Áp lực trả nợ 189.000 tỷ trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản

Khoảng 73% giá trị trái phiếu doanh nghiệp bất động sản phát hành sẽ đến hạn trong 3 năm tới, tương đương gần 138.000 tỷ đồng..

Tổ chức đánh giá xếp hạng FiinGroup mới đây đã có báo cáo đánh giá tác động của một số trường hợp vi phạm liên quan đến thị trường trái phiếu doanh nghiệp đến các đối tượng trên thị trường vốn Việt Nam.

Cụ thể, trong tuần qua, một số trường hợp vi phạm liên quan đến thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã bị các cơ quan quản lý ra quyết định xử lý, cùng với đó là thông điệp từ Chính phủ với Công điện số 304 về chấn chỉnh hoạt động thị trường trái phiếu doanh nghiệp và đấu giá quyền sử dụng đất. Sự kiện này hiện là mối quan tâm hàng đầu của các nhà đầu tư và thành viên trên thị trường vốn của Việt Nam.

Dưới góc nhìn của một đơn vị xếp hạng tín nhiệm, FiinGroup đã đưa ra những đánh giá tác động cụ thể đến ngành bất động sản.

138.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn 3 năm tới

Cụ thể, đến cuối năm 2021, hệ số nợ vay/vốn chủ sở hữu của các công ty bất động sản dân cư niêm yết hiện vào khoảng 0,7 lần, hệ số đánh giá năng lực trả lãi Ebitda/chi phí lãi vay là 1,8 lần và hệ số bao phủ nợ ngắn hạn ở mức 3,8 lần, thấp hơn nhiều so với giai đoạn 2014.

Tuy nhiên, FiinRatings cho rằng vấn đề quan trọng sau sự kiện Tập đoàn Tân Hoàng Minh là áp lực trả nợ trái phiếu đến hạn trong 2-3 năm tới của các doanh nghiệp trong ngành bất động sản.

Cụ thể, quy mô dư nợ trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đến cuối năm 2021 vào khoảng 189.000 tỷ đồng và 73% số này, tương đương 138.000 tỷ đồng sẽ đáo hạn trong 3 năm tới (2022-2024). Theo các chuyên gia phân tích, điều này không chỉ tạo áp lực trả nợ lớn hơn với các doanh nghiệp bất động sản mà còn tác động đến rủi ro thanh khoản của các đại lý phân phối có cam kết mua lại trái phiếu, chính là các định chế tài chính như công ty chứng khoán và ngân hàng.

"Điều này không chỉ tạo áp lực trả nợ lớn hơn của các doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh dần hồi phục sau Covid-19 và trước những thay đổi pháp lý và những sự kiện gần đây mà theo chúng tôi còn tác động đến rủi ro thanh khoản của các đại lý phân phối có cam kết mua lại trái phiếu, chính là các định chế tài chính như công ty chứng khoán và ngân hàng", chuyên gia công ty đánh giá xếp hạng trên cho hay.

Ngoài ra theo đơn vị này, áp lực trả nợ này có thể tác động đến rủi ro của thị trường cổ phiếu do cổ phiếu được cầm cố để làm đảm bảo cho trái phiếu hoặc được cầm cố để lấy nguồn mua trái phiếu chất lượng thấp hoặc có vấn đề như các cơ quan quản lý đã chỉ ra.

Kiểm soát tác động từ vụ Tân Hoàng Minh

Trong thời gian tới, FiinRatings cho rằng triển vọng thị trường này có thể được duy trì nếu những tác động từ sự kiện Tân Hoàng Minh và các thay đổi chính sách không tạo ra các hiệu ứng dây chuyền, tức là các doanh nghiệp có vấn đề sẽ được khu trú và xử lý thay vì đưa ra những biện pháp cứng rắn áp dụng cho cả ngành.

Bên cạnh đó, rủi ro này cũng có thể được kiểm soát nếu như quyền lợi của các nhà đầu tư trái phiếu Tập đoàn Tân Hoàng Minh được đảm bảo thu hồi một phần hoặc toàn bộ gốc và lãi, hoặc có lộ trình rõ ràng.

Theo các chuyên gia, việc khu trú các công ty bị phát hiện vi phạm để đảm bảo quyền lợi nhà đầu tư cá nhân sẽ tránh tạo ra những tác động tiêu cực mang hiệu ứng domino đến thị trường.

