Agriseco kỳ vọng lợi nhuận doanh nghiệp bất động sản cải thiện tốt nửa cuối năm

Agriseco đánh giá trong bối cảnh thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang ảm đạm và room tín dụng bất động sản bị thu hẹp, các doanh nghiệp có quy mô và quỹ đất nhỏ sẽ gặp nhiều khó khăn huy động vốn cũng như gặp rủi ro về dòng tiền.

Theo báo cáo cập nhật ngành bất động sản của Chứng khoán Agribank (Agriseco) kết quả kinh doanh các doanh nghiệp bất động sản sụt giảm và phân hoá trong 6 tháng đầu năm 2022.

Thống kê trên 65 doanh nghiệp bất động sản dân cư trên 3 sàn (không tính Vingroup (HoSE:VIC) do đã tính kết quả từ Vinhomes (HoSE:VHM), tổng doanh thu và lợi nhuận sau thuế sau 6 tháng đầu năm 2022 đạt lần lượt 51.220 tỷ đồng và 11.650 tỷ đồng, giảm lần lượt 40% và 50% so với cùng kỳ. Mức giảm này chủ yếu do kết quả kém tích cực từ các doanh nghiệp đầu ngành như Vinhomes và Novaland (HoSE:NVL) với lợi nhuận sau thuế nửa đầu năm giảm lần lượt 67% và 10%. Agriseco lưu ý là lợi nhuận hàng quý có thể không phản ánh hết tình hình kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản do việc ghi nhận diễn ra khi bàn giao sản phẩm thường vào nửa cuối năm. Nếu loại trừ Vinhomes và Novaland, các doanh nghiệp bất động sản ghi nhận lợi nhuận sau thuế 6 tháng giảm 16%.

Đơn vị nhận thấy có sự phân hoá giữa các doanh nghiệp. Một số đang vào chu kỳ bàn giao dự án có mức tăng trưởng tích cực sau 6 tháng như Văn Phú Invest (HoSE:VPI) tăng 680%, DIC Corp (HoSE:DIG) tăng 52%, Lideco (HoSE:NTL) tăng 45%, Bất động sản Phát Đạt (HoSE:PDR) tăng 37%. Trong khi đó nhiều doanh nghiệp ghi nhận lỗ như FLC (lỗ hơn 1.000 tỷ đồng), FLC Stone (HoSE:AMD) lỗ 22,3 tỷ đồng, Victory Capital (HoSE:PTL) lỗ 4,6 tỷ đồng, Đầu tư Nhà Đất Việt (HNX:PVL) lỗ 3,6 tỷ đồng.

Luỹ kế 6 tháng đầu năm, tổng EBIT (lợi nhuận trước thuế chưa bao gồm lợi nhuận tài chính và lợi nhuận khác) đạt 6.250 tỷ đồng, sụt giảm nhẹ so với cùng kỳ. Nhiều doanh nghiệp mặc dù có mức tăng trưởng lợi nhuận đột biến nhưng đóng góp chính không đến từ hoạt động kinh doanh cốt lõi mà từ nguồn thoái vốn tài chính hoặc đánh giá lại tài sản như Hoàng Quân (HoSE:HQC), An Dương Thảo Điền (HoSE:HAR), Tổng Công ty Sông Đà (UPCoM:SJG). Các khoản này được đánh giá là mang tính one-off (một lần) và có thể là nhân tố cản trở tăng trưởng lợi nhuận trong các kỳ tới.

Sức khỏe tài chính tiềm ẩn một số dấu hiệu rủi ro

Mức độ đòn bẩy tài chính đã tăng lên đáng kể so với thời điểm đầu năm. Tỷ lệ dư nợ vay/vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp đã tăng từ 47% thời điểm 31/12/2021 lên mức 57% thời điểm 30/6 và tương đương với giai đoạn bị ảnh hưởng bởi dịch Covid. Số dư vay nợ của 65 doanh nghiệp bất động sản dân cư được thống kê (không bao gồm Vingroup) khoảng hơn 186.000 tỷ đồng, tăng 25% so với cuối năm 2021. Agriseco đánh giá trong bối cảnh thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang ảm đạm và room tín dụng bất động sản bị thu hẹp, các doanh nghiệp có quy mô và quỹ đất nhỏ sẽ gặp nhiều khó khăn huy động vốn cũng như gặp rủi ro về dòng tiền.

Hiện tại các doanh nghiệp bất động sản niêm yết đang huy động vốn vay bằng 4 hình thức chính: tín dụng ngân hàng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp, khách hàng trả tiền trước và nguồn vốn khác (trái phiếu chuyển đổi quốc tế, hợp tác đầu tư,…) với tỷ trọng lần lượt 14%, 17%, 18%, 51% (theo ước tính của FiinGroup). Trong đó, một số doanh nghiệp có tỷ trọng dư nợ trái phiếu trong cơ cấu nợ vay cao trên 50% có thể kể tới như: An Dương Thảo Điền, Bất động sản và Đầu tư VRC (HoSE:VRC), Bất động sản Phát Đạt.

