MỚI

Tính thuế TNCN 2026

#Chuyên gia

24HMONEY đã kiểm duyệt

Bất động sản: P/B thấp - Cơ hội hay là bẫy định giá?

Gần đây, xuất hiện khá nhiều quan điểm cho rằng cổ phiếu bất động sản đã về vùng định giá hấp dẫn khi P/B của nhiều doanh nghiệp thấp hơn đáng kể so với trung bình nhiều năm. Từ góc nhìn này, không ít người cho rằng thị trường bất động sản đang đứng trước một chu kỳ hồi phục mới, thậm chí là sự hình thành của một “sóng” trung – dài hạn, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất duy trì ở mức thấp, pháp lý được tháo gỡ dần và đầu tư công được đẩy mạnh.

Nhận định này không sai nếu xét riêng về mặt con số, nhưng sẽ trở nên thiếu đầy đủ nếu đặt trong bối cảnh rộng hơn của chu kỳ kinh tế và sự dịch chuyển của mô hình tăng trưởng. Vấn đề của bất động sản hiện nay không nằm ở việc giá đã rẻ đến đâu, mà nằm ở chỗ ngành này còn giữ vai trò gì trong cấu trúc phân bổ vốn của nền kinh tế. Trong các chu kỳ trước, bất động sản tăng trưởng mạnh không chỉ vì định giá thấp, mà vì nó được coi là động cơ hấp thụ vốn chính, nơi dòng tiền tín dụng, đòn bẩy tài chính và kỳ vọng đầu cơ cùng hội tụ. Hiện tại, bối cảnh đó đã thay đổi căn bản.

Định giá thấp lúc này chủ yếu phản ánh việc thị trường đã chiết khấu phần lớn những rủi ro của giai đoạn trước. Nó giúp giảm nguy cơ thua lỗ lớn, nhưng không tự động tạo ra động lực tăng giá. Thị trường chứng khoán không còn vận hành theo logic “rẻ là tăng”, mà vận hành theo logic dòng tiền đi đâu và chính sách ưu tiên điều gì. Khi dòng vốn không còn ưu tiên bất động sản như trước, định giá thấp chỉ còn là điều kiện cần, chứ không phải điều kiện đủ để kích hoạt một chu kỳ tăng trưởng mới.

Cốt lõi của sự thay đổi này nằm ở cấu trúc dòng tiền của bất động sản. Ngành này tồn tại và tăng trưởng dựa trên ba nguồn vốn chính là tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp và dòng tiền đầu cơ kỳ vọng giá. Hiện nay, cả ba nguồn vốn này đều đang được tái cấu trúc theo hướng thận trọng hơn. Tín dụng không bị đóng lại hoàn toàn, nhưng bị định hướng chặt chẽ vào những dự án có pháp lý rõ ràng và nhu cầu thực. Ngân hàng không còn coi bất động sản là khu vực ưu tiên tăng trưởng, mà là khu vực cần kiểm soát rủi ro hệ thống.

Một điểm quan trọng khác thường bị bỏ qua là không phải tất cả bất động sản đều giống nhau trong chu kỳ hiện tại. Việc nhìn toàn ngành như một khối đồng nhất dễ dẫn đến những kỳ vọng sai lệch. Chu kỳ mới, nếu hình thành, sẽ là chu kỳ phân hóa mạnh. Những doanh nghiệp có quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng, tập trung vào nhu cầu ở thực, kiểm soát đòn bẩy tài chính và chấp nhận biên lợi nhuận thấp hơn nhưng bền vững hơn có khả năng tồn tại và phục hồi. Ngược lại, những doanh nghiệp phụ thuộc vào đòn bẩy cao và kỳ vọng đầu cơ sẽ rất khó quay lại thời kỳ tăng trưởng như trước, dù định giá cổ phiếu có thể trông “rẻ” trên giấy tờ. Định giá thấp không thể cứu một mô hình kinh doanh không còn phù hợp với bối cảnh mới.

Trong bức tranh lớn hơn, chính sách hiện nay không nhằm triệt tiêu bất động sản khỏi nền kinh tế, mà nhằm giảm sự phụ thuộc của tăng trưởng vào bất động sản như một động cơ dễ dãi. Bất động sản vẫn tồn tại, nhưng phải tồn tại dựa trên nhu cầu thực, giá hợp lý và kỷ luật tài chính cao hơn. Dòng vốn được định hướng sang những lĩnh vực tạo năng suất dài hạn như sản xuất, công nghệ, dữ liệu và hạ tầng, khiến bất động sản mất đi yếu tố bùng nổ, nhưng đổi lại là một hệ thống ổn định hơn về mặt dài hạn.

Trong bối cảnh đó, năm 2026 có thể là giai đoạn thị trường bất động sản ổn định hơn so với giai đoạn trước, khi pháp lý dần được tháo gỡ, nguồn cung cải thiện và mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp. Tuy nhiên, sự ổn định này không đồng nghĩa với sự bùng nổ. Sự phục hồi, nếu diễn ra, sẽ chậm, chọn lọc và mang tính phân hóa cao, tập trung vào những doanh nghiệp phù hợp với mô hình tăng trưởng mới. Đây không phải môi trường thuận lợi cho đầu cơ ngắn hạn, mà là môi trường của những nhà đầu tư dài hạn, kiên nhẫn và kỷ luật.

Nhìn một cách tổng thể, bất động sản đã rẻ hơn, nhưng chu kỳ tăng trưởng dễ dãi đã khép lại. Giai đoạn hiện tại là giai đoạn tái cấu trúc và sàng lọc, không phải giai đoạn hình thành một “sóng” ngành diện rộng. Những ai vẫn nhìn bất động sản bằng lăng kính của chu kỳ cũ sẽ tiếp tục thất vọng, trong khi những người hiểu rằng chu kỳ mới không dành cho tất cả, mà chỉ dành cho số ít doanh nghiệp phù hợp, sẽ có khả năng đứng đúng vị trí trong giai đoạn chuyển tiếp của thị trường.

VOVUHOANGSTOCKS