Việc này cũng tránh được các ảnh hưởng xấu đến tín dụng ngân hàng và chứng khoán như thị trường Trung Quốc gặp phải khi áp dụng "3 lằn ranh đỏ" với các nhà phát triển bất động sản nước này.

Số liệu của FiinGroup cho thấy số dư nợ vay bằng ngoại tệ bao gồm trái phiếu của riêng các doanh nghiệp bất động sản niêm yết Việt Nam hiện ở mức khoảng 4 tỷ USD. Đây là một con số không lớn xét trên quy mô tín dụng của ngành bất động sản (hiện ở mức 7,04% tổng dư nợ tín dụng - không tính 12,79% dư nợ tín dụng cho người mua nhà) cũng như rủi ro an toàn tài chính quốc gia nhưng những tác động từ rủi ro tín dụng bất động sản có thể làm cho mức điểm xếp hạng quốc gia của Việt Nam trên thị trường vốn quốc tế và của tất cả các ngành còn lại sẽ có thể bị ảnh hưởng.

Điều này sẽ dẫn đến việc bị áp dụng một mức lãi suất cao hơn, làm giảm mức độ cạnh tranh của các doanh nghiệp Việt Nam trong tương quan với các doanh nghiệp FDI đang hoạt động tại Việt Nam hoặc trong hoạt động kinh doanh trên thị trường quốc tế.

"Việc thực hiện đảm bảo nguồn tín dụng trái phiếu cho ngành bất động sản được duy trì cũng có thể hạn chế rủi ro liên quan đến định giá lại giá trị tài sản đảm bảo và do đó hạn chế những hiệu ứng sang vấn đề nợ xấu của ngân hàng", báo cáo của FiinGroup nhận định.

Mới đây, UBCKNN đã hủy bỏ hơn 10.130 tỷ đồng trái phiếu Tân Hoàng Minh phát hành từ tháng 7/2021 đến tháng 3/2022. Theo VCBS, đối với các doanh nghiệp bất động sản, việc hủy kết quả phát hành trái phiếu Tân Hoàng Minh trong ngắn hạn sẽ tác động tiêu cực đáng kể đến khả năng huy động vốn của nhóm doanh nghiệp cùng ngành trên.

Theo đó, nhà đầu tư sẽ có góc nhìn dè dặt hơn rất nhiều về tính an toàn của sản phẩm trái phiếu doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh trái phiếu doanh nghiệp đã trở thành một kênh huy động vốn quan trọng của các doanh nghiệp bất động sản từ năm 2018 khi nguồn tín dụng cho bất động sản bắt đầu được siết chặt.

Đối với thị trường trái phiếu doanh nghiệp, nhà đầu tư đang nắm giữ trái phiếu doanh nghiệp đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản tương đương có thể cân nhắc tất toán bán lại trước thời hạn và chấp nhận chi phí phạt hoặc bán với giá chiết khấu.

Ở chiều ngược lại, các tổ chức tài chính có thể được hưởng lợi về phí, nhưng sẽ đối mặt áp lực hấp thụ nguồn cung đột biến. Điều này có thể tạo ra sự dịch chuyển dòng vốn sang các kênh đầu tư khác như chứng khoán, bất động sản hay vàng trong bối cảnh lãi suất ngân hàng vẫn đang được duy trì ở ngưỡng thấp so với thời điểm trước dịch.

Nhìn rộng hơn, các chuyên gia VCBS cho rằng đứng từ góc độ cơ quan quản lý, đây là bước đi được cho là cần thiết nhằm đảm bảo sự phát triển lành mạnh và bền vững của thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong dài hạn.

Ở một khía cạnh khác, VCBS cho rằng sự kiện này là cơ hội để các sản phẩm trái phiếu doanh nghiệp chất lượng khẳng định được độ tín nhiệm với các nhà đầu tư. "Nhìn chung, các động thái gần đây của các cơ quan quản lý với các sai phạm trong linh vực tài chính, chứng khoán sẽ góp phần thanh lọc thị trường gia tăng niềm tin của các nhà đầu tư đối với thị trường chứng khoán nói riêng và dòng vốn đầu tư vào Việt Nam nói chung", VCBS nhận định.