại. Đây cũng là lý do câu chuyện bất động sản năm 2026 nhiều khả năng mang màu sắc của bàn giao, dòng tiền và sàng lọc hơn là một cơn sốt diện rộng.