Mặt bằng lãi suất cũng đang có dấu hiệu nhích tăng sau 2 năm ở mức thấp kỷ lục. Với cấu trúc đặc thù là ngành thâm dụng vốn và có tỷ lệ đòn bẩy cao, Agriseco nhìn nhận ngành bất động sản có thể chịu ảnh hưởng tiêu cực khi tiến độ triển khai dự án và bán hàng chững lại.

Trong bối cảnh tín dụng bất động sản bị kiểm soát chặt chẽ và việc huy động trái phiếu doanh nghiệp đang trầm lắng do chờ đợi NĐ153 sửa đổi, các doanh nghiệp bất động sản có sức khoẻ tài chính yếu kém sẽ khó huy động vốn để tái cấu trúc các khoản nợ tới hạn. Tuy nhiên đơn vị đánh giá tác động của những thay đổi này tới các doanh nghiệp sẽ có sự phân hoá: nhóm doanh nghiệp bất động sản chưa niêm yết sẽ chịu ảnh hưởng lớn hơn nhóm doanh nghiệp niêm yết. Hệ số nợ vay ròng/EBITDA của nhóm chưa niêm yết rơi vào khoảng 6-8 lần (theo số liệu từ FiinGroup), cao hơn nhiều so với mức 2-4 lần của các doanh nghiệp niêm yết.

Áp lực đáo hạn trái phiếu của nhóm này cũng cao hơn nhiều lần trong khi khả năng tiếp cận và đa dạng hoá nguồn vốn còn hạn chế. Do đó, những doanh nghiệp yếu kém có thể sẽ phải bán tài sản, dự án để cân đối nguồn thanh khoản; tạo ra cơ hội cho các doanh nghiệp trường vốn thâu tóm các quỹ đất tiềm năng. Trong thời gian qua, thị trường xuất hiện nhiều thương vụ thâu tóm đất vàng như: Novaland mua dự án Kenton Node (quận 7 TP HCM), Khang điền (HoSE:KDH) mua dự án Đoàn Nguyên (Thủ Đức), Phát Đạt mua dự án 197 Điện Biên Phủ, Hodeco (HoSE:HDC) M&A dự án Biển Đá Vàng (Bình Thuận).

Kết quả bán hàng khả quan hỗ trợ dòng tiền ngắn hạn. Dòng tiền từ khách hàng trả trước của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện khá dồi dào trong nhiều năm gần đây, đạt khoảng 95.000 tỷ đồng vào thời điểm 30/6, tăng gấp đôi so với thời điểm đầu năm và tăng 58% so với cùng kỳ 2021 nhờ vào tình hình bán hàng khả quan trong thời gian qua. Trong đó, Vinhomes chiếm 50% sau khi ghi nhận doanh số bán hàng kỷ lục từ dự án Ocean Park 2 vào quý II. Nếu không tính Vinhomes, các doanh nghiệp còn lại ghi nhận dòng tiền trả trước tăng trưởng 25% so với đầu năm. Một số doanh nghiệp có số dư trả trước tăng tích cực như Vinhomes, Novaland, Đầu tư Nam Long (HoSE:NLG), Phát Đạt, C.E.O Group (HNX:CEO). Mặt khác, một số có áp lực nợ vay sắp đáo hạn nhưng doanh số bán hàng kém khả quan có thể sẽ gặp rủi ro về thanh khoản ngắn hạn trong thời gian tới.

Nguồn: Agriseco Research tổng hợp

Mức độ hoàn thành kế hoạch nửa đầu năm còn thấp

Tính chung toàn ngành, 65 doanh nghiệp (không kể Vingroup) đặt kế hoạch doanh thu năm 2022 đạt hơn 217.000 tỷ đồng (tăng 22%) và lợi nhuận sau thuế đạt gần 55.000 tỷ đồng (đi ngang so với năm 2021). Nhiều doanh nghiệp đề ra kế hoạch tăng trưởng lợi nhuận tích cực như Novaland, Phát Đạt, Đất Xanh (HoSE:DXG), Hodeco. Với riêng Vinhomes có kế hoạch đi lùi so với 2021 do các dự án mở bán chưa có số lượng bàn giao nhiều trong năm 2022. Mặc dù vậy điều này không gây ảnh hưởng lớn tới triển vọng của Vinhomes do dòng tiền từ Ocean Park 2 đem về vẫn lớn kỷ lục.

Sau 6 tháng đầu năm các doanh nghiệp hoàn thành 24% kế hoạch doanh thu và 21% kế hoạch lợi nhuận đề ra. Mức này thấp hơn so với cùng kỳ năm trước (khoảng 40%). Với số dư người mua trả tiền trước tăng gần 60% so với cùng kỳ 2021, lợi nhuận các doanh nghiệp được kỳ vọng sẽ cải thiện tốt trong 2 quý cuối năm.

Song song với việc triển khai các dự án có sẵn, nhiều doanh nghiệp lớn lên kế hoạch mở rộng quỹ đất gối đầu và đặt mục tiêu doanh số bán hàng cao như Vinhomes, Novaland, Phát Đạt, Đất Xanh. Điều này tạo thêm kỳ vọng cho sự gia tăng giá trị tài sản cũng như dòng tiền cho doanh nghiệp.